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2018.09.30 不動産投資家が持つべき「地価」の肌感と、地価を知るための手段について

不動産投資家が投資する不動産を選ぶときは、その「物件」だけに目がいきがちです。確かに、その物件の収益性が最も重要なポイントになるのは事実ですが、「地価」は肌感覚で知っておきましょう。そうすることで、そのエリアの価値が分かり、物件ではなく「そのエリアは魅力的か?」が分かってきます。

 

不動産投資家が地価を知る重要性

実際に地価を調べるには、以下2つの価額を調べるのが良いでしょう。
・公示地価
・路線価

公示地価は、あらかじめ決まっている基準地の地価を、国土交通省が毎年1月1日時点で算出している価額です。基準地が決まっているということで、自分が投資したい土地が基準地でなければ周辺を調べるしかありません。

ただ、公示地価は路線価をはじめ、固定資産税評価額など全ての「基準」となる価額なので、一般的にいう地価=公示地価と思って良いです。一方、路線価は土地の相続税評価額を算出するために決められており、公示地価の7割ほどの価格に設定されます。

いずれにしろ、地価はエリアの価値なので、地価と物件価格は相関します。そして、その地域の将来性を表すマクロ指標になるので、不動産投資をする上では知っておきたい情報です。

 

地価を知る具体的方法 – 路線価と公示地価

では、実際に公示地価・路線価を調べてみましょう。今回は、スペースエージェント社が所在する渋谷区恵比寿南1丁目1-1に最も近い地域の地価を調べてみます。
 

公示地価の調べ方

まず公示地価を調べる方法は以下の通りです。
・国土交通省地価公示・都道府県地価調査※へアクセス
・エリアの選定をして公示地価をチェック

前項で言ったように、公示地価は基準値を決めているので、該当の土地をピンポイントで調べられることは少ないです。今回の渋谷区恵比寿南1丁目1-1近くでいうと、東京都渋谷区恵比寿南3丁目123番6が最も近い基準地であり、1㎡辺り280万円でした。

つまり、500㎡の土地であれば、14億円が公示地価から算出する地価ということです。

※国都交通省 国土交通省地価公示・都道府県地価調査
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

 

路線価の調べ方

次に路線価の調べ方を解説します。路線価図の調べ方も公示地価と似ており、以下の流れになります。
・路線価図・評価倍率表※のサイトへアクセス
・エリアを指定して該当エリアの路線価図※を探します
・路線価をチェックして算出する

上記で調べてみると、該当の渋谷区恵比寿南1丁目1-1は四面の道路に面しています。そのうち、今回調べたい土地が、北側部分の大通りのみに面していると仮定しましょう。大通りは「4270B」という表記であり、これは1㎡あたり4,270千円(427万円)という意味です。

そのため、500㎡の土地であれば21億3,500万円が路線価になります。「B」という表記は借地権のときは90%になるという意味なので、借地権の場合19億円2,150万円まで路線価は下がります。これは、借地権の方が相続税は軽減されることを意味しています。

※路線価図・評価倍率表
http://www.rosenka.nta.go.jp/

※該当住所の路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h30/tokyo/tokyo/prices/html/40060f.htm

地価を手掛かりに不動産投資を

さて、前項で調べた公示地価や路線価を、不動産投資へ活かす方法は以下です。
・周辺の地価と比べてみる
・年度後の上昇をチェックしてみる

繰り返しますが、公示地価は基準値が決まっているので、ピンポイントで地価を調べることはできません。そのため、ザックリとその「エリア」の価値を確かめるのに適しているでしょう。一方、路線価はピンポイントで地価を調べられるので、その土地の地価を調べるときに適しています。

いずれにしろ、周辺の地価と比べて評価はどうか?昨年、一昨年と比べて上昇しているか?という点に注目しましょう。そうすれば、その物件ではなくエリア的な価値が肌感覚として分かってくるので、「そのエリアで不動産投資をするべきか?」という判断の材料になります。

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2018.09.29 J-REITとの比較からみる不動産投資のメリット

J-REIT(ジェイリート)とは、Real Estate Investment Trustの頭文字から取られています。J-REITは、不動産投資に興味がある方や株式投資に興味がある方が、色々と調べていくうちに出会うことも多いでしょう。

