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2018.10.31 不動産投資を少額で始めたいあなたへ。どんな物件があるのか見てみよう用

不動産投資に対して、「物件価格が高いから怖いな・・・」と思っている人は少ないでしょう。確かに、不動産は一千万円単位の商品になり、投資の中では金額は高いといえます。

そんな人のために、今回は少額で始められる投資にはどのような種類があるのか?また、それぞれの特徴はどのような点か?を解説していきます。この記事を読むことで、少額投資の正しい知識を身に付けてください。

 

 

少額で買える物件ってどんな物件?

少額で買える代表的な物件には以下の3つがあります。
・区分マンション
・築古木造アパート
・競売物件

 

区分マンション

区分マンションとは、マンションの一室を購入し、そこに賃付けして収益を得る投資です。区分マンション投資は少額から始められる投資で人気がありますが、以下2点のデメリットは理解しておきましょう。
・実質利回りが低い
・銀行からの評価が低い

実質利回りは「(年間賃料収入-年間経費)÷初期費用」で算出されます。区分マンション投資の場合、「管理費」「修繕積立金」など強制的に徴収される経費が高いので、上記の年間経費が高くなりがちなのです。そのため、結果的に利回りが低く収益性が低い物件になってしまいやすいです。

また、区分マンションは土地を入居者全員で持ち合っているため、土地としての価値はほとんどありません。そのため、土地の価値も加味する一棟不動産よりも担保評価が低く、融資が受けにくいというデメリットがあります。

 

築古木造アパート

アパート一棟経営は、土地を購入して自ら建築するとなると、1億円を超えることもある投資です。しかし、築古の木造アパートであれば少額で取得できますし、複数の部屋を所有することで空室リスクを分散できます。

ただし、築古木造アパートには以下デメリットがある点は理解しておきましょう。
・融資期間が短い
・耐用年数が終わりかけている(既に終わっている)

木造築古アパートは区分マンション以上に担保評価が低いので、融資を受けられても借入年数が短い場合があります。そうなると、ローン支払い額が大きくなるので、ローン完済までは収支が悪化しやすいです。取得から数年で黒字にならないと、全体的な収支は厳しいでしょう。

また、木造住居の耐用年数は22年なので、築年数が22年に近い、もしくは22年超の場合は担保評価が更に低くなります。この点は、「融資が受けにくい」という面もありますが、建物に売値がつかないというデメリットにもつながります。

関連記事
スタートダッシュが肝心!築古木造アパートの本質に迫る

 

競売物件

結論からいうと、競売物件はあまりおすすめできません。というのも競売物件は、ローンを返済できない人の物件を金融機関が強制的に処分しているからです。そのため、通常の売却とは異なる点が多いです。

たとえば、内見が出来なかったり、現入居者と揉めていたりということも考えられます。しかし、競売の情報だけでは現入居者と揉めていても把握できない場合もあり、購入後に気づくケースがあります。最悪の場合、物件に居座られ続け、高額な退去費用が必要になるということも考えられるのです。

このように、競売物件は少額ですが、リスクが高いのであまりおすすめはできません。

 

「少額だから失敗しても大丈夫」はあり得ない

取得費用が少額だと、仮に赤字になっても少額で済む可能性が高いです。しかし、投資は収益を上げるために行っているので、「少額だから失敗しても大丈夫」という考え方はあり得ません。

不動産投資は動かすお金も大きいです、そのため「少額で始めて上手くいったら続けようかな」程度で考えている投資には失敗します。上述した少額物件のデメリットを加味し、少額での投資を行う場合は、少額投資だからこそのメリットがあると確信できるときだけにしましょう。

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2018.10.29 【サブリース問題】本業にあぐらをかく「ぼんやり大家」にならないために

「サブリース」と聞くと皆さんはどのようなイメージがありますか?昨今は、「かぼちゃの馬車事件」などサブリースに対してネガティブな報道が多いため、良いイメージを持っている人は少ないのではないでしょう。

しかし、サブリースは単に不動産投資の手段の1つに過ぎず、「サブリース=悪」と決めつけるのはもったいないです。もしかしたら、自分にとっては非常にメリットが大きい運用方法かもしれません。今回は、そんなサブリースに成功するための方法を解説していきます。

 

 

投資家なら、他人や会社を信じるな。情報は自分の耳で聞け

結論からいうと、サブリースは「自分で判断すること」が重要であり、それができれば投資で失敗するリスクは極めて小さくなるでしょう。サブリースにおいて「自分で判断する」とは、サブリース会社がきちんとした運用をしているか?を自分の目と耳で判断することです。

また、サブリース会社に支払う手数料は大体5%~12%程度です。手数料率は非常に幅広く設定されているので、手数料が安すぎる会社は、特に上記を重点的にチェックする必要があります。

 

サブリース会社がきちんとした運用をしているか?

