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2018.08.31 公務員のための不動産投資:公務員が強い本当の理由=融資を引き出せる

公務員の方の強みは、融資を引き出しやすいということです。融資を受けることに抵抗がある人もいると思いますが、融資のメリットを知ればそんな考えもなくなるでしょう。今回は、公務員の本当の強みである「融資を引き出せる」という点を深掘りしていきます。

 

世の中ではあまり語られてこなかった公務員のみに許された特権

公務員はいつの時代も人気で、今でもそれは変わりません。なぜ人気か知っていますか?多くの人は、給料や退職金、安定性などを思い浮かべると思います。しかし、公務員よりも稼いでいる人はいっぱいいますし、大企業であれば退職金も多いです。

 

では公務員の何が良いのか?それは「銀行からの信頼性がものすごく高い」という点です。その理由は、銀行は安定してコツコツ返済する人が好きだからです。「安定して」給料や退職金をもらえるという点においては、公務員の右に出る職業はありません。

 

「融資は借金だから怖いんじゃないの?」

さて、「公務員は融資を受けやすい」と言っても、それをメリットと感じない人もいると思います。なぜなら、融資=借金であり、借金に対して怖いという印象を持っている人は少なくないからです。「融資は借金だから怖いんじゃないの?」とはよく聞く言葉ですね。しかし、借金には良い借金と悪い借金があり、それをきちんと理解すれば融資が受けやすい点はメリットだと分かります。

融資に限らず、物事には良い面と悪い面があります。たとえば、包丁は肉や魚を切ることができますが、使い方を間違えれば指を切ってしまいます。しかし、誰も「包丁は指を切るから危険!絶対に使うな!」とは言いません。それは、良い面があることを知っているからです。

これは借金も同じですが、借金の「良い面」は誰も教えてくれないので、借金の悪い面だけが先行してしまっているのです。

 

うまく使う方法とは?

さて、そんな借金の良い面を理解し、上手く使う方法があります。それは、銀行に支払う手数料(金利)よりも、借金を利用して大きく儲けることです。

仮に、3%の金利で融資を受けるとします。単純に考えると、金利3%で発生する利息分以上の収益を上げれば儲かります。つまり、銀行から借金をしても、きちんと収益シミュレーションをして、金利分以上の儲けを出せば良いということです。

 

実質利回りを知ろう

シミュレーションするときは、以下の式で求められる実質利回りが役立ちます。

実質利回り=(年間賃料収入-年間経費)÷物件取得価格

たとえば、元金均等返済で、借入期間20年、金利3%という条件で3,000万円借り入れると、20年間で支払う利息は約993万円です。裏を返せば20年間で993万円以上の収益を生み出せば良いのです。

 

実質利回りを算出する

まずは、実質利回りを算出してみましょう。その利回りは、不動産投資で生み出されるお金を数値化したものです。3,000万円の借金をして3,000万円の物件を買い、実質利回りが6%だったとします。それは、年間で180万円(3,000万円×6%)の収益を生み出せるということです。

つまり、20年間で3,600万円の収益を生み出してくれるので、ゆうに金利分は儲けることができるのです。もちろん、年間にかかる経費以外にも以下のような支出が生まれるので、そこまで単純ではありません。

・次年度の税金

・数年おきに発生する一時的な補修費用

・設備入れ替え費用

このほかにも、家賃収入が下がれば利回りは下がりますし、空室が発生すれば利回りは下がります。

 

借金はレバレッジ効果

このように、収益の計算は単純ではありませんが、少なくとも借金をすることで、少ない元手で大きな収益を得る可能性は広がります。3,000万円の借金をして物件を購入するときは、元手は100万円ほどで済むこともあります。

しかし、借金をせずに100万円だけで投資していたらどうでしょうか?同じ利回り6%だと、年間でわずか6万円の利益です。単利だと、20年間で120万円の利益なので、これはもはや投資とは言えません。

このように、借金をすることでレバレッジ効果を得ることができ、大きな収益につながる可能性が出てくるのです。そのような「良い借金」をできるので、公務員は人気というわけです。