J-REITも不動産投資や株式投資と同じ「投資」の一種であり、特に不動産投資を検討している人は興味を惹かれると思います。
今回は、そんなJ-REITについて詳しく解説していきます。

 

J-REITの仕組み

J-REITの仕組みの買い方は株式投資と同じです。上場しているREIT(株券のようなもの)を購入し、そのREITを売却するときの売却益、もしくは分配金(配当のようなもの)を得ることで利益を得ます。

そのREITを発券しているのが、投資法人という不動産運用のみに特化した法人です。投資法人は、投資家から集めたお金で不動産を購入し、その運用を外部に委託します。そして、その不動産から得た運用益(主に賃貸収入)を投資家に分配するという仕組みです。

イメージとしては、多くの投資家が資金を集めて不動産を買い、その運用を投資法人に任せるというイメージです。間接的に不動産を所有しているとも言えるでしょう。そして、そこから得られる賃貸収入を、出資した分(所有しているREITの金額)に応じて分配されるという仕組みになります。

不動産投資は家賃収入をメインにしており、J-REITの分配金も元は家賃収入がメインです。そのため、J-REITは売買益よりも分配金からの収益を目的に所有している人が多いでしょう。

 

不動産投資とJ-REITの根本的な違い

さて、そんな不動産投資とJ-REITの違いは、字義的には「実物資産であるか、証券であるか」ということになります。が、本質的な違いは「融資を引っ張ってこれるかどうか」。これに尽きます。どういうことかというと、不動産投資の場合は、自己資金を入れて融資を引っ張ることによって不動産を取得します。

たとえば、300万円の自己資金で3,000万円の不動産を取得することもできます。このように、少ない自己資金で大きな資産を得ることを、レバレッジ効果が高いと表現します。このレバレッジ効果の高さが不動産投資の大きなメリットと言えるでしょう。

一方、J-REITは上場している証券を購入するので、融資で得た資金を投下するわけではありません。数万円規模から投資を行うことは可能ですが、その数万円はあくまで自分の資金です。

このように、レバレッジ効果を得られない点が不動産投資と大きく違うので、この2つの投資の大きな違いが「融資を引っ張ってこられるかどうか」というわけです。

ただ、J-REITは証券なので売買しやすいですし、一定の条件を満たすことで投資法人は非課税になります。つまり、法人税がかからないので、家賃収入を投資家へ還元しやすく、利回りが安定しやすいというメリットがあります。

一方、不動産投資もレバレッジ効果は高いですが、管理コストや修繕コストなどが発生するというデメリットもあります。
このように、不動産投資とJ-REITは色々と異なる点が多いので、それぞれの特徴を掴んで、どちらの投資が自分に合っているかを検証してみましょう。

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2018.09.28 テンプレート登録機能をリリースしました!

この度、テンプレート登録、呼び出し機能をリリースいたしました。

 

物件登録時の「物件の説明」など、会社として必ず入力する定型文などがお有りかと思います。

 

そういった定型文をテンプレートとして登録し、ワンクリックで呼び出し・入力できる機能です。

 

 

ご利用の流れ

 

1.ヘッダーの「設定・その他」メニューから「テンプレート設定」を選択

 

 

2.「新しくテンプレートを登録」を選択

 

 

3.テンプレートを入力して登録

 

 

4.物件登録画面でテンプレートを選択し、「テンプレートを使用する」をクリック

 

 

5.入力欄にテンプレート文言が挿入されます。

 

 

 

ご注意事項

テンプレートを挿入すると、そのフォームの内容がすべてテンプレート本文に上書きされます。

そのため、テンプレート以外に説明などを記載される場合は、テンプレートを最初に挿入してから追記してください。

 

 

今後のリリース予定

セミナー登録画面、チャットの入力画面においてもテンプレートを挿入できるよう開発しております。

いずれも10月上旬にリリース予定です。

 

 

以上

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2018.09.27 「時間」で稼げ。会社員・公務員への不動産投資の勧め

「不動産投資は『時間』で稼ぐ投資である」。こう言われても中々ピンと来ないかもしれませんが、投資する上で「時間」の考えは非常に重要になります。今回は、投資・投機の違いとは何か?投資と「時間」はどのように関係するか?という点を解説していきます。

 

不動産投資をするなら知っておくべき「投資」と「投機」の違い

 

投機とは?

