2018.10.29 【サブリース問題】本業にあぐらをかく「ぼんやり大家」にならないために
しかし、サブリースは単に不動産投資の手段の1つに過ぎず、「サブリース＝悪」と決めつけるのはもったいないです。もしかしたら、自分にとっては非常にメリットが大きい運用方法かもしれません。今回は、そんなサブリースに成功するための方法を解説していきます。
結論からいうと、サブリースは「自分で判断すること」が重要であり、それができれば投資で失敗するリスクは極めて小さくなるでしょう。サブリースにおいて「自分で判断する」とは、サブリース会社がきちんとした運用をしているか？を自分の目と耳で判断することです。
また、サブリース会社に支払う手数料は大体5％～12％程度です。手数料率は非常に幅広く設定されているので、手数料が安すぎる会社は、特に上記を重点的にチェックする必要があります。
サブリース会社の見極めで重要な点は以下です。
・実績
・地域性の強み
・客付けの強み
サブリース会社の実績を確認するために、IR情報をはじめとした資料を読み込むことです。現在では、大抵の会社がホームページで実績を明示しており、逆にホームページがきちんと整備されていない会社は信頼できません。
ただし、実績があるから安心できるとは言い切れません。現に大手のレオパレスもサブリースの契約を強制的に解約したとして問題になりました。そのため、次に見るべきは、サブリース契約を結ぼうとしている物件のある地域にどのくらいの実績があるか？という点です。
そのエリアに物件が多ければ、地域性の強みがあるといえます。「地域性の強み」は客付けできるどうかを左右します。かぼちゃの馬車事件も、結局サブリース会社のスマートデイズが客付けできなかったことで、オーナーに支払うはずだった賃料を支払えずに倒産してしまいました。そのようなことにならないように、地域性と客付けに強みがあるかは必ずチェックしましょう。
サブリースは使い方次第では空室リスクをなくしてくれる良い運用方法です。確かに、サブリースに関してはネガティブなニュースも多く、全てのサブリース会社がスマートデイズのように破綻してしまうリスクはあります。
そのため、良い意味でサブリース会社を信頼しきらず、空室が続けばそのことを察知し、理由と対策をサブリース会社にヒアリングしましょう。「空室でもどうせ賃料収入があるから関係ない」とあぐらをかいていると、いつの間にかスマートデイズのようにサブリース会社が破綻しているということにもなりかねません。
サブリースを利用するときは「サブリース会社の破綻」などのリスク面を知り、その上で上述したサブリース会社の見極めを意識して会社の選定を行うことが重要です。