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2018.08.29 オフィス移転のお知らせ

このたび当社は、2018年9月3日をもちまして下記に移転することになりました。
電話番号、FAX番号にも変更がありますので、あわせてご案内させて頂きます。

新事務所は、JR恵比寿駅から徒歩1分のところで、アクセスのよい場所となりました。
お近くにお越しの際は、ぜひお気軽にお立ち寄りください。

今後とも、よろしくお願い申し上げます。

◆ 新住所
〒150-0022
東京都渋谷区恵比寿南1丁目1-1
ヒューマックス恵比寿ビル3階
マップ:https://goo.gl/maps/PgS9wfPgsZT2

◆ 電話番号
03-5725-1172 (代表)
03-5725-1173 (不動産事業部)

◆ FAX番号
03-5725-1174

◆ 新事務所での営業開始日
9月3日(月)

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2018.08.29 公務員のための不動産投資:本当に怖い嫁ブロックの話

不動産投資をするためのハードルは何だと思いますか?資金力?物件選び?融資?いえいえ、実は本当に怖いのは「嫁ブロック」です。つまり、あなたの嫁から「投資なんてやめて」と反対されること。嫁から猛反対をくらったら中々説得するのは難しいでしょう。今回は、そんな嫁ブロックをかいくぐるためのお話です。

 

不動産投資をする時の真のハードル

不動産投資は長い道のりです。目当ての物件に出会うまでたくさん見学し、勉強しなければいけません。そこが不動産投資の面白さでもありますが・・・。そんな中、特に公務員が不動産投資をする上で真のハードルになるのは、嫁からの反対・・・いわゆる「嫁ブロック」でしょう。

 

たくさん物件を見て、「よし!この物件に決めた!」と思っても、嫁に相談するときに「なんか危険そうだからやめて」という一言で全てが終わります。今まで不動産投資にかけた時間は水の泡です。

 

特にあなたが公務員である場合、「嫁ブロック」はより強力になる傾向があります。もちろん、公務員以外にも障壁はありますが、公務員は収入が安定しているので、リスクを取る投資に関して嫁の抵抗は大きいでしょう。反対している嫁に対し「お前も不動産投資を勉強してみろ!」「反対してもやるぞ!」とは中々言えず、投資への意欲がしぼんでしまうのはありがちな話です。しかし、それではいつまで経っても投資家にはなれません。

 

 

嫁ブロックを避けるための5つの金言

そんな嫁ブロックを避けるために、以下5つの金言を送ります。

なるべく最初の段階から巻き込め

まず、なるべく初期の段階で嫁を巻き込んでおきましょう。嫁ブロックに遭う理由の1つに「自分を無視して色々進めてたんだ・・」という不満があります。そのため、不動産投資を検討している段階でそれとなく伝えておき、お互い不動産投資のことを一緒に学んでいくと良いです。

 

そうすれば、最初は「怖い」「不安」と思っていた嫁も、逆に「不動産投資って良いかも・・・」と思ってくれるかもしれません。そこまで上手くいかなくても、「無視されてた・・・」という不満はなくなるでしょう。

 

共通の夢を決めろ

不動産投資をして何を実現したいか?ということを明確に決めておきましょう。たとえば、「旅行をする」「家をリフォームする」「車を買う」でも良いです。とにかく、二人で共有の夢を持ち、その夢が不動産投資をすることで実現可能と思ってもらうことが重要です。

「担当」を決めて、仕事を担ってもらえ。

不動産投資の勉強は以下のようにたくさんあります。

・資料を取り寄せる

・エリアの相場を調べる

・物件の種類ごとの特徴を調べる

・良い間取りとは?を学ぶ

・優良な不動産会社を調べる

・融資の特徴を調べる

そのため、たとえば「エリアの相場」や「融資」などお金に関することは自分で行い、「資料の取り寄せ」や「間取りを学ぶ」ことは嫁にお願いして仕事を分担しましょう。そうすれば、効率よく勉強できる上に、嫁も不動産投資のモチベーションが上がりやすいです。

とにかく褒める!