投機とは、市場価格の変動による差益のみを狙って売買取引を行うことを指します。

すなわち、株の短期売買など、売値と買値の「差」で儲ける方法です(キャピタルゲイン)。株の売買でいうと、A社の株が上がりそうだからA社の株を取得し、2日後に上昇したので売る・・・というような売買を繰り返し、資産を築くのが「投機」のやり方です。

いわゆるデイトレーダーという人種が存在するように、秒単位・分単位で売買を繰り返す人もいます。しかし、株価は業績や風聞と連動するので、利益が上がるかどうかは常に「賭け」です。これは、FXや不動産など他の商品でも同じことが言えます。

確かに、「チャート的に・・・」「こんな報道があったから・・」など、その株を取得する根拠はあるのでしょうが、当たるも八卦当たらぬも八卦の世界であることには変わりありません。

 

投資とは?

一方、投資はキャピタルゲインではなくインカムゲインの要素が大きいです。インカムゲインとは、不動産投資でいうと継続的な家賃収入、株式投資でいうと配当収入がメインの投資になります。要は、「保有している期間×キャッシュフロー」で得る利益であり、時間経過によって利益を得るのがメリットです。

同じ利回りであれば、10年運用するよりも20年運用する方が収益は大きいです。この「時間」に関しては、投資において大事なキーワードになります。

何もキャピタルゲインがメインである投機を批判しているわけではありません。ただ、投機の場合は利益確定も早いですが、損失の確定も早いので、短期間で大きな利益を上げることもありますが、その逆に大きな損失を出すこともあります。

つまり、投機はハイリスク・ハイリターンになりがちなので、そのリスクを熟知し、受け入れられる人だけが選ぶべきなのです。インカムゲインをメインにしている投資の代表格が不動産投資であり、時間を上手く活用するのが不動産投資を成功させるコツです。

 

不動産投資は「投資」。だからこそ重視したい長期戦略の立て方

さて、前項のように不動産投資は投機ではなく投資なので、「時間」がキーワードになります。言い換えると、「長期間」利益を生み出し続けることが重要であり、10年・20年と栄える物件を探すのがポイントです。

たとえば・・・
・地域の人口動態
・行政の再開発計画
・競合物件の数
など、そのエリアで賃借人が存在し続けるかどうか?という長期戦略を立てなければいけません。仮に、これが投機であれば、「半年後に10%値上がりする物件は?」という視点で探しますが、あくまでインカムゲインがメインの「投資」であることを意識しましょう。

逆に言うと、長期的にインカムゲインで儲けることは諦めて、キャピタルゲイン狙いであれば、「半年後に10%値上がりする物件は?」のような視点が大事になります。

 

あなたは「時間」を無駄に過ごすか、それとも「時間」を使って稼ぐか

世間には沢山の不動産投資家がいますが、最近では会社員や公務員の方が興味を持って不動産投資に足を踏み入れるケースも増えてきています。投資家と会社員は、長期的な視点を持てるかどうかという点で、不動産投資へのスタンスも将来の資産も異なります。

たとえば、同じ会社員であるAさんとBさんがいます。Aさんは時間をかけてエリアを調査し、長期的に稼げる物件を探し不動産投資をしました。Bさんは投資には手を出さずに銀行に預けておいたとします。

10年後、この1人の資産はどのように変化すると思いますか?Aさんは毎月家賃収入というインカムゲインがある上に、不動産という資産を持っています。値上がりしていれば、売却してキャピタルゲインを得るという選択肢もあります。

一方Bさんは、現金は少しずつ貯まっているかもしれません。しかし、コツコツと貯めたお金は、銀行預金の金利分しか増えることはありません。それどころかインフレになれば、お金の価値はひとりでに下がっていきます。このように、10年という時間を有効に使うか?それとも無駄に使うか?という差が生まれるというわけです。

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2018.09.25 3点ユニットバス物件を「ないわ〜」と考える不動産投資家に告ぐ

3点ユニットバス物件とは、トイレ・洗面・浴室がセットになっている物件です。イメージはホテルのユニットバスのような仕様になっており、このような物件は確かに人気がありません。

しかし、3点ユニットバス物件というだけで「ないわ~」と思っている投資家のあなたに言いたいのは、「人気がない=投資物件としてはダメ」という単純なモノではないということです。今回は、その点について詳しく解説していきます。

 

