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2018.06.29 「収益物件」を見分けるための基礎教養講座~不動産投資実戦テクニック編

いよいよ実践編に突入!

前回は「収益物件」を選択するために必要な知識や用語解説といたポイントについてみてきました

今回は収益物件を探すための実践的なテクニックをご紹介したいと思います。

 

物件はどこで探すの?

インターネットの発達により、現在では物件探しも「ネット」検索が主流になっています。まず、信頼できる不動産投資サイトで物件を探しましょう。

収益物件.comならユーザー情報に基づき投資物件をサジェスト。初心者でも安心して物件選びをすることができます。

 

お気に入りの物件を見つけたら必ず「内覧」しましょう

 

優良物件ですと即売れてしまうケースもありますが、それでも「内覧」することをオススメします。

ここで、あなたが不動産会社の社員だとしたら…ということを想像してみてください。物件を売るために、内装や外観の写真はできるだけいいところだけ、最高の状態のときに撮影しますよね? ですから、写真と実際の物件は「イメージが違う」ということがよくあります。化粧美人の高値物件を掴まないためにも、必ず内覧してから物件を購入するようにしましょう。

 

内覧前に準備すること

 

対象物件の家賃相場を調べておきましょう。この際も不動産投資サイトを活用すると簡単に調べることができます。実際の家賃相場を調べたうえで、自分で利回りを算出しておきましょう。この際、適正地がわからないといったケースも存在します。そう言った場合に便利なのが収益物件.comのチャット機能です。収益物件.comなら、その道を究めた士業(税理士・行政書士・弁護士)の専門家や百戦練磨の不動産会社、不動産流通機構の方々にチャットでリアルタイムに相談することができるため下調べに最適の投資アプリになっています。

それと同時に対象物件の周囲の状況も調べておくと便利です。具体的には下記のポイントをチェックしておくことをオススメします。

 

≪住みやすさチェックポイント≫

・駅やバス停からの距離

・学校などからの距離

・商業施設やコンビニからの距離

・病院からの距離

 

対象物件によって異なりますが、ワンルームマンションの場合入居するのは単身者ですのでコンビニのチェックは重要になります。またファミリータイプの場合は学校・病院の有無のチェックは必須になります。

 

内覧でのチェックポイントは?

 

・修繕費がかかりそうな瑕疵はないか?

・共用部分の管理はしっかりなされているのか?

・悪臭や騒音といった問題はないのか?

 

こういった「物件プロフィール」からではわからない細かい部分をしっかりチェックしていきましょう。できれば実際に住んでいる方に住み心地や近隣でなにかしらの問題はないかなど聞き込みをしたほうが、より物件に対する理解が深まります。

 

最後に㊙テク。「値引き交渉をしよう」

 

内覧が終わったら、内覧で見つけた要因も含めて、ダメモトでも「値引き」交渉をしましょう。「いくらなら値引き可能」と買主さんから許容されている値引き額があるケースが多いからです。

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2018.06.27 「収益物件」を見分けるための基礎教養講座~不動産投資基礎用語編

収益物件情報を見る際のポイントを伝授

今回は不動産投資の核になる「収益物件」を見分けるために必要な知識とテクニックをご紹介していきたいと思います。「収益物件」を見分けるための基礎教養講座の前編では「収容物件」を選択するために必要な知識や用語解説をしていきたいと思います。また、後編では実際に「収容物件」を取得していくためのテクニックを紹介していきたいと思います。

不動産投資基礎用語解説

利回り

利回りとは年間家賃収入÷物件価格×100で算出される数値です。具体的には年間の家賃収入の物件価格に対する割合を表しています。ここではわかりやすい例をあげて説明していきます。

(例)年間家賃収入が200万円、物件価格が2,000万円のA物件の利回り

200(万円)÷2,000(万円)×100=10(%)