一緒に勉強する過程で、「おー、この観点は女性ならでは。さすが!」などと褒めましょう。もちろん、わざとらしく褒めるのではなく、その人ならでの観点を褒めてあげることが大事です。褒めることで、嫁が不動産投資のことを楽しんで調べてくれ、協力的になってくれます。

 

それでも嫁ブロックされるなら才能はない。

 

それでも嫁ブロックされるなら、この言葉を送ります。

「どんまい」

厳しいことをいいますが、これだけ嫁を説得しても嫁からブロックされるなら、あなたに才能はありません。不動産投資では、様々な場面で「交渉」があり、収益を上げる物件を選定する「目」が必要です。それは、できる男にしか達成できないでしょう。

 

つまり、嫁1人説得できないのであれば、不動産投資をしても失敗します。逆にいうと、そのことに気づけて良かったとも言えます。残念なことですが、自分を磨いて再び嫁の説得にチャレンジするか、諦めて別の資産運用を考えましょう。

 

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2018.08.27 不動産投資で強者の養分にならないために知っておきたいこと

不動産投資も「投資」なのでリスクがあります。最悪の場合には、投下した資金が大きく損なわれることもあるのです。その一方で儲けを出している強者(プロ)もいて、損をしている投資家は残念ながら強者の養分になっているかもしれません。今回は、そんな「強者の養分」にならないために知っておくべきことを解説します。

 

個人の不動産投資の無力さ

 

いきなり辛辣なことを言いますが、個人の投資家は無力です。個人投資家を名乗るなら、まずこのことを認識しておくべきでしょう。なぜ無力かというと、プロの投資家集団であるファンドや機関投資家などと比べると、個人投資家は情報・資金・組織力が圧倒的に負けているからです。

 

個人が得られる情報と不動産ファンドが得られる情報は違います。そして、投下できる資金もまさに桁違いであり、投資に割ける人員も異なります。そうなると、個人投資家は強者に負け、個人投資家が投下した資金は強者の養分となり、その養分を元に強者はさらに儲けていくのです。

 

またまた辛辣な言葉になりますが、投資に負けると必死に働いたお金は消えます。月5万円ずつ貯金して10年間でやっと600万円貯めて投資しても、一瞬で消えることがあるのが投資です。そんなことにならないよう、まずは個人投資家が無力であることを認識することが大切なのです。

 

 

希望は捨てるな

 

とはいっても、個人投資家が全員負けて、不動産ファンドや機関投資家が全員勝っているわけではありません。もしそういう構図であれば、世の中に個人投資家は存在しないでしょう。そのため、個人投資家は無力とは言いましたが、希望を捨てる必要はありません。

 

もちろん楽に稼げるわけではありませんが、不動産投資は大きく失敗する投資ではないのです。少なくとも、600万円投資して、一瞬にして600万円が消えてしまうようなことは極めて少ないでしょう。なぜかというと、読んで字のごとく、不動産とは「不動」のものであるからです。

 

つまり、物理的に存在する実物資産であり、その実物資産が消滅しない限りは資産がゼロにならないのです。たとえばFXで考えてみましょう。仮に、10倍のレバレッジをかけて円でドルを購入したとします。そして、ドルを購入後に大きく円高になれば、一瞬で投下した資産が消えるリスクがあります。

 

一方、不動産は建物が壊れても補修できますし、土地を持っていれば半永久的に残ります。空室時の収益はゼロになりますが、また空室を改善する策を講じれば良いのです。不動産会社はコンビニの2倍以上いると言われており、そんなプロからのアドバイスを受けられるのも不動産投資の良いところです。

 

 

弱者が強者を負かすには何をするべきなのか。

 

さて、そんな不動産投資で強者の養分にならないためには、自分の強みを知ることが大事です。強みとは「時間」であり、個人投資家は自分の時間で勝負できます。分かりやすく、「強者」と言われる不動産ファンドを例にとりましょう。

 

不動産ファンドは、投資家達からお金を集め、そのお金で不動産を購入します。そして、その不動産収益から自社の儲けや経費を差し引き、投資家に還元するのが仕事です。つまり、限られた時間内に「お金を集める」「物件を選ぶ」「交渉する」「決済する」必要があるのです。

 

彼らにはノルマが課せられており、そのノルマには必ず期限があります。そのため、自分の時間で投資することはできず、常に会社から与えられている期限内に投資をしなければなりません。そうなると、買いたくないタイミング・売りたくないタイミングで売買することもあり、儲けにつながらない時期もあります。

 

一方、個人投資家はあくまで自分の時間で投資できるので、物件をじっくり選定し、機会をじっと待つことが可能です。個人投資家が強者の養分にならないためには、この「時間」を存分に活用しましょう。

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2018.08.25 BM, PM, AM, FM 大家が支払いすぎてはならない「管理コスト」とは?

