「その土地、災害多すぎ！？」そんな事態にならないために知っておきたいハザードマップや大島てるとは？

2018.09.01 「その土地、災害多すぎ！？」そんな事態にならないために知っておきたいハザードマップや大島てるとは？

土地の災害は不動産投資に大きな影響を与えます。不動産自体が損傷することもありますし、空室リスクが高まることがあるからです。そのため、土地・建物を購入するときは、災害情報を必ず調べ、リスクヘッジしてから購入しなければいけません。

こんな不動産はいやだ

仮に、あなたが自分の住む家を選ぶときには、こんな不動産は嫌ではないですか？

・よく液状化する

・地震がきたら崩壊する

・確実に津波が来る

・土砂崩れが来たらひとたまりもない

こんな不動産に積極的に住みたいと思う人はいません。つまり、こんな不動産に投資してしまうと、住む人がおらず投資に失敗しやすいといことです。不動産投資は長期投資であり、一般的な利回りは5～10％です。利回りが10％でも、物件取得費の回収には10年かかります。

しかし、自然災害は毎年起こっており、上記のような事態になれば、それまでの利益は一瞬で消し飛んでしまう場合もあるのです。

では、そのような災害をどうやって事前に把握するか・・・。それは行政が掲載しているハザードマップをチェックすることです。ハザードマップとは、その名の通りハザード（災害）のリスクを明示している地図であり、エリアごとに災害のリスクをチェックできます。

たとえば、大雨による浸水リスクをチェックしたり、地震が起きたときの「建物の揺れやすさ」をチェックしたりできるというわけです。ここでは、東日本大震災で話題になった「液状化リスク」を見てみましょう。液状化とは、地震によって地面が揺れることで、地盤面が液状化することです。

地盤面が液状化すれば、地盤は崩れ、建物に傾きなどが出てきます。いくら固い地盤まで杭を打っていても、地盤自体が液状化すれば建物へのダメージは甚大です。

以下は、東京都中央区の液状化マップで、銀座・築地・勝どき・晴海周辺になります。

上記のマップは、赤・黄・緑の順番で液状化リスクが高いです。そのため、投資する物件が液状化リスクの高い場所であれば、地震による液状化リスクを覚悟しなければいけません。そのような場所に物件を買う場合には、保険への加入や、万が一の場合の補修費用なども加味する必要があります。

このように、津波・大雨・揺れやすさなど、色々な角度からハザードマップを利用してリスクをチェックしましょう。

※中央区　中央区における津波および液状化について

また、「大島てる」というサイトを利用することで、過去に自殺者などが出ている「事故物件」が分かります。自殺や殺人などが過去に発生した事故物件は、売却時の告知義務があります。しかし、不動産業界の通例では、2つ以上先の場合は告知しないで良いとされています。

つまり、自殺や殺人があっても、仮にAさんがその物件を買えば、Aさんが第三者に売却するときは告知が不要ということです。しかし、その物件に賃貸する人が、過去に自殺や殺人があったことを知れば、確実に賃付けはしにくくなります。

大島てるは、今や一般的にも知られてきています。そのため、賃借人が契約する前にチェックすることもあるため、オーナーの立場で物件を取得するときも必ずチェックしてリスクヘッジしておきましょう。

※大島てる

不動産は実物資産であるが故、災害が起きたときの影響はモロに受けます。だからこそ、不動産投資をするオーナーの立場からすると、災害リスクを事前にチェックしてリスクヘッジしておくことは必須です。

今では、ネットで簡単に災害リスクや事故物件を調べられます。忘れてはいけないのは、それは賃借人も同じということです。不動産オーナーたるもの、賃借人が見る可能性のある情報は全て収集しておくのが基本と言えます。