A物件の利回りは10%ということになります。ですから、10年後にはA物件に投資した費用が回収できるということになります。

この利回りですが、物件を購入するときに「利回り」だけで飛びついては危険です。なぜなら、不当に高く利回りを設定している悪徳業者も存在しているからです。利回りは年間家賃収入の設定で変化します。上記例のA物件の年間家賃が150万の場合は利回りが7.5%ということになります。物件を購入する際には周辺の同物件の家賃相場を自分で調査し、適正な利回りであるのかを自分で調べるようにしましょう。

建物構造

建物は構造によって耐用年数が異なります。

 

木造 S造 SRC造 RC造
建築物の素材 鉄骨 鉄骨鉄筋コンクリート 鉄筋コンクリート
建物の耐用年数 22年 19年~34年* 47年 47年
収益性

*S造の場合骨格材の厚みによって法定耐用年数が異なります。

・骨格材厚≦3mmの場合19年

・3mm<骨格材厚≦4mmの場合27年

・4mm<骨格材厚の場合34年

建物の構造によって法で決められた耐用年数が異なります。金融機関は「法定耐用年数=経済的残存耐用年数」とみなす場合が多いため、ローンを組む場合この耐用年数が重要になってきます。

専有面積

マンションなどの区分所有建物で、区分所有者に所有権が認められている部分の面積のことを言います。この専有面積にはバルコニーや玄関ポーチといった箇所の面積は含まれません。専有面積には内法と壁心という計算方法が存在します(壁の厚みを入れるか否かの違い)。不動産登記法では内法を採用しています。

築年月

築年数とは建物完成後の経過年数を表しています。具体的には建物が建設されて5年経過した物件は築5年ということになります。

基礎から実戦へ

不動産投資の基礎用語はご理解いただけたでしょうか?後編は「収益物件」を見分けるための基礎教養講座~不動産投資実戦テクニック編と題し、収益物件を探すための実践的なテクニックをご紹介したいと思います。基礎から実戦へ。好物件を見つけるためにぜひとも活用してください。

 

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2018.06.25 不動産購入にかかる費用って何?~初期費用編

不動産購入にかかる費用は物件の代金だけではありません。物件購入にかかわる諸費用とは何があるのか、その費用はいくらかかるのかをしっかりと把握しておきましょう。

不動産購入にかかる費用

手付金

売買契約の際に売買代金の5%~10%程度を手付金として買主に支払います。この手付金は物件の引き渡しの際に物件の購入代金に充当されます。ここで注意したい点ですが、手付金を支払う時点ではローン審査を通過していません。最低限手付金分の資金が不動産投資には必要になります。

固定資産税等清算金

固定資産税の年税額は引渡し日を基準として日割り計算します。

火災保険料

火災保険料は購入の段階で20~30年分の保険料を一括払いするのが一般的になっています。なお、具体的な保険料は建物の材質や築年数により異なります。

住宅ローンにかかる費用

ローン手数料(およそ5~10万円)。

保証会社を利用する場合は別途ローン保証料(借入額×~0.2%)がかかります。

修繕積立金・管理費清算金

マンションの場合修繕積立金・管理費がかかります。月額負担金を日割り計算します。

仲介手数料

計算式は以下の通りです。

物件金額×3%+6万円(税抜)

司法書士報酬

およそ10~20万円とされています。

 

団体信用生命保険料

金融機関により異なりますが、通常は融資の金利に上乗せされるケースが大半になっています。

不動産購入にかかる費用(税金)

印紙税(売買契約書)

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

出典:国税庁HP(https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.html)

印紙税(金銭消費賃借契約書)

契約金額 印紙代
500万円を超え 一千万円以下のもの 1万円
一千万円を超え 五千万円以下のもの 2万円
五千万円を超え 1億円以下のもの 6万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円
50億円を超えるもの 60万円
契約金額の記載のないもの 200円

登録免許税

登録免許税は不動産を登記をする際にかかる税金になります

建物:固定資産税評価額×2%

土地:固定資産税評価額×2%

ただし、一定の条件を満たす物件の場合軽減措置が適用される場合があります

不動産取得税

不動産取得税は都道府県に納める地方税になります。売買契約時の支払いではなく、場合によっては半年以上経過してから支払い通知が来る場合もありますので注意が必要です(不動産取得税の支払い分の資金に気をつけましょう)。

建物:固定資産税評価額×3%

土地:固定資産税評価額×1/2×3%

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2018.06.23 投資偉人伝「ウォーレン・バフェット」 水面下の努力とは?