サブリース会社の見極めで重要な点は以下です。
・実績
・地域性の強み
・客付けの強み

サブリース会社の実績を確認するために、IR情報をはじめとした資料を読み込むことです。現在では、大抵の会社がホームページで実績を明示しており、逆にホームページがきちんと整備されていない会社は信頼できません。

ただし、実績があるから安心できるとは言い切れません。現に大手のレオパレスもサブリースの契約を強制的に解約したとして問題になりました。そのため、次に見るべきは、サブリース契約を結ぼうとしている物件のある地域にどのくらいの実績があるか?という点です。

そのエリアに物件が多ければ、地域性の強みがあるといえます。「地域性の強み」は客付けできるどうかを左右します。かぼちゃの馬車事件も、結局サブリース会社のスマートデイズが客付けできなかったことで、オーナーに支払うはずだった賃料を支払えずに倒産してしまいました。そのようなことにならないように、地域性と客付けに強みがあるかは必ずチェックしましょう。

 

エリアによっては売却しやすい

サブリースは使い方次第では空室リスクをなくしてくれる良い運用方法です。確かに、サブリースに関してはネガティブなニュースも多く、全てのサブリース会社がスマートデイズのように破綻してしまうリスクはあります。

そのため、良い意味でサブリース会社を信頼しきらず、空室が続けばそのことを察知し、理由と対策をサブリース会社にヒアリングしましょう。「空室でもどうせ賃料収入があるから関係ない」とあぐらをかいていると、いつの間にかスマートデイズのようにサブリース会社が破綻しているということにもなりかねません。

サブリースを利用するときは「サブリース会社の破綻」などのリスク面を知り、その上で上述したサブリース会社の見極めを意識して会社の選定を行うことが重要です。

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2018.10.27 物件購入前に考えておくべき不動産の「資産価値」

不動産投資家の誰しもが「資産価値の落ちない」不動産を手に入れたいと思っています。広告などでは、「資産価値が落ちない」などのような謳い文句は良く目にすると思いますが、果たしてこれは本当なのでしょうか?
結論からいうと、資産価値が絶対に落ちないと言い切れる物件はありません。

しかし、資産価値が落ちにくい物件を見極めることは可能です。今回は、そもそも資産価値が落ちないとはどういうことか?また、資産価値が落ちにくい不動産とはどのような物件か?という点を解説していきます。

 

 

「資産価値が落ちない」はなぜなのか

そもそも不動産の資産価値とは何か?というと、「売却金額」です。つまり、資産価値が落ちない物件とは、売却価格が落ちにくい物件と言い換えることができます。そして、その売却金額はどのように決まるかというと、需給バランスで決まります。

端的にいうと、その不動産が売れなければ売却金額が下がるということです。そのため、資産価値が落ちない物件とは、需要があり希少性の高い不動産ということになります。

 

単身者の選択肢はマンションの賃貸物件

まず、単身者が居住地を選ぶときは、マンションの賃貸物件がメインになります。たとえば、ファミリー層であれば「戸建」をという選択肢が増え、さらに戸建もマンションも「購入する」という選択肢も増えます。

一方、単身者の中で「戸建」を選ぶ人は少ないですし、ファミリー層ほど「購入」を選ぶ人も少ないと考えられます。つまり、競合物件が少ないので単身者をターゲットにするワンルーム投資は需要が高いのです。

 

後から考えるのでは遅い!資産価値を構成するもの

さて、そんな資産価値が高い物件選びは、以下2点を重視しましょう。
・立地
・管理状況

総じて言えるは、物件選びの段階からこの点を意識しておくべきということです。というのも、この2点はリフォームすれば変わるものではなく、購入後に変えることは難しい要素だからです。

 

立地

まず、不動産の絶対的な価値である「立地」です。立地は購入後絶対に変えることができない要素であり、再開発でもしない限りは価値の変動は小さい要素です。また、「マンションに住めればどこでも良い」という人はおらず、ある程度はエリアを決めて不動産は探すものです。