3点ユニット物件の実情

冒頭でいったように、数ある物件の中で、人気の無いタイプの物件として「3点ユニット物件」が挙げられるのは事実です。賃貸物件のポータルサイトなどを見てみると、「風呂・トイレ別」などの条件がわざわざあるほど、この点を気にする人は多いのでしょう。

やはり、「水回り」という毎日使う衛生面を重視する場所なので、ユニットではなくセパレート(分かれているタイプ)が良いと思う人が多いです。少し昔は、逆に「ホテルのようだ」と人気があった時期もあったようですが、今はそのような話はほとんど聞きません。
 

ユニット物件のチェックポイント

ユニット物件には以下のように2種類が存在します。
1.浴室&洗面所がユニットでトイレだけがセパレートのパターン
2.浴室・トイレ・洗面が全てユニットのパターン

全ての物件にいえる話ではありませんが、1の方が賃料は高くなる傾向にあります。
 

投資家が3点ユニット物件を敬遠する理由

そもそも、3点ユニット物件が投資家に不人気なのは、まず「物件のスペックが低く競争力が低そう」という点です。「3点ユニット」の物件で、仕様・設備が高い物件は極めて少ないです。つまり、3点ユニット物件の時点で、全体的にロースペックと見なされます。

そうなると競合物件に負けてしまいがちなので、実際に家賃を1万円以上安く設定することも多いです。そのため、収益も減りますし、客付けも難しい、さらには広告をたくさん打たないと集客できないという、大きなデメリットがあるので不人気物件となりやすいです。

また、3点ユニット物件をリフォームしてセパレートするのは大がかりな工事になります。そもそも、3点ユニットにする理由は空間の節約なので、セパレートにするなら居室部分を削る必要があるのです。そうなると、さらに物件も魅力はなくなるので、基本リフォームすることは不可能でしょう。
 

本当に3点ユニット物件は利益を生まないのか?

さて、つらつらと3点ユニットのデメリットを書きましたが、冒頭でいったように、それだけでNGと見なしてはいけません。実は、収益性の高い物件を取得するチャンスを逃しているかもしれません。

というのも、設備・仕様は人によって求めるレベルが異なるからです。特に、都心に近い物件であれば、ユニットでも良いと思うかもしれません。また、単身男性がメインターゲットであれば、女性をターゲットにするよりユニットへの抵抗は小さいでしょう。

このように、エリアとターゲットによっては、3点ユニットでもさほど問題ない場合もあります。そうなれば、「賃料はそこまで下落せずに安く物件を手に入れられる」という、掘り出し物件になる可能性もあるのです。

3点ユニットのデメリットのカバー方法

また、3点ユニットのデメリットは以下でカバーできます。
・家具などにこだわり貸し出す
・ターゲットの変更
・老朽箇所の修繕

まず、家具を備え付けにして、お洒落な雰囲気にします。それによって、ロースペックの印象を払拭するというわけです。また、ターゲットを単身男性や、都心に勤務する会社員に振り切り、それに応じたデザインなどで集客力を高めます。

そして、そのターゲットを見越した上で、老朽化した部分を修繕して「リフォーム済み物件」として貸し出す方法もあります。しかし、その際はターゲットを見越した上で「意味のある修繕」を行いましょう。

他の投資家が思うデメリットを強みに

不動産投資では、他の人と同じように投資をしたからといって成功できるわけではありません。スタンダードな物件ほどリスクも小さくなりますが、同時に収益も小さくなりがちなのです。

そのため、実は今回紹介した3点ユニットのように、他の人が避けるような物件などが実は成功の鍵なのかもしれません。ただし、そのような物件を選定するときはターゲット選定を見誤らないようにしましょう。

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2018.09.23 中古木造アパートが欲しい!買う前にできること

不動産投資をするときに、「とにかくリスクを低くしたい」という人は多いです。そんな人が選びがちな物件が、価格の安い中古木造アパートですが、実は中古木造アパートにもリスクはあります。

確かに、中古アパートは比較的安く手に入れることができるので、特に初心者の方は惹かれる物件でしょう。もちろん中古アパートがダメというわけではなく、購入するならリスクとその対処法を知っておくべき、という話を今回はしてみたいと思います。

 

