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2018.07.30 マンション査定額アップの㊙︎テク。見過ごしてはならない3つのポイント

不動産投資をする場合、節目では「キャピタルゲイン」狙いの売り場も到来することがあります。その時に、1円でも物件を高く売りたいのは投資家として当然のこと。今回はマンション査定額アップの㊙︎テクをご紹介していきたいと思います。

不動産査定額アップのためのポイントとは?

物件が不当に安く売られてしまったり、売却で失敗するケースはどのようなことが考えられるでしょう?

まずは反面教師から物件売買のコツを学んでいきましょう。

見積りを1社しかとらない

「A社で買ったから売却もA社に」と見積もりを全くとらないで売却してしまうケースがあります。実は物件の見積もり額は不動産会社によって10~30%程度のばらつきが生じるものです。自分の物件の「相場」を客観的に知るためにも、複数社に見積もりを依頼しましょう。

売却前にリフォームを入れる

売却前のリフォームは一般的に不要です。個人がリフォーム会社に依頼するよりも、横のつながりを持った不動産会社がリフォームをしたほうが当然安く済むという「規模の経済」を意識しましょう。「リフォーム代金に200万かかりました」といっても、査定で200万円分評価されなければリフォーム代金分は「損出」になりかねません。ですから、無意味なリフォームは不要です。

マンション査定額アップの㊙︎テク。見過ごしてはならない3つのポイント

テクニックその1~掃除は内覧前が効果的

基本的に訪問査定でチェックされるポイントは以下になります。

・立地

・築年数

・間取り

・メンテナンス状況

・眺望

基本的に、「部屋の状態」といった項目はチェックされません。ですから、訪問査定前にハウスクリーニングを入れても査定で加点ポイントにはならないので注意しましょう。

※内覧の時は購入希望者の印象が重要になります。早期になるべく高く物件を売却するために、内覧前には念入りに掃除するように心がけましょう。

テクニックその2~修繕はケースバイケース

前述したように物件売却時にリフォームの必要はありません。しかし、修繕については話が別で、訪問査定の際にしっかりと質問することが大事です。

基本は壊れた箇所は売主に修繕の義務があります。ですから修繕は必要になってきます。しかし、修繕金額>査定額とあまりにも修繕に費用が掛かる場合は「告知書」に修繕の必要がある旨記載してもらって、その分査定額を下げてもらったほうが得策の場合もあります。

テクニックその3~複数社で査定を依頼する

物件の査定金額は不動産会社によって異なります。ですから、必ず、査定は複数社に依頼するようにしましょう。また、「なぜこの査定額なのか」ここを明らかにすることが大事です。きちんとした査定理由をあげることができる不動産会社だけが、信頼に値します。

不動産の購入、売却をアプリで一元管理

ここまででポイントを抑えた解説を行いましたが、実際には物件の売買は大変なプロセスですし、不動産の知識がない場合「カモ」にされてしまうリスクすらあります。そのため、予め十分な知識を持ち、武装して臨むことが大切になります。

収益物件.comでは、不動産売買のプロである不動産流通機構のスタッフ等と、チャットで直接相談を行う機能があります。さらに、物件の売買先である不動産会社のスタッフともチャットで相談が可能。密なコミュニケーションを取れるため、気になる点は全て解消した上で売買に臨むことができます。

 

物件の購入だけでなく、売却もアプリで管理が可能。仕事の傍らで資産形成したい「プレ不動産投資家」にもお勧めのアプリとなっています。

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2018.07.28 不動産売買の前に知りたい「査定」の流れと仕組み

「査定」って、誰がどうやってるの?