いざ本格的に不動産投資をしようとすると、疑問に思うのが「管理」についてです。不動産投資はオーナーが労力をかけない「不労所得」という点も大きな特徴であり、不労である理由は「管理会社がいるから」です。

言い換えると管理コストをかけすぎてしまうと、不労であるものの「所得」は生まれません。かといって、自分で管理すると「不労」にはならないのです。今回は、そんな大事な管理について学んでいきましょう。ちなみに、管理業務全般については、こちらの記事をご覧ください。

 

投資マンションの「管理業務」一覧。信頼できる管理会社との出会いのために

BM,PM,FM?4つの管理コストを知っておこう

まずは、管理コストに関しては、不動産委託に関する以下の言葉を知っておきましょう。

・BM : 「Building Management」

・PM : 「Property Management」

・AM: 「Asset Management」

・FM : 「Facility Management」

BMとは?

BMはBuildingと付くくらいなので、ビルや商業移設などの管理全般です。ビルオーナーに代わり、清掃や設備の管理、点検、警備、防災など、ビルや商業施設のハード面の管理をします。

PMとは?

PMとは、空室の募集や案内などの賃付け全般、そのほかには賃料の回収やトラブル対応、工事発注などの役割を担います。ほかにも、オーナー向けに税務アドバイスをするなど、BMがハード(建物)面の管理なら、PMはソフト(人)面の管理と言えるでしょう。

AMとは?

Assetとは「資産」という意味ですが、不動産業界で使うAMは不動産全般の運用業務を指します。たとえば、投資ファンドから委託を受け、不動産物件の投資・売却の意思決定を行うことです。その後、AMからPMに管理を委託するというのが一般的な流れになります。

FMとは?

Facilityとは直訳すると「施設」という意味であり、ここでは土地・建物・設備・什器、およびそれらが形成する環境(執務空間や居住区間)のことを指します。つまり、FMはオーナーが保有している土地や建物、設備などの資産を運用管理し、マネジメントする役割を担うというわけです。

管理コストを熟知する

さて、管理委託の種類が分かったところで、管理コストについて触れていきます。管理コストは物件の立地によって異なり、それは「ワンルーム条例」を例に出すと分かりやすいでしょう。ワンルーム条例の施行によって、ワンルーム建築時に以下のような決まりができました。

・近隣住民を対象とした説明会の開催

・工事内容の説明

・近隣住民に配慮した建築

この条例は、ワンルームマンションを建築することで、近隣住民との紛争を未然に防ぐ狙いがあります。ただ、仮に説明会によって近隣住民との話し合いが上手くいかない場合には、近隣対応業者などを雇うケースもあります。

その業者に支払う費用はオーナーの負担になる可能性があります。また、近隣住民との取り決めで「外部廊下に目隠し」を設置したり、「ゴミ捨て場に脱臭装置」を設置したりするケースもあるのです。このような場合は管理コストにも反映してくるので、物件によって管理コストが変わる点は認識しておきましょう。

もっというと、地域の特性を鑑み、ワンルームのみの共同住宅建築を規制したり、そのエリア特有の決まりを設定したりすることもあります。その規制や決まりによっては、更に管理コストが上がるので、物件のみならずエリアによっても管理コストが異なる点は覚えておきましょう。

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2018.08.23 物件購入の時点で、「お前はすでに死んでいる」不動産投資家が多い件について

投資は怖いものという印象を持っている人もいるでしょう。怖いと思う理由は、そこに「失敗するかも」という思いがあるからです。ということは、失敗する確率を少しでも減らせば、その怖いという思いは軽減できます。そこで今回は、「お前はすでに死んでいる」という状態の投資家について解説。そこから逆に失敗しないためにはどうすべきか?を学んでいきましょう。

 

マイホームを買っている

意外と多い例は、マイホームを買っているという投資家です。マイホームは自分が住む家なので、収益を生み出しているわけではありませんし、住宅ローンを組んでいれば銀行の抵当権が設定されています。そのため、マイホームはほかの銀行から見ると「収益を生み出していない、他銀行の抵当が張り付いている物件」という扱いです。