中古木造アパートのリスクを減らす為に出来ること

早速、中古木造アパートのリスク、およびそのリスクを解消する方法を解説していきます。
 

自己資金を貯蓄しておく

まず、中古木造アパート投資は、物件価格に対して月々の返済金額が高くなる傾向にあります。というのもの、木造建物は耐用年数が22年と短いので、銀行の担保評価も低くなりがちだからです。銀行の担保評価が低くなれば、銀行側も長期間の融資を認めてくれません。

つまり、木造アパートの融資は借入期間が短くなりがちなので、必然的に月々返済額が上がってしまうというわけです。たとえば、鉄筋コンクリート造が耐用年数47年なので、区分マンションを購入するときと木造アパートを購入するときとでは、銀行の評価が大きく変わるのは想像できると思います。

この「月々の返済金額が高くなる傾向にある」という点への対策は、自己資金の貯蓄をしておくことです。一番怖い状況は、空室が多くなり「ローン返済>家賃収入」という状態がつづくことです。仮に、この状態が数か月つづいても、手持ち資金から捻出できる蓄えは用意しておきましょう。
 

出口戦略に関するリテラシー

また、中古木造アパートを取得するときは、出口戦略を重視する必要があります。出口とは「売却先」のことなので、出口戦略とは売却するときを想定した物件選びが必要ということです。というのも、木造アパートは上述したように耐用年数が短いので、融資の条件が厳しいです。

ということは、将来的に売却するときは、築年数がさらに経過しているため、買い手側の融資が非常に厳しくなるということです。このような状態だと、「買いたくても融資が付かない」という状態になることもあり、中々売れないこともあります。

この「出口戦略が重要」という点への対策は、なるべく築浅の中古アパートを買うという方法と、収益性の高いアパートをきちんと見極めるということしかありません。仮に、築年数が古くても、満室稼働がずっと続いているアパートは収益性が高いので、銀行も高く評価してくれます。
 

メンテナンスに関するリテラシー

中古物件は築年数にもよりますが、新築よりメンテナンス費用がかかるのは間違いありません。特に、木造のアパートは鉄筋コンクリート造のマンションよりも、劣化するスピードが早いです。ただ、せっかく安くアパートを買ってもメンテナンス費用が高額になれば収益は削られます。

そのため、中古アパート経営をするなら、メンテナンスに関してのリテラシーは高めておきましょう。どの部分を修繕する必要があるのか?その修繕はどのくらいの金額がかかるのか?程度は理解しておかないと、精度の高い収支計算はできません。

リスクを減らすために「専門家」に頼る!

さて、このように中古アパートは安価であるというメリットもありますが、上述したようにデメリットもあります。ただ、特に「出口戦略」と「メンテナンス」に関するリテラシーを上げるのは、不動産業者でない限り中々難しいのも事実です。

やはり、経験していないと分からないことが多いため、ネットや書籍などから得る知識だけだと限界があります。そんなときには、収益物件.comを利用すると良いでしょう。

というのも、収益物件.comは投資用物件が探せる上にチャット機能が備わっているので、専門家にチャットで相談しながら物件選びができるからです。もちろん、上述した点以外の相談も色々とできるため、不動産投資全般においてメリットが大きいと言えるでしょう。

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2018.09.21 地方物件の落とし穴。地銀はあなたに融資を下ろさない!?

不動産投資を検討している人の中では、都心ではなく地方で物件購入を検討している人もいるでしょう。そんなときに気をつけることは何でしょうか?

●物件が家から遠いので、何回も下見できない
●都心より空室リスクが高い

といったことを考える人が多いと思います。もちろん、これらも気を付けるべきことですが、もっと大事なのが「融資」に関することです。
今回は、地方物件の融資に関して解説していきます。

 

地銀だけをあてにしていると痛い目に合う

不動産投資を検討していく中で、「ローンをどこから借りるか」という段階に来たときに、地方物件の落とし穴を発見します。都心で物件を買うなら、メガバンクをはじめとした大手銀行や、ネット銀行など数多くの銀行から選ぶことが可能です。

しかし、地方で物件を購入する場合は、そのような物件ではなく地方銀行(地銀)が強い味方になるのです。というのも、地銀はその地方に特化することで、メガバンクなどの大手銀行に対抗しています。翻っていうと、地銀は地方物件に融資できないと経営が厳しくなります。

大手銀行は都心を中心に活動するので、地方での融資は決して積極的に展開しているわけではありません。つまり、地方で不動産投資をやろうとしている人にとって、地銀は強い味方になりうるのです。