不動産査定のからくりを知ることで、物件を売却するときはもちろんのこと、物件を買うときに「自分の物件の相場はどのくらいか」を判断することができるようになります。物件の査定は訪問査定する前からほぼ決まっているものです。どういった点が査定では高評価になるのかを知ることで、「空室リスク」の低い物件を購入する手掛かりにもなります。

 

物件価格は立地でほぼ決まっている

物件の価格で一番重要なポイントは立地です。特に公共交通機関からの距離が重要になります。駅の場合も、単線よりは複数の路線が乗り入れている場所のほうが高くなります。また、同じ路線でも急行が止まる駅は、各停のみしか停車しない場所より当然高く評価されます。

交通の便の他にも「生活」にかかわる施設が近いのかも、査定では重要になります。近隣に大型のショッピングセンターがある場合、査定には大きなプラスに働きます。また、病院や学校といった施設も重要です。所有物件の近隣に大型ショッピングセンターができた場合、物件価値が上昇します。ですから、物件を保有している場合はキャピタルゲイン狙いで売却の視野に入れていくタイミングになってきます。

このように物件の価格は立地でほぼ価格がつくことになります。ですから、物件を選ぶ場合、駅に近く買い物も便利な物件を買うことで「空室リスク」が大幅に減少します。なぜなら、物件の査定が高い物件=人気物件だからです。

 

不動産査定の大まかな流れ(マンションの場合)

物件を査定に出す場合、必ず複数社に査定を依頼しましょう。なぜなら、査定額がどこに出しても同じではなく、必ず物件価格に違いが出てくるからです。査定はインターネットで一括査定サービスを利用すると簡単です。

インターネットで査定をしてもらった後、査定をもとに訪問査定をしてもらい不動産会社を決めます。訪問査定ですが、驚くほど早く終わります。時間にして10分ほどでしょうか?ですから念入りに掃除をしてきれいにすれば査定額があがるというわけではありません。

マンションの場合、査定でプラスに働く要因は2つあります。一つ目はマンションからの眺望が良いことです。ですから、低層階よりも高層階のほうが査定額は上がります。もう一つは大手ゼネコンで建てられたマンションの場合です。「ブランド力」で査定額がアップすることがあります。

 

査定は受けた。どう契約先を選ぶ?

不動産会社を選択するうえで重要なことは「査定が高い=良い不動産会社」ではないということです。相場より高すぎる査定を出す会社は後々売れないことを理由に値下げ交渉をしてくるからです。まず、査定を高く出して「飼い殺し」しよう…などという不動産会社に魅入られないよう、注意が必要です。

では、どのような不動産会社を選べば良いのでしょうか?それは、販売実績の高い、信頼できる会社ということになります。また訪問査定の時に営業マンと直接接してみて「この人なら大丈夫」と信頼できる人かもチェックをすることも重要です。

 

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2018.07.26 大都市圏か、地方都市圏か、田舎か? 「初めての物件」をどう選ぶ?

投資家なら、日本地図を俯瞰しよう

自分が昔住んでいた地域、今住んでいる地域など「知っている地域」ばかりに目を向けていませんか?インターネットが普及している現代社会では、投資先の可能性は日本全国に広がっています。地方の場合、地価が比較的安く設定されているため、初期投資費用も安く済むといったメリットもあります。

不動産投資をする場合に「地方」も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか?

 

先見の明で利益を伸ばす。数字で俯瞰できる日本

では、どのような地域が将来的に発展していくのでしょうか?ここでは将来性のある地域の調べ方からご紹介していきたいと思います。

 

将来性のある地域の見つけ方~人口推移

少子高齢化が進む日本でも、過疎とは無縁に人口が増加しているような地域なら、将来性があるといえます。具体的な人口推移は、各自治体のHP で簡単に確認することができます。東京の場合なら、「東京都区市町村別人口の予測」がHPに記載されています。

参考:東京都の統計 東京都区市町村別人口の予測(統計表) 平成29年3月公表

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky-data.htm

将来性のある地域の見つけ方~マンション・アパートなどの新着工数

マンション・アパートなどの新着工数が増加傾向にある地域の場合、将来にわたって需要が発生することを見込んで新規で建築が盛んにおこなわれているため、将来性の高い地域であるということができます。