そのため、立地については以下の点を重視して見極めましょう。
・最寄り駅は需要のある駅かどうか
・商業、医療など施設の利便性は高いか
・今後再開発など街が変わる要素はあるか

要は、そのエリアは人が集まるエリアか?利便性が高く人気のエリアか?を見極めることが大切というわけです。

 

管理状況

マンションの資産価値は、管理状況によって大きく左右されます。マンションの外観や共用施設に関しては、管理会社が清掃を行い修繕計画の立案をします。「マンションは管理を買え」という言葉があるくらい、管理によってマンションの価値は変わるのです。

管理状況をチェックする方法は以下の点です。
・共用施設は汚くないか?
・外観や共用部に過度な劣化は見られないか?
・修繕計画はしっかりと立案されているか?

マンションの場合、入居者で組成される管理組合によって、管理会社は選定されています。そのため、管理会社を変更するには入居者の同意が必要でありので、管理会社を変更するのは難易度が高いのです。
 

不動産投資は「買う」「売る」で成り立つもの

このように、需要が高く希少性の高い物件、そして良好な管理状況で資産価値が保たれやすい物件が良質な物件といえます。特に、不動産投資は「買う・売る」で成り立っているので、需要が低く売りにくい物件は資産価値が下がっていきます。これは、いくらマンションがきれいな状態でも同じです。

一方、需要が高いエリアでも、外観がボロボロのマンションであれば買い手はつかないでしょう。そのようなマンションも資産価値が落ちてくるのです。

資産価値とは売却金額とほぼ同義であり、資産価値を保つためには「立地」と「管理状況」が大切であるという点を認識しておきましょう。

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2018.10.25 不動産投資の相棒?不動産会社を味方につけるには

言わずもがなですが、不動産投資の中で重要なポイントは、「収益を上げることができる物件を選ぶ」ということです。そして、そのためには仲介してくれる不動産会社を味方に付ける必要があります。

つまり、今回解説する「不動産会社を味方につけるには?」というテーマは、不動産投資で収益を上げる方法に直結しているのです。

 

 

不動産会社を味方につけるには

早速本題ですが、不動産会社を味方につけるには、以下3点を意識しましょう。
・目標金額と期限を伝える
・こまめに連絡を取る
・希望条件は現実的な条件を提示する

総じて言えるのが、不動産会社に本気度を伝えることです。本気で物件を購入する気がなければ、不動産会社も掘り出し物件を紹介してくれません。

目標金額と期限を伝える

不動産会社からすると、闇雲に物件を紹介したくはありません。なぜなら、誰かに物件を紹介した時点で「出回り物件」となり、不動産情報として価値は下がるからです。そのため、予算感と購入時期をきちんとした理由をつけて営業マンに伝えましょう。

そうすれば、営業マンも紹介できる物件を絞ることができるので、良い物件を紹介してくれる確率が上がります。

 

こまめに連絡を取る

不動産会社の担当も人であり、商売人です。当然ながら、自分の成績のためにも「物件を買ってくれる投資家」に時間をかけたいと思います。言い換えると、本気度が低い投資家であったり、自分で決めることができない投資家だったり、時間がかかりそうな投資家は後回しにされます。

そして、本気で不動産投資をしたい人は、必ずと言って良いほど営業マンにこまめに連絡を取ります。本気で検討している人は、日々不動産情報を集めているので、必然的に営業マンに連絡する機会が多くなるのです。

もちろん、意味のない連絡をするわけではありません。本気で検討していれば、この物件はなぜ安いのか?設備・仕様はどの程度重視すべきなのか?など色々な疑問が湧きます。その疑問を営業マンにぶつけることで、自然とコミュニケーションの頻度は上がっていくでしょう。

 

希望条件は現実的な条件を提示する

上述した「目標金額と期限」などを含め、営業マンへは現実的な条件を提示しましょう。例えば、相場価格が3,000万円であるエリアで、「予算2,000万円で探して欲しい」と言えば現実的な要望ではありません。

そのような提案をしてしまうと、営業マンに「本気で検討していないな・・・」や「この人何も分かっていないな・・・」と思われてしまいます。そうなると、たとえ本気で物件を検討していても、営業マンは積極的に物件の紹介はしないでしょう。

 

不動産会社を味方につけないと投資は始まらない

このように、不動産会社に本気度を伝え、優良物件を紹介してもらうような関係性を築かないといけません。そのためには適切な情報収集が必要であり、その情報量が不動産会社の信頼を勝ち取ることになります。