ただし、融資条件には少し注意が必要です。というのも、地銀は「その地域に住んでいる人、またはその地域に何かしらの縁故がある人にしか融資を下ろさないことがある」という銀行が多いからです。

在住者や地元人でなければ地銀からの融資を受けられないというわけではありませんが、地銀には地銀なりの特別なルールがあるので注意が必要ということです。地方物件を購入するなら地銀を利用する可能性が高いですが、縁もゆかりもないと借入自体ができない可能性があります。

 

融資が下りなきゃ意味がない

さて、このような事情から地方で不動産投資を行う場合は、物件選びと同じくらい融資元を見つけることも重要になります。

また、そもそも不動産投資の大きなメリットの1つに、「少ない自己資金で大きな資産を手に入れる」というレバレッジ効果を得られるという点があります。融資を受けられない、もしくは自分の想定より融資額が下がれば、レバレッジ効果は薄れてしまいます。

そのため、地方で不動産投資をするときは、まずはどこのエリアで物件を購入するかを明確にしましょう。そして、そのエリア内で融資してくれる地銀を見つけ、融資条件をチェックすることが重要です。特に、上述した「指定エリアへの在住や縁」がないと融資できない場合は、一度地銀に相談してみると良いでしょう。

それでも難しい場合は、都市銀行やネット銀行などを検討してみるという流れです。まずは地銀で借入する前提で動いた方が、地銀NGだったときの対応が早くなるので効率的に動けます。

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2018.09.19 スタートダッシュが肝心!築古木造アパートの本質に迫る

不動産投資と利回りは切っても切れません。しかし利回りだけに注目してしまうと、劣悪な物件を選択してしまう場合もあります。
高利回り物件の代表が「築古木造アパート」です。どの築古木造アパートを買うべきで、どの物件を買うべきではないのか、手がかりを学んでいきましょう。

 

 

投資物件としての築古木造アパートの本質とは?

早速ですが、本題である「築古木造アパート」の本質に迫っていきます。
 

購入から数年のキャッシュフローが勝負のポイント

まず、築古木造アパートは購入から数年のキャッシュフローが勝負です。ここで赤字を計上してしまうと、その後リカバリーするのは難しいと言えます。
※ キャッシュフローとは、年間で手元に残るお金のこと。「年間家賃収入-年間経費」をプラスにする必要があるということです。

融資を受ける場合は、金融機関が物件の担保価値を評価します。築古木造アパートは、その担保価値が低いと判断されるので、融資期間が短くなりがちなのです。そのため、ローンの支払いは早く終わるのですが、月々返済額は高額になってしまうというデメリットがあります。

それは、先ほどのキャッシュフローにおける「年間経費」が上がってしまう結果につながり、赤字経営に陥りやすいのです。築古木造アパートは、その点をきちんとシミュレーションして、必ず黒字経営からスタートできるようにしましょう。

 

利回りに騙されるな

築古木造アパートは基本的に利回りが高いです。なぜなら、利回りは「年間家賃収入÷物件取得費用」で計算され、築古木造アパートは物件取得費用が安いので、必然的に利回りが高くなるというわけです。その利回りの高さは目を惹くので、特に初心者の方は前項の点を頭に入れておきましょう。

加えて、利回りには以下2種類あることを認識しておきましょう。
・表面利回り:年間家賃収入÷物件取得費用
・実質利回り:(年間家賃収入-年間経費)÷物件取得費用

不動産会社で提示されるのは表面利回りの場合が多いですが、前項のローン費用を加味している実質利回りで比較する必要があります。それを加味した上で収益性が見込めると判断したときだけ、築古木造アパートを最初の投資物件に選んでも良いでしょう。そのときは、さらに以下を理解しておくと良いです。

 

 住み手のペルソナを考える

住み手が誰か?によって、そのアパートの設備・仕様が変わってきます。物件価格が安い分、そのアパートの部屋の設備入れ替えやリフォームが発生すれば、たちまち利回りは落ちてしまうのです。そのため、誰が住むか?その人は何を求めるか?をイメージし、最小限の補修や設備入れ替えで済むようにしましょう。

 