例えば東京都の場合、マンションストック・市場の状況について、東京都都市整備局のまとめた資料で全体像を俯瞰することができます。

参考:東京都都市整備局 – マンションストック・市場の状況

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/pdf/h26_04/shiryo_26_04_11.pdf#search=%27http%3A%2F%2Fwww.toshiseibi.metro.tokyo.jp%2Fjuutaku_kcs%2Fpdf%2Fh26_04%2Fshiryo_26_04_11.pdf%27

 

 

将来性のある地域は?

やはり地方の場合は地方の中核都市に絞っていくのが賢明だといえます。具体的には、札幌・仙台・横浜・名古屋・大阪・広島・福岡などです。理由としては、あまり田舎ですとマンション需要以前にマンション自体が見られないような地域もあります。また、田舎の場合は土地が安いため、マンションよりも戸建てを購入する層が多いことがあげられます。

 

 

地方の不動産投資で成功するためのコツ

不動産投資には「内覧が必須」といわれますが、信頼できる不動産会社に物件の選択を任せれば、地方でも十分不動産投資の対象になります。では、地方の優良物件や信頼できる不動産会社はどうしたら探すことができるのでしょうか?

収益物件.comなら日本全国の高利回りの物件を簡単に探すことができます。また、収益物件.comでは日本全国の不動産会社のスタッフと気軽にチャットでお話することができるため、現地に赴くことなく、自分と相性の良い信頼できる不動産会社を探すことができます。

高利回りの物件が多い地方のマンション投資に「現地に行けないから…」と二の足を踏んでいた方でも、アプリ一つで地方の不動産に投資することも可能になります。

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2018.07.24 リフォーム前物件 vs リフォーム済物件。「初めての物件」に適するのはどっち!?

「リフォーム済」「リフォーム前」初めての不動産投資に適するのはどっちだ!?

リフォーム済の物件とリフォーム前の物件、どちらを購入するのか迷いますよね? マンション投資初心者なら、余計な手間(リフォーム)もなく即入居者を募集することができるリフォーム済の物件に飛びつきたくなるかもしれません。しかし、物件の価格・利回りなど冷静に考えてみましょう。まず、両方のメリットとデメリットを考慮したうえで判断していくことが重要です。

リフォーム済の物件のメリット・デメリット

「リフォーム済物件」のメリット

リフォーム済の物件のメリットは購入と同時に即入居者を募集することができることです。リフォームを考えて、業者を選び、発注するといった一連の手間からも解放されます。また物件を購入するときに、物件のイメージがわかることもメリットにあげられます。

「リフォーム済物件」のデメリット(注意点)

リフォーム済物件の場合、リフォームの目的が「表面上だけきれいにする」ことという場合があります。配管や物件の構造部分に関して「なにが行われたのか」を知ることができないというデメリットが存在します。

近年では、ホームインスペクション(住宅診断)が普及してきています。住宅の専門家が第三者的な立場から住宅の劣化状況・欠陥の有無・改修すべき箇所などの診断を行ってくれます。ですから、売主にホームインスペクションを提案してから、購入を考えてもよいかもしれません。

「リフォーム前物件」のメリット・デメリット

「リフォーム前物件」のメリット

リフォーム前物件のメリットは価格が安いことです。また、リフォームもオーナーの好みで自由に行うことができます。またオーナー自らがDIYでリフォームしてしまえば、コストもかなり安く済みます。

リフォーム前物件+オーナー自らのDIYが最も利回りの高い組み合わせということになります。当然ですが、DIYでリフォームした場合の費用は「経費」になりますので、しっかりと確定申告のために領収書を保存するようにしましょう。

「リフォーム前物件」のデメリット

リフォーム前物件のデメリットは即入居者募集をすることができないことです。入居者がいない間はローンだけが発生することになるので注意が必要です。また、リフォームのイメージを考えたり、リフォーム業者との打ち合わせなど手間がかかることもメリットにあげられます。

視野を広く、ベストな収益物件の選択を

今回は「リフォーム済 vs リフォーム前」という視点から、物件を考えてきました。このほかにも投資物件にはオーナーチェンジ物件や、もちろん新築物件も存在します。より良い選択のための手段として「収益物件.com」を不動産投資のパートナーにしてみませんか?