このような物件に担保価値はないので、マイホームを買ってしまっていると無駄な借金を背負っていると見られ、投資用物件の取得時に融資が下りにくいのです。一方、銀行からの融資は、少ない初期費用で高額な投資をするという、不動産投資の利点である「レバレッジ効果」には欠かせません。

そのため、融資を受けずに不動産投資をするという選択肢は考えにくく、マイホームを買ってしまうと、このレバレッジ効果の恩恵も受けにくくなるというわけです。

 

直近の不動産が赤字

たとえば、5000万円くらいの物件を購入したとして、直近が赤字だとここでゲームオーバーです。なぜなら、所有している不動産が赤字であれば、それは資産ではなく負債だからです。

1,000万円くらいの規模の物件であれば、赤字であっても収支のマイナス金額は小さいです。そのため、総資産額などにもよりますが、銀行側もそこまで問題視しないでしょう。

しかし、5,000万円クラスになると、赤字のインパクトは大きくなってしまいます。そうなると、銀行も融資を渋り出すので、前項のように融資を受けにくい状況になってしまうのです。

 

物件のEXITプランがない

EXIT(出口)プランとは、この物件を将来的にどうしていくのか?というプランです。EXITプランがないということは、その物件の「現状」しか見ておらず、バイアウトするときの価値などを考えていないということです。不動産は実物資産になるので、よほどエリアの価値が高騰しない限り、資産価値は下落していきます。

そのため、3年後、5年後、10年後、20年後・・・と将来的に資産価値がどのように変化して、その変化を加味した物件選びをしているかどうかは重要になるのです。そのプランがない投資家は、仮に現時点で収益を上げていたとしても、いずれ収益はマイナスに転じるでしょう。

 

管理コストへの意識が低い

不動産投資は、管理を管理会社に任せることが多いため、管理コストがかかります。たとえば、一棟物件を所有するのと、区分(一部屋)所有するのとでは、どちらが管理コストは下がると思いますか?答えは、ボリュームディスカウントが出来る一棟物件です。

しかし、それを考えずにバラバラと区分所有を持ってしまい、無駄に管理コストを負担している投資家もいます。そのような投資家は大抵「コスト」全般に関しての意識が低いです。コストは収支の「支出」部分になるので、前項と同じように現時点で収益を上げていたとしても、いずれ収益はマイナスに転じるでしょう。

 

先人の屍を超えていけ。失敗を糧にする不動産投資

 

これから不動産投資を始める方は、このように「お前はすでに死んでいる」…という状態に陥ってしまった、先人たちの失敗を糧にしましょう。たとえば、マイホームをもう買ってしまったという人。マイホームは「収益を生まない借金」です。しかし、言い換えると借金をしていなければ問題ないので、少しでも早く返済できるようにライフプランを組み直すことも視野に入れてみましょう。

 

管理コストの知識がない人は今から勉強すればよいです。大事なのは、この失敗事例から学ぶことであり、自分の投資に活かすことです。

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2018.08.21 銀行は何を信頼し、何を信用しないのか。銀行目線で考える”融資”(後編)

不動産投資と融資は切っても切れません。なぜなら、融資を受けることで、自分の手持ち金以上の資産が手に入るという「レバレッジ効果」が得られるからです。今回は、融資を受ける過程で銀行をどう口説くかについて解説していきます。

 

実際の物件を元に交渉する

投資用不動産の融資は、本人の年収や自己資金以外に担保価値のある資産を持っているかが重要です。要は、「この人に融資して返済できないときに、処分できる資産はあるか?」という点を考えるというわけです。

よほど安定した企業に勤めていて、年収も高く自己資金も豊富にない限りは、担保価値のある物件を持っていないと融資は厳しいでしょう。とはいえ、収益性がなく抵当権が設定されたままの自宅では意味がありません。きちんと収益を生み出す「資産」としての物件が必要です。

預貯金をしっかり証明する

また、自己資金を入れずにレバレッジ効果を最大限に活用するなら、諸費用だけ支払い頭金ゼロというパターンです。場合によっては、100万円~200万円程度のお金で、数千万円の資産を手に入れることができます。

しかし、このケースは前項でいった担保価値のある物件が必要であり、物件がなければ預貯金の証明が必要な場合が多いです。借り入れる予定の銀行で、定期預金を何年もしているなどの実績が望ましいでしょう。