節税効果が高いことを理解する

以上のことを理解した上で選ぶ築古木造アパートなら、あなたに不労収益をもたらしてくれるかもしれません。
その際、築古木造アパートは節税効果が高い点はメリットになるので覚えておきましょう。節税効果が高いのは、建物の取得価格を年間で「経費」とし計上できる減価償却費です。経費として計上できるということは、「年間家賃収入-年間経費」で計算される不動産所得を下げることができます。そうなれば、不動産所得にかかる税金を下げることができ節税につながるということです。

まず、木造アパートは法定耐用年数が22年です。築古なので築22年超のアパートであることも多く、法定年数を経過している場合は、償却年数は法定耐用年数の20%に相当する年数になります。つまり、木造アパートの場合は「22年×20%=4.2年→4年(小数点以下切り捨て)になるということです。このルールに則って、築22年を経過している築古木造アパートは4年で償却することができます。

たとえば、アパート価格が3,000万円(築23年)で建物価格が600万円のアパートであれば、「600万円×1/4=150万円」が年間経費として計上できる費用です。4年間だけになりますが、その期間はかなりの節税につながります。
節税は不動産投資の本質ではありませんが、成功の暁には覚えておくべき事柄だと言えるでしょう。

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2018.09.17 安定志向の何が悪い!築浅物件は安定していて初心者に優しい!

不動産投資は家賃収入を毎月もらうことが前提なので、比較的リスクの小さい投資です。また、株やFXは一夜にして資産が大幅に下落することはありますが、不動産は実物資産なので短期間で価値が暴落するリスクは極めて小さいです。

とはいえ、不動産投資も投資の一種なので、「儲かってない・・・」と失敗に終わっている人も存在します(失敗していることに気が付いていない人もいます)。リスクに対する考え方は人それぞれ異なり、中には「安定志向」の人もいます。安定志向は、言い換えると「リスクを取る勇気がない」と言われることもあるでしょう。

しかし、それで良いのです。リスクを取らないことも立派な才能であり、不動産投資を成功へ導くための手段です。

 

利回りは低い、しかし安定している。それが築浅。

さて、そんな安定志向の人が選択する物件の1つに、「築浅物件」があります。不動産投資における築浅物件は、実は意外と敬遠されがちです。というのも、築古物件よりも取得価格が高くなるので、「年間賃料収入÷物件取得価格」で算出する利回りが低くなりがちだからです。

しかし、築浅物件は初心者に優しく、安定している物件です。その理由を紹介します。
 

築浅というだけで価値がある

あなたが賃貸物件を選ぶときは、どのような条件を挙げますか?恐らく、まずは最寄り駅や市区町村などの「エリア」を選ぶでしょう。その後に駅徒歩距離や間取りを選び、築年数も気にするはずです。築5年でも築30年でも何でも良いという人は極めて少ないでしょう。

そして、当然ながら家賃が同じであれば、築年数が低い物件の方が良いという人が大半です。そのため、「築浅」にはそれだけで価値があり、安定して入居者を募集しやすいのです。つまり、「見学者が多い」ということであり、集客力が高いのが新築物件なのです。
 

故障やメンテナンスの負担が小さい

不動産投資は、管理会社に管理全般を任せるケースと、自分でメンテナンスするケースがあります。その故障やメンテナンスを初心者がやるには、かなりのハードルになってしまうのです。たとえば、入居者から「備え付けのエアコンが壊れた」と連絡が来れば、遅くとも次の日には対応しなければいけません。

しかし、そもそも対応方法も分かりませんし、自分で故障を直すことも不可能でしょう。それが、真夏日であれば入居者の不満もたまり、それがキッカケで大きなクレームになるかもしれません。また、業者を迅速に手配できても、突発的に高額な現金が必要になる場合もあります。

一方、築浅物件は築古物件より価格は高いですが、そもそも設備が故障するリスクは極めて低いです。そのため、入居者の対応をする手間もかかりませんし、突発的な費用の発生も少ないと言えます。
 

設備が充実している傾向あり

入居者の中には、家賃が安くても「バス・トイレは絶対別じゃなきゃ嫌」という人はかなりいます。また、女性であれば「オートロックと防犯カメラはないと不安」と考える人もいます。築浅物件であれば設備・仕様が高い物件が多いので、このようなニーズに応えた物件である可能性が高いです。