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2018.07.22 訳アリ物件の投資ってもうかるの? ~格安物件を手に入れよう!〜

「訳アリ」という言葉には、初心者お断りな雰囲気があります。しかし「訳アリ」の理由が分かれば、格安の優良物件に大変身しちゃいます。「初心者だから…」としり込みをすることなく、優良物件をバーゲンで手に入れるためのポイントを抑えていきましょう。

「訳アリ物件」が不動産投資ビギナーにもオススメな理由

「訳アリ物件」がなぜオススメなのか? それは「安い」からです(言わずもがなですね)。商売の基本は安く買って、高く売る。訳アリ物件はインカムゲイン(家賃収入)だけではなく、キャピタルゲイン(資産価値の上昇によって得られる売却益)も期待することができるというメリットがあります。

格安物件の種類 – どんな物件があるの?

ここで扱う「訳アリ」物件は事故物件とは違います。簡単に言うと、なにかしらの法律上の瑕疵があるために格安なだけの物件ですので、うまく活用することで高利回りの物件をゲットすることができます。

オーナーチェンジ物件

オーナーチェンジ物件とは、旧オーナーと貸借人の賃貸借契約をそのままに、オーナー(所有者)だけが替わる物件のことです。

オーナーチェンジ物件の場合、旧オーナーが選んだ貸借人をチェンジすることができないということで、一部オーナーの権利(貸借人を選ぶ権利)が制限されているため、物件価格が比較的安く設定されているという特徴があります。

しかし、収益を重んじる投資家目線で考えれば「物件購入=即家賃が発生」する優良物件を格安で購入することができるということになります。ですから、当然オーナーチェンジ物件は人気商品です。こまめに物件チェックをしていないと、ライバルに先を越されてしまいます。優良物件がないか、普段からこまめにチェックする癖をつけましょう。

任意売買物件

不動産所有者がローンの支払いを遅滞した場合、所有物件は一定期間を置いて「競売」にかけられます。任意売買物件とは、競売にかけられる前に、売主が自分の意志で売買する物件のことです。ですから、物件自体の瑕疵はない上に、市価より2~3割引で物件を購入することができるため、お買い得の物件になっています。また競売物件とは違い、物件の内覧をすることができることもメリットとして挙げられます。

任意売買で気を付けたいのは、売主は「お金に困っている」という点です。手付金の使い込みなどのトラブルには、輪をかけての注意が必要です。

競売物件

競売物件とは、裁判所で強制的に売却される物件のことをいいます。たいてい市価の2~3割引で購入することができるため、お買い得の物件が多いことが特徴です。

優良物件を安く手に入れることができる競売ですが、一括払いしなければならないことがデメリットです。

 

訳アリ物件も豊富。アプリで収益物件を探すなら

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2018.07.20 オーナーチェンジ物件|初めての不動産投資に最適な物件とは?

オーナーチェンジ物件をご存知ですか? 耳慣れない言葉に身構えてしまう方もおられると思いますが、実はお得なポイントが満載で、初めての不動産投資の際にぜひ知って頂きたい物件なのです。今回は初心者にもオススメできるオーナーチェンジ物件についてご紹介していきたいと思います。

 

オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジ物件とは、旧オーナーと賃借人の賃貸借契約を継続しながら、オーナー(所有者)が替わる物件のことを指します。複数の部屋がある場合、1つでも物件に借り手が住んでいる場合もオーナーチェンジ物件ということになります。