今回は「投資偉人伝」と題して、投資の世界で成功を収めた「ウォーレン・バフェット」氏についてご紹介していきたいと思います。

ウォーレン・バフェットが持つ4つの顔

1930年アメリカのネブラスカ州オマハで生まれました。ウォーレン・バフェット氏は投資家・経営者・資産家・慈善活動家の4つの顔を持っています。

投資家として過去にコカコーラ社やウォルト・ディズニー株に投資して大成功を収めています。

経営者としてはバークシャー・ハサウェイ社の会長兼CEOを務めています。同社はウォーレン・バフェット氏が経営権を握ってから、なんと株価が7,000倍にもなっています。

資産家としては2007年620億ドル(約6兆4360億円)の資産を計上し世界一に輝いています。

近年では慈善活動家としての側面が強くなってきています。2006年資産の85%に当たる約374億ドルを、5つのフィランソロピーに寄付すると発表しています。この金額はアメリカ史上最大の寄付金額です。

 

ウォーレン・バフェットが成功者になった理由

子どもの時から商才にあふれていた

ウォーレン・バフェットは小学生の時から、ワシントン・ポストの配達のアルバイト・ゴルフ場のボール拾い・競馬の予想新聞の販売などをして「お金」を自分で稼いでいました。

そして最初に株を買ったのはなんと「11歳」の時です。シティーズ・サービスの株を1株38ドルで買っています。この最初の投資は順調にいきませんでした。買ってすぐに27ドルまで株価は下落。その後40ドルまで値を戻したところで売却し初勝利を挙げることになります。しかし、売却後シティーズ・サービスの株価はグングン上がっていき、200ドルまで上昇しました。この教訓からバフェット氏は「長期投資家」になったといわれています。

バフェット氏は10代にして月収175ドルを稼いでいました。この金額は当時の平均月収を大幅に上回る金額です。

ウォーレン・バフェットの挫折

子どものころから商才を発揮していたバフェット氏ですが、なんと大学受験では、自信満々で受験したハーバード大学のビジネススクールに落ちています。最終的にコロンビア大学に入学することになりました。

また入社試験も落ちています。バフェット氏は「賢明なる投資家」の著者であるベンジャミン・グレアム氏に憧れていました。ベンジャミン・グレアム氏のもとで仕事をしたいと懇願しましたが断られています。

デール・カーネギーの演説コースを受講

才能にあふれているイメージのバフェット氏ですが、実は人前で演説をすることが苦手でした。その短所を克服するためデール・カーネギーの演説コースを受講しています。自分の短所は何か?そして、それはどうしたら克服できるのか。こういった自己分析ができるところがバフェット氏の成功に秘訣なのでしょう。

80歳を超えても努力し続ける「努力家」

バフェット氏は今でも毎日読書をしています。いつになっても貪欲に知識を追求する「努力家」だからこそ、激しい投資の世界で大成功を収めることができたのでしょう。

 

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2018.06.21 リスクヘッジしやすさがポイント。「不動産投資」の魅力

不動産投資における、リスクの分類

空室リスク

空室リスクは不動産投資における最大のリスクです。なぜなら 家賃(収益)は入ってこなくても、ローン(支出)の返済は発生し続けるからです。また長期にわたり空室が続くことによって、家賃を引き下げる必要性も出てきます。家賃の引き下げは家賃収入が減少するだけではなく、収益率が低下することにより物件価値をも低下させる恐れがあります。