収益計画を具体的に

上述したように、投資用不動産のローンと自宅のローンで違う点は「物件の収益性」を評価するという点です。そのため、その物件がどの程度の収益を生み出すか?という証明をしなければいけません。証明するためには、レントロールという資料が必要であり、精度の高いシミュレーションも必要です。

レントロールとは、部屋ごとに、家賃・敷金・契約日・契約期間等・賃借人の属性などが記載されている資料になります。この資料を基に、その物件が年間どのくらいの収益を生み出すかを正確に算出した収支シミュレーションがあれば、融資の審査にプラスに働くというわけです。

 

地方銀行を攻めよ

メガバンクや大手銀行よりも、信用金庫や地方銀行の方が審査ハードルは低いです。というのも、メガバンクは大手法人などがメインの顧客であり、個人投資家などの審査は厳しい傾向にあるからです。

そのため、信用金庫や地方銀行の方が審査に通りやすく、場合によってはメガバンクよりも好条件で融資してくれることもあります。メガバンクや大手にこだわらず、信用金庫や地方銀行にアプローチして関係性も作っておきましょう。

最近はフルローンも多いので、要交渉

銀行が融資をするかどうかは、銀行ごとの方針で決まります。もっというと、銀行の業績によって、どの融資を多く獲得するかが異なります。その点では、今はローンを組みやすい時期と言えるでしょう。というのも、銀行業界全体が、マイナス金利の煽りを受けて業績が良い状態とは言えないからです。

もちろん、審査はしますが、属性が良ければフルローンで融資を受けることも可能なので、粘り強く交渉することが大切です。上述したように、フルローンはレバレッジ効果が高く、手元に現金を置いておけるので、何かあったときにも安心です。

まとめ

このように、銀行から好条件で融資を受けるときには、銀行目線で「融資」というものを考えなくてはいけません。銀行の立場からすると、担保価値のある物件はプラスですし、メガバンクは小規模の融資を渋るかもしれません。その点をきちんと認識し、好条件で融資を引き出せるようアプローチすることも、投資を成功させる要因になります。

 

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2018.08.21 「ボロ物件リフォーム」がEXIT戦略の考え方からも優れている理由

不動産投資を検討している人の中で、「ボロ物件を買ってリフォームする」と考えている人は少ないと思います。しかし、ボロ物件リフォームという方法は、EXIT戦略の考え方からは非常に優れていると言えるのです。今回は、その点について詳しく解説していきます。

 

「ボロ物件リフォーム」はなぜ魅力的なのか?EXIT戦略の観点から解説。

EXIT(出口)戦略とは、投資物件で最終的にどのように利益を上げて、どのようにリスクをコントロールしながら運営していくかを考えて物件選びするということです。簡単にいうと、「売却」という出口を見据えて、売却価値の高い物件を購入するのがEXIT戦略になります。

そんなEXIT戦略の観点から、ボロ物件リフォームが良い理由は以下の点です。

・取得価格が安い

・資産価値のアップ率が大きい

まず、何よりもボロ物件と言われるくらいですから、築年数の古い物件で、さらに築年数の割に劣化している物件です。そのため、ボロ物件は取得価格が安いので、売却益が出やすいという特徴があります。当然ながら、ボロ物件をそのまま転売しても、低い価格で取得し、さらに低い価格での売却になります。

しかし、リフォームすることで空室率を改善し、劣化具合を改善できたら、一気に資産価値が高くなります。元々価格が安い状態で取得しているので、売却価格や家賃が少し上がっただけでも「アップ率」に換算すると非常に大きな数値になりやすいといことです。この2点が、EXIT戦略の観点からボロ物件リフォームが魅力的である理由です。

 

ボロ家リフォームという選択肢

さて、EXIT戦略からボロ物件リフォームが魅力的ということが分かったと思います。ここで、比較的資産価値の高い築浅のアパートと、ボロ物件を比較してみましょう。

たとえば、築年数が浅い資産価値の高いアパートを購入したとします。既に満室稼働であれば、そのまま収益性の高い物件となるでしょう。しかし、資産価値は築年数と一緒に目減りしていくので、築浅の状態で高い利益を出していないと、どんどんと収益性は下がっていきます。