オーナーチェンジ物件は以下のメリットがあります。

・最初から入居者がいるため、すぐに収益化できる

・物件価格が相場より安く設定されている場合が多い

・リフォームやリノベーションが不要

・すでに賃借人が住んでいるため、収益計画が立てやすい

・収益計画が立ちやすいため、銀行の融資が受けやすい

・旧オーナーから全て引き継ぐため、マンション経営の勉強になる

 

このようにオーナーチェンジ物件は初心者のぴったりの物件になっています。

オーナーチェンジ物件の注意点

内覧することができない

居住者がいるため、一般的にオーナーチェンジ物件は内覧することができません。内覧することができないため「ふたを開けてみたら…」驚きの瑕疵が存在する可能性があります。内覧はできませんが、共有スペースは確認することができます。一度現地を確認してみましょう。

「さくら」に注意

上述したような特徴のあるオーナーチェンジ物件は、当然人気があります。それを見越して、劣悪な物件を利回りの高いオーナーチェンジ物件に見せかけて売却するという悪質な業者も存在します。具体的には、知り合いを使い高い家賃で住んでいるように見せかけて、名目上の利回りを上げてから売却するといった手口です。ですから、しっかりと物件価格と近隣物件の相場を見比べて「数字に不自然な点はないか」を確認するようにしましょう。

貸借人を選べない

オーナーチェンジ物件の場合旧オーナーと貸借人の賃貸借契約は有効に成立しています。物件のチェンジと一緒に「瑕疵」も引き継ぐことになりますので、購入するときには旧オーナーに物件の売却理由をしっかりと尋ねましょう。

住宅ローンが使えない

オーナーチェンジ物件の場合、すでに賃借人が住んでいるため「自分の居住用」のためのローンである住宅ローンを使うことはできません。

「不動産を初めて買う」という方にオススメ

見てきたようにオーナーチェンジ物件は即家賃収入が入るうえに、物件価格が比較的安く設定されているため、マンション投資初心者向けの物件であるといえます。しかし、「さくら」を見抜けない場合、不測の損害を被ってしまう可能性があります。オーナーチェンジ物件の「さくら」対策は物件の相場を知ることが有効な手段になっています。

「でも、物件の相場なんてわからない」…という方は、収益物件.comで物件に関する下調べをしてみましょう。500社の不動産会社が登録した物件検索機能のみならず、専門家と気軽に相談できるチャット機能で、自分にあった「初めての物件」について相談することもできます。

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2018.07.18 相続税対策を考えたら、真っ先に知ってほしい「不動産」の強み

最高税率55%のかかる相続税は資産家にとって頭痛の種ですが、不動産投資は相続税対策において大きな効果を発揮することが知られています。ここではなぜ相続税対策には不動産投資が適しているのか、行政資料等を使ってご説明していきたいと思います。

相続税の税率を知ろう

相続税の基本計算式

遺産額=(相続・遺贈で取得した財産の価額+相続時精算課税の適用を受ける財産の価額)-債務-葬式費用-非課税財産*

遺産額から基礎控除を引いた額が課税遺産総額になります。

*非課税財産

・墓所・仏壇・祭具等

・国や地方公共団体、特定の公益法人に寄附した財産

・生命保険金:500万円×法定相続人の数まで

・死亡退職金:500万円×法定相続人の数まで

相続税率

法定相続分にかかわる取得金額 控除額 税率
1,000万円以下 なし 10%
1,000万円超~3,000万円以下 50万円 15%
3,000万円超~5,000万円以下 200万円 20%
5,000万円超~1億円以下 700万円 30%
1億円超~2億円以下 1,700万円 40%
2億円超~3億円以下 2,700万円 45%
3億円超~6億円以下 4,200万円 50%
6億円超〜 7,200万円 55%