こうした空室リスクにも対策はあります。物件選びの段階で空室リスクが低い物件(回転率がよく、利回りの高い物件)を選ぶことがその一つです。

滞納リスク

順調に家賃を振り込んでいた入居者が突然の病気やリストラなどの理由から家賃を滞納するケースがあります。これが滞納リスクです。日本賃貸住宅管理協会の第17回住宅市場景況感調査によると、家賃の滞納率は全国平均で6.6%になっていますので、ありえないリスクではありません。こうした滞納リスクは家賃債務保証を付けることで、簡単に対策することができます。

出典:日本賃貸住宅管理協会HP

https://www.jpm.jp/marketdata/

金利リスク

現在日本ではマイナス金利を採用しています。ですから、今後将来的に金利が上昇していく可能性は否定できません。こうした金利リスクは不動産投資の資金を借り入れるときに固定金利を選択するなどして対策することができます。

物件下落リスク

経験劣化などで物件価値が下落することがあります。こういった物件下落リスク対策としては物件価値が向上するリノベーションを行うことがあげられます。

損害リスク

地震大国日本では地震やそれに伴う火災などのリスクがつきものになっています。こうした災害に対しては火災保険(地震保険付き)に加入することでリスクを防止することが可能です。

不動産管理会社の倒産リスク

不動産の管理を依頼していた不動産会社が倒産した場合、敷金などが返還されないというリスクが発生します。実績があり信頼できる不動産会社を選択することで、こうしたリスクを回避することができます。

見てきたように、不動産投資に付随する様々な「リスク」は株式やFX投資と比較しても容易にヘッジすることが可能なリスクばかりです。ですからリスクに対する正しい知識を身に着けることで、不動産投資リスクから身を守ることが可能になっています。

不動産投資初心者向けアプリ – 収益物件.comで簡単リスクヘッジ

収益物件.comなら簡単にリスクヘッジできる理由

・収益物件.comのメディアでは今後、不動産投資に必要な知識を続々紹介していく予定です。最新版のリスクヘッジ方法を収益物件.comで習得しちゃいましょう

・収益物件.comでは専門家へのチャットサービスをアプリに内蔵しているため、いつでもどこでも専門家に質問することができます。

 

このように収益物件.comなら不動産投資の知識を持たない方でも、プロのサポートを受けることによって不動産投資に対する正しい知識を簡単に身に着けることができます。ですから収益物件.comは不動産投資を始めるのに最適なサービスと言えるでしょう。

 

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2018.06.19 「自由の効くお金」を殖やす方法。アプリでできる最新投資スタイルとは

お金を殖やすことの重要性は分かっているけれど…

 

出典:日本の財政関係資料(財務省)https://www.mof.go.jp/budget/fiscal_condition/related_data/201803_00.pdf

 

少子高齢化が進むニッポン、果たして自分の老後には年金がもらえるのでしょうか? 年金がもらえたとしても、生活するのに十分な年金はもらえるのでしょうか? 上記のグラフを見てもお分かりのように、日本は歳入の34.5%を公債費で賄っています。財政状況も悪化の一途。毎年赤字国債を垂れ流しています。

このような日本の財政状況を見ても、「老後の資金は自分で作る」ことが重要だとお分かりいただけると思います。

老後、政府を頼れないとしたら、老後の資金はどのように作っていくべきでしょうか? 現状、本業も忙しい中、上手く資産を増やして行ける術はあるのでしょうか?