言いかえると、ハイグレードな設備・仕様である築浅物件は、その魅力で入居者の検討度合いはアップするため、賃付けがしやすいと言えます。ただし、注意点は逆の視点も存在するという点です。男性であればセキュリティの高さは不要かもしれませんし、エリアによっては「設備・仕様よりもとにかく家賃の安さを優先する」という人が多いかもしれません。

その点は、エリアとターゲットの見極めに尽きます。どのような人が入居するか?その人は何を求めているか?をきちんと見極めた上で物件選びをしましょう。
 

目先の問題だけにとらわれず、「成功するための」不動産投資を

不動産投資は、金額的に投資の中でも規模の大きい投資です。そんな不動産投資で、他の物件より価格が高い築浅物件を購入するのは怖いかもしれません。しかし、投資に失敗しては意味がなく、結果的に赤字になれば元も子もありません。目先のお金の問題だけにとらわれず、成功するためにできる最善の策を常に探しましょう。

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2018.09.15 不動産投資は自分の家で起きてるんじゃない!現場で起きているんだ!

「事件は会議室で起きてるんじゃない 現場で起きてるんだ」
この言葉をご存知でしょうか?一世を風靡した映画「踊る大捜査線」で、織田裕二が演じる青島刑事が放った名言です。不動産投資もある意味では、この言葉が当てはまるでしょう。不動産投資において「現場」は大事であり、自分の家に籠っていたのでは良い物件は見つけられません。

 

不動産投資に「失敗者」がいるのはなぜか?

不動産投資も投資の一種ですので、残念ながら「失敗者」は存在します。「FXで破綻した」という言葉は聞いたことがあると思いますが、「不動産投資で破綻した」という話は中々聞かないことからも分かるように、不動産投資は比較的安定した投資ではありますが、やはり一定数失敗している人がいるのは事実です。

不動産は一千万円単位の買い物なので、会社員や公務員からしたら人生最大の買い物になるでしょう。そのため、慎重に物件を選ぶはずですし、最初から悪い物件をあえて買おうとは誰も思いません。では、なぜ失敗するのでしょうか?

答えは「本当の意味でその土地を知らないから」です。それが、今回のタイトルになっている「不動産投資は自分の家で起きてるんじゃない!現場で起きているんだ!」の意味です。

 

「土地勘」で他の投資家に差をつける

不動産投資は「土地勘」が重要です。土地勘を持っていることで他の投資家に差を付けることができ、不動産投資を成功へと導くことができます。不動産投資の最初のステップにして、最重要なステップは「物件選び」です。

不動産投資の物件選びは、物件の周辺調査を必ず行うべきです。たとえば、沿線交通(駅距離はどのくらいか)、歩きやすいか、商業施設は便利か、賃貸需要はあるかという点を、現地を見学したり、オンラインでデータを調べたりして見極めます。

ただ、色々と条件を定めて「この物件だ!」と思っても、その好条件を吹き飛ばす悪条件が潜んでいる可能性もあります。そんな時に「土地勘」が役立つというわけです。たとえば、土地勘があれば以下のようなことが分かります。
・そういえば、近くのあのコンビニはよく不良が溜まっていたな
・あそこはなんでか分かんないけど臭いんだよなぁ
・あそこは月に1回暴走族が集会を開いていて五月蝿いんだよなぁ

このような情報は、その土地に一回や二回行っただけでは分からない情報です。しかし、治安が良いと思っていても上記のように本当は良くなかったり、環境が良いと思っていても悪かったりすることもあります。そして、これらの情報は、賃貸の検討者も懸念する点であり、空室と退去率が上昇する要因です。

 

不動産投資は現場で起きている

不動産投資は「現場」が命です。たとえば、不動産ディベロッパーなどでマンションの用地を取得する部隊は、「千三つ」と呼ばれる希少な土地を探します。千三つとは、「千個の土地情報があれば、3つくらいしか良い土地はない」という意味です。その三つを見つけるために、足を棒にして現場を歩き回るのです。

会社員や公務員も本質的には同じです。良い物件と出会うためには現場に足しげく通い、そのエリアの土地勘を養う必要があります。もちろん、元々土地勘を持つエリアが理想ですが、中途半端に知っていても意味がありません。その情報が5年前のものであれば、信用できる情報かは怪しいものです。

だからこそ、現場を見て回り「この物件に本当に住みたいと思うか?」を常に考えなければいけません。それが、千三つの中で「三つ」の物件を見つける唯一の方法と言えるでしょう。