参考:国税庁HP -財産を相続したとき

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_4.htm

なぜ不動産投資は相続税対策になるのか

相続税額は財産にかかる評価額で決定されます。相続財産が1億円の現金の場合、相続税評価額は1億円と満額で評価されます。一方、「1億円で購入した不動産」の場合はどのようになるのでしょうか。

建物の場合の相続税評価額

建物の場合、相続税評価額は「固定資産税評価額」と呼ばれる金額によって計算され、この評価額は時価の6割〜7割程度が相場と言われています。

ここでは仮に、時価の6割の評価額が算出されたとしましょう。すなわち、1億円で購入した建物について、6,000万円という相続税評価額が算出されたこととします。この場合、1億円の現金を保有していた場合と、1億円の建物を保有してした場合では、相続税額は下記のように異なります。

例1 現金1億円にかかる相続税

(1億円-1,700万円(控除額))×40%=3,320万円

例2 1億円で購入し、評価額6,000万円と算出された建物にかかる相続税

(6,000万円-700万円(控除額))×30%=1,590万円

*ここではその他の相続財産を保有していないものとします。

このように「評価額が1億円相当の財産」を比べたとき、不動産の場合は「評価額」が低く算出されるため、支払う相続税額が大きく減少することがあります(上記の場合、約52%減)。

このことから、不動産の購入は相続税対策に大きな効果があることがわかると思います。「不動産の購入金額と、相続税評価額のギャップがポイント」であるということですね。

参考:国税庁HP -土地家屋の評価

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm

土地の場合の相続税評価額

続いて、土地の相続税評価額の計算方法についても触れておきましょう。

路線価が定められている地域の場合は、路線価方式で計算します。路線価が定められていない地域の場合は、倍率方式で計算します。

参考(再掲):国税庁HP -土地家屋の評価

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm

なお、「小規模宅地等の特例」の条件に該当する場合、土地の評価額を8割減額することができます。その場合はさらに節税効果がアップしますが、適用は被相続人をその土地に住まわせているなどのケースに限るため、投資不動産に適用されるかどうかは注意が必要です。詳しくは下記ページをご覧ください。

参考:国税庁HP -相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.html

不動産は相続税対策に効果的

不動産投資は相続税対策に効果的なことが分かりました。しかし上記はあくまで簡単化した計算であり、相続財産をお持ちの方は「自分の場合はどんな計算になるのか知りたい」と思われることでしょう。

収益物件.comでは、税務のプロである税理士が常時待機しており、不動産投資による相続税対策の計画について、いつでも気軽にチャットで相談することができます。収益物件.comはアプリをダウンロード・登録すればいつでもお問い合わせフォームから直接相談が可能。ぜひご登録を。

 

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2018.07.17 中古物件のリフォームの基本と、修繕だけではない昨今のリフォームトレンド

中古物件を購入した場合に問題となるのがリフォームです。リフォームは、「どこまで手を入れるか」で大きくコストが変わってきます。今回は上手にリフォームを行い、利回りを改善できるコツをご紹介していきたいと思います。

リフォームに関する基礎知識

リフォームを行うことは、建物の寿命を延ばすことが目的であるケースが多いです。病気と同じで物件の修繕も早期発見・早期治療がポイントになっています。

そのため、物件は5年ごとに点検を行うようにしましょう。ポイントは水回り・床・壁紙といった箇所です。水回りは20年経過したら交換を検討するようにしましょう。

一般的に、築10年経過すると、物件価格が大幅に下落する傾向があります。それは、リフォーム費用を差し引く形で物件価格の評価がなされるためです。ですから、大規模なリフォームは10年スパンで取り組むとよいでしょう。

中古物件リフォームで特に見るべきポイント

バス・トイレ

中古マンションの場合、ユニットバス・タイプの物件が多くなっています。現在はユニット・タイプよりも「バス・トイレ別」の物件が人気になっていますので、リフォームで改修することを視野に入れるとよいでしょう。