 

片手間で始める「資産運用」の条件

いくら本業を頑張ったとしても、現実問題として今以上に大きく給料をあげるのは難しいですよね。「老後の資金を貯めたい」「自由の効くお金を増やしたい」そんな場合はどうしたらよいのでしょうか。

答えはなんらかの副業、たとえば投資です。

ではどんな投資が理想的な副業なのでしょうか? まず、本業が生活の軸ですので、少ない時間でできることでなければいけません。また副業でリスクを負ってしまっては本末転倒になってしまいます。ですから低リスクで、できればリターンが大きいものがよいですよね。では、働きながらできる理想の投資を考えていきましょう。

 

≪働きながらできる副業(投資)リスト≫

不動産投資 株式投資 FX 純金積立
手間
インカムゲイン ×
キャピタルゲイン
収益性総合
リスク

一目瞭然です。不動産投資が最も会社員向きの副業であるといえます。株式投資やFXは難しいテクニカル分析を覚えたり、毎日こまごました情報を収集しなければなりませんので手間がかかりすぎます。また急落や急騰が日常茶飯事ですので、仕事をしながら安心して投資できる金融商品ではありません。

堅いイメージの純金積立ですが、インカムゲインが全くないところが投資としてポイントが低い点になります。

他の投資商品と比較して、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資は全てにおいて合格点といってよいでしょう。

 

収益物件.comなら、知識ゼロから安心の不動産投資。

他の投資商品と比較して手軽に始めることができる不動産投資ですが、それでも全く何も知らなくてよいわけではありません。しかし投資初心者が「なにをしたらよいのか」最初からわかるわけはないのが普通です。

収益物件.comなら「知識ゼロ」でも安心して不動産投資を始めることができます。

 

≪収益物件.comがオススメな理由≫

管理や売却をアプリで一元管理

煩わしい不動産売買の管理をアプリで一元管理することができます。ですから初心者でも迷うことなく不動産投資をすることが可能です。

 

専門家にチャットでリアルタイム相談

収益物件.comなら、その道を究めた士業(税理士・行政書士・弁護士)の専門家や百戦練磨の不動産会社、不動産流通機構の方々にチャットでリアルタイムに相談することができます。

ユーザー情報に基づき、「信用」の側面から投資可能な物件だけをサジェスト

不動産投資でその勝敗を分けるポイントは「物件探し」です。収益物件.comなら、ユーザー情報に基づき、「信用」の側面から投資可能な物件だけをサジェストしてあるので、初心者でも安心して物件選びをすることができます。

 

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2018.06.17 不動産投資で得られる収益は「不労」所得なのか?

「不労所得」とは言うけれど…

そもそも「不労所得」とは

不労所得とは労働しないで得る所得のことをいいます。具体的には銀行の預金から生じる利息や株式から得られる配当、不動産投資から生じる家賃などのことを指します。労働の対価としての所得と対になる概念になっています。

不動産投資によって得られる収益は「不労所得」?

言葉の定義では不動産投資によって得られる収益は「不労所得」という位置づけになっています。しかし、本当に全く苦労しないで不動産投資で利益を得ることはできるのでしょうか?

不動産投資につきまとう「労力」

家賃収入は「不労所得」との位置づけですが、本当に苦労せずに不動産投資で利益を上げることは可能なのでしょうか。ここでは、不動産投資を分析することで不動産投資に必要なことを考えていくことで、その答えを探ってみましょう。

不動産投資に必要不可欠な「学習」

不動産投資に必要不可欠な「学習」は下記のような学習が必要になります。

・基礎的な簿記知識

不動産投資は他の投資と違って「事業」という側面があります。事業にかかる費用や収益をはっきりさせることで、不動産投資に対する将来像を描きやすくなります

・簡単な税務知識

不動産投資による節税効果を享受するために、簡単な税務知識も必要になります

・ローンに関する知識

不動産投資はローンで資金を賄うため、上手くローンを活用できる知識が必要です

・不動産物件に関する知識

不動産の価値は立地条件や建物の構造、利回りなどで決定されています。自分で投資対象を「妥当な」価格であると判断することができる知識が必要です

・経営者としての資質

これが一番重要な知識になります。経営者としての視点で不動産投資に取り組めるのか?