一方、ボロ物件の場合は、空室状態の物件も多く、安く物件を取得できます。資産価値としては底の状態で取得でき、リフォームすることで価値を一気に上げることが可能です。

仮に、家賃が4万円であったものを2万円増の6万円に上げただけで、家賃収入は1.5倍です。これは収益性が1.5倍上がるので、単純に売却価格も1.5倍になる可能性を秘めているのです。

そんなボロ物件のリフォームをして儲けるための流れは以下の通りです。

・ボロ物件を探す

・内見をする

・リフォーム費用の見積もりを取る

・EXIT戦略的に儲かりそうなら取得

・リフォームをして賃付けする

まず、ボロ物件と呼ばれる物件は比較的多いです。というのも、ボロ物件は空室率が高い状態で売られていることも多いですし、通常の投資家には敬遠されがちなので、どうしても売れ残ってしまいがちだからです。そんなボロ物件を見つけ、概要に興味を持てば内見をしてみましょう。

そして、手数料を中抜きされないために、リフォーム業者に直接見積もり依頼をします。その見積もり金額と、空室率の改善、資産価値の向上を天秤にかけて、物件の取得をするか判断するという流れです。満室稼働できれば資産価値は上がるので、しばらく保有しても良いですし、高値でバイアウトしても良いです。

 

物件に対する想像力を身につけるために

さて、そんな資産価値が劇的に上がる可能性を秘めているボロ物件ですが、物件の見極めは簡単ではありません。そのため、毎日のように不動産サイトなどで物件をチェックする癖づけをしましょう。その中にはボロ物件もあるでしょうし、最初から満室稼働の物件もあると思います。

それらを良く見比べながら、取得費はいくら違うか? どのくらいの期間売り出しているか? ボロ物件はなぜ人気がないか? などを考えながら物件チェックをすると良いでしょう。そうすれば、価値の上がりやすいボロ物件を見極める目を養いやすいです。

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2018.08.19 EXITから考える不動産投資。なぜ購入時から物件の売り方について考える必要があるのか?

不動産投資を検討している公務員にとって、将来的な収支を計算したライフプランは重要です。公務員は収入が安定している分、良い意味でも悪い意味でも「収入」の部分は変わらないからです。言い換えると、仕事で受け取る収入以外の部分が狂ってしまうと、ライフプランが全体的に狂ってしまうリスクもあります。

不動産投資もそのライフプランの一部に組み込まれるので、物件のEXITを考えた物件選びをすると、投資の成功確率は上がります。今回は、そんな「EXIT」から不動産投資を考えてみましょう。

 

素人投資家の「トントン」。これが大きな失敗を呼ぶ。

素人投資家がよく陥るのは、「トントン」という状態です。しかし、トントンの状態というのは、実は「後で負ける可能性の高い状態」なのです。不動産投資をしている医者や公務員はしばしば、友人や不動産会社との間でこんな会話をすることがあります。

「今保有している物件の調子はどう?」

「トントンってとこかな。不動産投資していることで節税できているし。」

この状態は、長期的スパンで見たら明確に負けている状態になります。というのも、不動産は実物資産なので、経年劣化していくからです。つまり、築年数が経つほど価値(家賃・売却価格)が落ちるということなので、今トントンの状態であれば、いずれマイナスの状態になる可能性は極めて高いでしょう。

この状態で得をしているのは、融資している金融機関だけです。ローンを完済している段階ならまだしも、不動産投資の序盤~中盤でトントンの状態は、自分が損をして銀行を儲けさせているだけの状態と言えるでしょう。

 

しっかり結果を出すためにはEXITから考えましょう。

さて、前項のような状況ではなく、しっかりと儲ける不動産投資をするためには、EXIT(出口)を考えて投資しなければいけません。EXITとは、言い換えると「この不動産投資でどのよう利益を上げ、リスクをコントロールするか?」ということです。

最終的に高く売れる物件というのは、高い家賃を支払って、高い属性の人が安定的に借りている物件です。一方、価値が下がる物件は、家賃が低いのに誰も借りておらず、今後も借りる人がいなさそう物件です。

もちろん、上記の「高く売れる物件」を手に入れられればそれに越したことはありませんが、そのような物件とは中々巡り合えません。そこで投資家は、「価値が下がる物件」を、どうにかして高く売れる物件に生まれ変わらせるかを考えます。