キッチン

水回りの補修を怠ると、水漏れなどが起こり建物の構造部分に腐食が発生する恐れがあります。10~20年で定期的に交換しましょう。

壁紙

入居者が入れ替わったら張り替えるようにしましょう。最近では入居者の好みに合わせて壁紙が選べる物件なども人気になっています。

大きくきしんだりした場合は全面張替えをしましょう。入居者が内覧に来たとき、床がきしむような物件に入居することはないと考えるべきです。

寿命を延ばすだけじゃない、昨今のリフォームトレンド

見てきたように建物の寿命を長くすることができるリフォームは長くマンション投資から収益をあげていくために必須だということが言えます。近年では、物件の資産価値を向上させるようなリフォームが主流化してきています。

参考資料:国土交通省HP 7.増改築・リフォーム(5)工事目的別の工事実施率

http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

平成25年度から平成27年度までの推移を見ると、建物の劣化や壊れた箇所の修繕の比率が小さくなり、高齢者仕様への変更や省エネルギー対策(すなわち、物件価値の向上)のためにリフォームするケースが増加していることがわかります。

いつどのようなリフォームをすべき? 不動産投資には頼れる相談相手が必要。

リフォームの話題に限らず、物件は「購入してからの運用」が肝心です。どのような運用をすれば入居率を上げて利回りアップを狙えるのか、リフォームに限らない資産運用のポイントは何か。これらの知識をつけるにあたって、経験豊富な相談相手がいたらいいなと思いませんか?

収益物件.comは、不動産投資の専門家に気軽にチャットで相談することができるサービスです。アプリをダウンロード・会員登録すればいつでもお問い合わせフォームから直接相談が可能。ぜひご利用ください。

 

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2018.07.15 倉庫の持つポテンシャル解説。投資物件としての魅力と注意点とは?

近年「倉庫」の対する投資的な需要が高まってきています。理由はマンションと比較して低コストで高利回りであることがあげられます。今回はこの「倉庫」の新たな利用方法を考えていきたいと思います。

倉庫から見える不動産投資の『新たな可能性』

倉庫とはいわば「ただの箱」です。中を改装すれば、おしゃれなカフェにでも、学習塾にも生まれ変わることができます。「ただの箱」であるからこそ、倉庫投資にはマンション投資に必要な手間やコストがかからないことが魅力です。なぜなら倉庫にはエアコンも給湯器も壁紙も水回りも、何も施す必要がないからです。

屋根付きの広い空間である倉庫はまさに「魔法の箱」。なににでも変身することができます。それが、倉庫投資の醍醐味といえましょう。

バスケットコートやカフェにも。倉庫の空間なら何でも出来る。

実際倉庫はどのように活用できるのでしょうか?具体的な事例をあげながら活用方法を見いだしていきましょう。

バスケットコートなどのスポーツ施設に

天井が高く、面積の広い倉庫はいうなれば体育館のようなものです。ですから、バスケットコートはもちろんのこと、テニスコートや、今流行のボルダリングジムなど、様々なスポーツ施設にすることができます。

複合アミューズメント施設

倉庫の空間を区切ることで、例えば「屋台村」のようなイメージでテナントに貸し出すことも可能です。お客さんは移動の手間もなく、多種多様な食事やお酒を楽しむことができます。

バンドの生演奏付きのバーやライブ会場

倉庫は駅前の繁華街ではなく、立地上少し不便な場所に立っている場合が多くなっています。ですから、「騒音」を気にする必要性が小さい物件も存在します。バンドの生演奏が聞けるバーや、ライブ会場といったアイデアも有り得ます。

自動車販売店のショールーム

倉庫には無駄な柱がないため、自由に自動車を並べることができます。ですから、自動車販売店のショールームにピッタリの物件です。

このように、倉庫には非常に高いポテンシャルがあります。アイディア次第では倉庫を活用して最先端のビジネスを展開していくことも可能。投資初心者であっても、ゆくゆくの可能性として抑えておくべき選択肢の一つです。