経営者としての知識は経験則が一番重要になります。ですから、投資初心者は経験豊かなパートナーを見つけることが不動産投資の成功のカギになります。

 

「信用」を得るためのプロセス

不動産投資で重要なファクターに「信用」があります。ローンの査定でも自分自身の持っている個人の信用情報が重要視されます。こういった情報は一朝一夕で得られるものではありません。

長い間培ってきた、学歴・職歴などが評価されます。そういった評価は人生の積み重ねでしか得ることのできない、かけがえのない財産なのです。

 

完全なる「不労」ではないが、ポイントさえ押さえれば誰でも成果を見込める

「何もせずに楽して儲かります!!」という文言に踊らされ、不動産投資に足を踏み入れれば当然しっぺ返しがあります。不動産投資で重要なことは投資家個人の持っている能力そのものです。

例えば…「着けているだけで痩せる健康器具」vs「最新科学に基づいたトレーニングメソッド」。あなたはどちらを信じたいと思えますか?

根拠のない宣伝文句では、どの世界でも食い物にされるだけです。確固たる実力をつけた投資家がどの世界でも勝利者になるのです。

正しい知識を身に着け、不動産投資でも勝利者になれるよう、日々精進していきましょう。

 

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2018.06.15 初めの投資だからこそ不動産を選ぶ理由

不労所得を得る最もリスクの低い道とは?

「サラリーマン大家さん」が流行語になるほど、サラリーマンの副業として不動産投資が盛んになっています。なぜ、不動産投資が流行っているのでしょう?それは不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンの、初心者でも敷居の低い投資方法だからだといえます。

誰でも「もっと自由にできるお金があったらな…」と思うはずです。でもできるだけリスクは避けたい。そんなわがままな願いを叶えてくれる投資方法がまさに、不動産投資と言えるでしょう。

FX・株式投資と比べた不動産投資の魅力

FXや株式はどんなに熟練のトレーダーでも損をすることがあります。リーマンショックではたった2か月で日経平均指数が12,940円から6,994円まで暴落しました。

株式やFXの場合は、毎日のように相場が動きます。そのため、仕事をしながらでは、次から次へと起きる値動きに対処しきれないという性質があります。また毎日のニュースや決算時期の企業の決算チェックなど、情報収集にも多くの時間を割かなければいけません。

そこまで時間をつぎ込んでも、短期間で株価が半値になったりすることは日曜茶飯事。まさにハイリスク・ハイリターン投資商品の代表格と言えます。

比較して不動産投資の場合、リスクは限られています。大きなリスクといえば、災害によって投資不動産が滅失してしまう場合でしょうか。しかし災害による不動産の棄損や滅失の場合は保険が適用されます。ですから実際に大きな被害を被ることは、想定の外と言ってもよいでしょう。

不動産投資には他にも空室リスク・金利リスク・滞納リスクなどがあるのはご存知のことです。しかし、これらのリスクはしっかりとした不動産投資に関する知識を持っていれば、対処できる事案ばかりです(詳しくは今後の記事で解説を行っていきます)。

リスクヘッジしやすさがポイント。「不動産投資」の魅力

不動産投資の不安を取り除くには

前述してきたように不動産投資はリスクの低い投資商品だということがお分かりいただけたと思います。

しかし、リスクに対する不安は払しょくできても、大金が動く上に難しい知識が必要な不動産投資に初心者が飛び込むのは少し勇気がいるものです。できれば一緒に不動産投資に取り組んでくれるプロがいたらいいなと思いませんか?

収益物件.comならアプリをダウンロードするだけで、その場が不動産投資のレッスン場に変化します。どんな場所に居ながらでも隙間時間にでも不動産投資の勉強をすることができます。

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確実に、専門家からの答えが返ってくる収益物件.comなら「不安だけど、投資について相談できる人がなかなかいない」と言った方の救世主になります。独学で始める投資家にこそ収益物件.comはピッタリなアプリです。収益物件.comを利用して、確実に収益をあげる不動産投資家になっていきましょう。