2018.09.23 中古木造アパートが欲しい！買う前にできること
不動産投資をするときに、「とにかくリスクを低くしたい」という人は多いです。そんな人が選びがちな物件が、価格の安い中古木造アパートですが、実は中古木造アパートにもリスクはあります。
確かに、中古アパートは比較的安く手に入れることができるので、特に初心者の方は惹かれる物件でしょう。もちろん中古アパートがダメというわけではなく、購入するならリスクとその対処法を知っておくべき、という話を今回はしてみたいと思います。
早速、中古木造アパートのリスク、およびそのリスクを解消する方法を解説していきます。
まず、中古木造アパート投資は、物件価格に対して月々の返済金額が高くなる傾向にあります。というのもの、木造建物は耐用年数が22年と短いので、銀行の担保評価も低くなりがちだからです。銀行の担保評価が低くなれば、銀行側も長期間の融資を認めてくれません。
つまり、木造アパートの融資は借入期間が短くなりがちなので、必然的に月々返済額が上がってしまうというわけです。たとえば、鉄筋コンクリート造が耐用年数47年なので、区分マンションを購入するときと木造アパートを購入するときとでは、銀行の評価が大きく変わるのは想像できると思います。
この「月々の返済金額が高くなる傾向にある」という点への対策は、自己資金の貯蓄をしておくことです。一番怖い状況は、空室が多くなり「ローン返済＞家賃収入」という状態がつづくことです。仮に、この状態が数か月つづいても、手持ち資金から捻出できる蓄えは用意しておきましょう。
また、中古木造アパートを取得するときは、出口戦略を重視する必要があります。出口とは「売却先」のことなので、出口戦略とは売却するときを想定した物件選びが必要ということです。というのも、木造アパートは上述したように耐用年数が短いので、融資の条件が厳しいです。
ということは、将来的に売却するときは、築年数がさらに経過しているため、買い手側の融資が非常に厳しくなるということです。このような状態だと、「買いたくても融資が付かない」という状態になることもあり、中々売れないこともあります。
この「出口戦略が重要」という点への対策は、なるべく築浅の中古アパートを買うという方法と、収益性の高いアパートをきちんと見極めるということしかありません。仮に、築年数が古くても、満室稼働がずっと続いているアパートは収益性が高いので、銀行も高く評価してくれます。
中古物件は築年数にもよりますが、新築よりメンテナンス費用がかかるのは間違いありません。特に、木造のアパートは鉄筋コンクリート造のマンションよりも、劣化するスピードが早いです。ただ、せっかく安くアパートを買ってもメンテナンス費用が高額になれば収益は削られます。
そのため、中古アパート経営をするなら、メンテナンスに関してのリテラシーは高めておきましょう。どの部分を修繕する必要があるのか？その修繕はどのくらいの金額がかかるのか？程度は理解しておかないと、精度の高い収支計算はできません。
さて、このように中古アパートは安価であるというメリットもありますが、上述したようにデメリットもあります。ただ、特に「出口戦略」と「メンテナンス」に関するリテラシーを上げるのは、不動産業者でない限り中々難しいのも事実です。
やはり、経験していないと分からないことが多いため、ネットや書籍などから得る知識だけだと限界があります。そんなときには、収益物件.comを利用すると良いでしょう。
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