投資物件としての倉庫の注意点

初期の建設費用が通常の建物の半分である倉庫は初期費用が安くて済む投資物件だといえます。しかも、建物は「箱」ですのでメンテナンス費用もマンションと比較して段違いに安く済むというメリットもあります。加えて、入居者が自由に内装を設計し改良・修繕を行うため、基本的に事業が継続している間は契約が継続しやすいという特徴があります。ですから、軌道に乗れば高利回りの優良物件になります。

しかし、何事にもデメリットが存在することも確かです。入居者の事業が突然倒産した場合、撤去費用はオーナー持ちになってしまうなど、リスクが発生した場合その被害額が高額になることも考えられますので注意が必要です。

 

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2018.07.13 住み心地を伝える「モデルルーム」の重要性

部屋の内覧に行ったとき、何をチェックしますか? 水回りやバス・トイレはもちろんのこと「部屋の住み心地」も大事なチェック・ポイントですよね。
モデルルームを作ることは、住み心地の想像しやすさに繋がります。今回はモデルルームとマンション投資の利回りの関係を考えていきましょう。

 

モデルルームを作ることで利回りが上がった事例

例 心斎橋マンション21軒
アメリカ村の近くなので、来訪者層(主に若者)やアメリカ村の店舗スタッフが入居するような部屋造りを意識
ユニットバス(浴室) トイレと分離して大きな浴室に
ユニットバス(トイレ) インターバスを使用
ミニキッチン キッチンは下の流し台の土台だけをメーカー物を使い、扉は別注で作成。
低い天井 天井を解体し天井高を(2M45㎝)まであげる

出典:週刊全国賃貸住宅新聞 2006年2月6日 No. 705
http://www.uptoup.com/press/p03.html?KeepThis=true&TB_iframe=true&width=610&height=500#kiji-1

この事例はまずモデルルームを作っています。およそ70組100人以上がモデルルームを訪れたそうです。現在は満室の状態、空室が出ても2週間以内に入居が決まるという人気物件になっています。

≪モデルルームを作るメリット≫
・実際住んだ時の住み心地が分かりやすい
・部屋をインテリアコーディネートするときのお手本になる
・空室対策になる

モデルルームを作ることのコストパフォーマンス

モデルルームを作ることで空室リスクを低下することが可能であることが分かりました。しかし、モデルルームを作ることにはコストがかかります。モデルルームを作ることで、コストに見合う利回りを追求することができるのでしょうか?
上記のケースでは、マンション21件をインテリアコーディネートするために、1軒あたり125万円の工事費用が掛かっています。これで賃料が年間平均で336,000円アップしていますので、利回りアップ率は336,000円 / 125万円 = 26.88%。この数字を維持できれば、およそ3.7年でリフォーム費用を回収でき、その後も物件価値の上昇効果を得られ続ける計算となります。
また、モデルルームを作ることで、空き部屋が2週間で埋まる人気物件になっているとのこと。モデルルームを作るコスト以上に見合った利回りアップ効果が得られた事例として参考になります。

モデルルームを作るコストを削減しよう

とはいえ、モデルルームにお金をかけすぎた場合は利回りが落ちてしまうことになります。どうすればコストを削減することができるのでしょうか?

・メーカー品は使わない
・メーカーにお任せ発注をしない
・できれば、地元の職人さんに直接工事を依頼する

こういった点に注意していけば、モデルルームを作るコストを大幅に削減することができます。

モデルルームを作る際のポイントをプロがアドバイス

モデルルームを作るにあたって一番重要な点は、信頼できるインテリアコーディネーターと相談をすることです。
収益物件.comには、インテリアコーディネートのプロが在籍。お問い合わせフォームからの直接相談(お問い合わせ)が可能になっています。収益物件.comはアプリをダウンロード・登録すればすぐ活用することができます。ぜひご登録を。