その方法は、ボロボロの物件を安く購入し、リフォームすることで物件価値を上げるという方法です。この方法であれば、取得価格が安いものの、家賃をある程度高く設定でき、継続的に賃借人が付いている状態にすることができます。

 

まずは物件を毎日みよう。

このように、物件を取得するときには、EXITを見据えた上で物件選びをしなければいけません。しかし、前項で解説した、高く売れる物件の見極めも、ボロボロの物件をリフォームする方法も簡単なことではありません。

そのような物件を見極める目は一朝一夕では養うことができず、継続的に収益物件を毎日見ることで養うことができます。毎日物件を見ることで、物件ごとの特徴を把握でき、売れ残っている物件の傾向も分かってきます。

公務員は収入が安定しており、ローンも組みやすいです。そのため、購入できる物件の数が多くなりがちなので、その分ハズレ物件を選択してしまう可能性も高いと言えるでしょう。

EXITを考えずに物件選びをするとハズレ物件を選択する可能性が高まるので、必ずEXITを加味した物件選びをしましょう。

 

 

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2018.08.17 「投資物件」より先に「マイホーム」を買ってはいけない理由

不動産投資をしたいという方の中には、マイホームも購入したいと思っている人もいます。ここで注意すべき点は、投資用不動産とマイホームを購入する順番です。結論からいうと、マイホームを先に購入することは避けた方が良いでしょう。

投資用不動産を購入してからマイホームを購入した方が、自分の資産を上手に回すことができるからです。今回は、投資用物件よりも先にマイホームを買ってはいけない理由と、購入時の順番に関して詳しく解説していきます。

マイホームは先に買うな! その理由とは?

不動産投資家が先にマイホームを買ってはいけない理由は、以下の2点です。

・銀行からすると「収益を得ない借金」になるから

・マイホームは価値が落ちやすいから

まず、マイホームを購入するために組んでいる住宅ローンは、銀行からすると「収益を得ない借金」になります。マイホームは、当然ながら自分が住むように購入するのであって、第三者が賃貸するために購入するわけではありません。

つまり、投資の目線で見れば、マイホームは1円の収益も生み出さない上に、銀行の抵当権が設定されています。そのため、お金を貸す側の銀行からするとマイホームは担保価値がない不動産であり、それどころか「借金」として見るので、マイホームがあるおかげで他の借り入れがしにくくなるというわけです。

そのため、マイホームを先に買ってしまうと、投資用不動産の購入時に融資を受けにくくなるので、「マイホームは先に買うな!」という主張になります。

また、日本では未だに新築至上主義が根強く「新築物件は住んだ瞬間に資産価値が1割落ちる」とも言われています。つまり、5,000万円のマンションを購入すれば、そこに住んだ瞬間に売却に出しても、4,500万円程度まで価格が下がるということです。

一方、賃貸物件であればそこまで価格は落ちないケースが多いでしょう。理由は、マイホームの買主は「住む用」に買うのであって、賃貸物件は「収益用」に買うからです。

つまり、自分が住むなら新築・中古の差は大きいですが、収益用に買う人は「収益を得られれば良い」と思っているので、マイホームほど価値は落ちないというわけです。そのため、賃借人が付いていて、ある程度回っている物件は、中古であってもマイホームよりは高く売りやすいと言えます。

 

マイホームと不動産投資は順番が大事。

さて、前項のような理由によって、マイホームを先に買わない方が良いでしょう。おすすめの順番としては以下です。

・投資用不動産を購入する

・投資用不動産をきちんと運営する

・投資用不動産の利益を加味してマイホームを購入

まずは、投資用不動産を購入してきちんと運営しましょう。マイホームを購入する前であれば、「収益を得ない物件」を保有する前なので、投資用不動産のローンを組みやすいです。仮に、投資用不動産をきちんと運営していることで、月々4万円(年間52万円)の収益があるとします。

そのときに、マイホームを住宅ローンで購入すれば、投資用不動産で儲けたお金を頭金にもできますし、住宅ローンの返済にまわすこともできます。仮に、住宅ローンを組んで月々12万円の支払いになっても、投資不動産の収益を加味すると実質月々8万円で住むことができるというわけです。

投資物件相場金額が上がって投資用不動産を売却した方がお得と思えば、投資用不動産を売却してからマイホームを購入するという手段もあるでしょう。