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世の中ではあまり語られてこなかった公務員のみに許された特権

公務員はいつの時代も人気で、今でもそれは変わりません。なぜ人気か知っていますか？多くの人は、給料や退職金、安定性などを思い浮かべると思います。しかし、公務員よりも稼いでいる人はいっぱいいますし、大企業であれば退職金も多いです。

では公務員の何が良いのか？それは「銀行からの信頼性がものすごく高い」という点です。その理由は、銀行は安定してコツコツ返済する人が好きだからです。「安定して」給料や退職金をもらえるという点においては、公務員の右に出る職業はありません。

「融資は借金だから怖いんじゃないの？」

さて、「公務員は融資を受けやすい」と言っても、それをメリットと感じない人もいると思います。なぜなら、融資＝借金であり、借金に対して怖いという印象を持っている人は少なくないからです。「融資は借金だから怖いんじゃないの？」とはよく聞く言葉ですね。しかし、借金には良い借金と悪い借金があり、それをきちんと理解すれば融資が受けやすい点はメリットだと分かります。

融資に限らず、物事には良い面と悪い面があります。たとえば、包丁は肉や魚を切ることができますが、使い方を間違えれば指を切ってしまいます。しかし、誰も「包丁は指を切るから危険！絶対に使うな！」とは言いません。それは、良い面があることを知っているからです。

これは借金も同じですが、借金の「良い面」は誰も教えてくれないので、借金の悪い面だけが先行してしまっているのです。

うまく使う方法とは？

さて、そんな借金の良い面を理解し、上手く使う方法があります。それは、銀行に支払う手数料（金利）よりも、借金を利用して大きく儲けることです。

仮に、3％の金利で融資を受けるとします。単純に考えると、金利3％で発生する利息分以上の収益を上げれば儲かります。つまり、銀行から借金をしても、きちんと収益シミュレーションをして、金利分以上の儲けを出せば良いということです。

実質利回りを知ろう

シミュレーションするときは、以下の式で求められる実質利回りが役立ちます。

実質利回り＝（年間賃料収入－年間経費）÷物件取得価格

たとえば、元金均等返済で、借入期間20年、金利3％という条件で3,000万円借り入れると、20年間で支払う利息は約993万円です。裏を返せば20年間で993万円以上の収益を生み出せば良いのです。

実質利回りを算出する

まずは、実質利回りを算出してみましょう。その利回りは、不動産投資で生み出されるお金を数値化したものです。3,000万円の借金をして3,000万円の物件を買い、実質利回りが6％だったとします。それは、年間で180万円（3,000万円×6％）の収益を生み出せるということです。

つまり、20年間で3,600万円の収益を生み出してくれるので、ゆうに金利分は儲けることができるのです。もちろん、年間にかかる経費以外にも以下のような支出が生まれるので、そこまで単純ではありません。

・次年度の税金

・数年おきに発生する一時的な補修費用

・設備入れ替え費用

このほかにも、家賃収入が下がれば利回りは下がりますし、空室が発生すれば利回りは下がります。

借金はレバレッジ効果

このように、収益の計算は単純ではありませんが、少なくとも借金をすることで、少ない元手で大きな収益を得る可能性は広がります。3,000万円の借金をして物件を購入するときは、元手は100万円ほどで済むこともあります。

しかし、借金をせずに100万円だけで投資していたらどうでしょうか？同じ利回り6％だと、年間でわずか6万円の利益です。単利だと、20年間で120万円の利益なので、これはもはや投資とは言えません。

このように、借金をすることでレバレッジ効果を得ることができ、大きな収益につながる可能性が出てくるのです。そのような「良い借金」をできるので、公務員は人気というわけです。