情報があれば質問も適切ですし、非現実的な要望も言わないでしょう。そうなれば、「購入してくれる可能性が高い」と思われ、積極的に物件を紹介してもらえます。

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2018.10.23 不安定な投資は心臓に悪い。安定したキャッシュフロー実現のための物件選び

投資は自分の資産を増やし、人生を豊かにするために行います。しかし、日々「本当に儲かるのかな?」「損したらどうしよう」と考えていたら、たとえ資産が増えていったとしても豊かな人生とはいえません。

そうならないためには、安定したキャッシュフローを生み出す物件選びが不可欠になります。今回は、心臓に悪い不安定な投資にならないように、「物件選びの際に意識すべきこと」について解説します。

 

 

安定したキャッシュフローが不動産投資成功の鍵

投資は安定性、リスクヘッジが大切です。安定していない投資の代表格は「投機」であり、それはギャンブルと同じといえるでしょう。不動産投資ではキャッシュフローが安定していれば、投資の安定性をある程度確保できます。

では、安定したキャッシュフローを得るためにはどんなことに気をつければいいでしょうか?物件を考えるときに注意することは主に以下2点です。
・出口戦略が見えやすいこと
・突然の出費が生じにくいこと

 

出口戦略が見えやすいこと

不動産投資は極論すると、物件を売るまで「結局、どれだけ儲かったか?」が分かりません。いくら家賃収入をもらっていても、安値で売却して損をすれば、今までの家賃収入は吹っ飛びます。そのため、最終的にどの程度で物件が売れるかの目処が立っていないと、最後の最後で失敗してしまう可能性があります。

それは、「安定した投資」とは到底言えずに、冒頭でいったように常にドキドキしながら投資しなければいけなくなるかもしれません。そのため、家賃収入をメインに考えながらも、いざ売却するときに売りにくい物件は避けるべきです。

たとえば、築古物件は利回りが高くなりやすいですが、どうしても売却しにくくなります。また、一棟マンションも売値が大きくなるので、買い手は見つかりにくいです。

このように、「家賃収益はどのくらい安定的にもらえる?」を第一優先にしながらも、「買い手は付きやすい物件か?」を加味した物件選びが重要になります。

 

突然の出費が生じにくいこと

不動産投資の収益は「年間家賃収入-年間経費」に、将来的な売却を加味して計算します。そのため、年間経費の部分に相当する「突然の出費」が高くなれば、家賃収入が落ちてしまうというリスクにつながるのです。

突然の出費とは、たとえば以下のような項目になります。
・築古物件なので突然の修繕費が不定期で生じる
・地方のワンルームマンションで空室期間が長い
・一棟物件なので共用部のメンテナンス費用が突発的に発生する

このような出費が多いと、いつまで経ってもキャッシュフロー(手元に残るお金)は安定しません。そうなると、前項以上に心臓に悪い思いをして過ごさなければいけなくなるのです。

 

不安定な投資は精神的に辛い

不動産投資では安定したキャッシュフローが大切です。ただ、たとえキャッシュフローがマイナスでも、売値によっては最終的に収支がプラスになる可能性はあります。しかし、キャッシュフローがマイナスである限り、不動産を運用しているときは常に不安にさらされてしまうでしょう。

それは、「この物件は将来きちんと売れるのか?」と出口戦略が不透明なときも同じことが言えます。仮に、不動産投資を10年間行い結果的に収支がプラスになっても、心臓に悪い日々を送っていれば「豊かな人生を送る」という意味では投資に失敗したといえます。

そのため、キャッシュフローの安定と出口戦略はセットで考え、精神的にも余裕のある投資を心がけましょう。人生を豊かになるために始めた投資で、「毎月起きるか分からない出費に怯える」「物件が売れるか分からない不安で体調を崩す」なんてことになっては本末転倒です。

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2018.10.21 いいとこ取りをしてみたいあなたへ。中古マンション投資の魅力とは

世の中うまい話には裏があるというのは世の常であり、それは不動産投資においても言えることです。たとえば、安すぎる物件には何か問題がないか念入りに探してみる必要があるでしょう。

しかし、投資物件としての中古マンションは「物件の条件は大して新築と変わらないのに、新築より安く買える」といった具合に、上手いこといいとこ取りができる場合があります。それには、しっかりとした理由があり、その理由を知っておくことが投資を成功させる秘訣です。

 

 

中古マンションが安いのではなく、新築マンションが高い

結論からいうと、中古マンションが安いというよりは、新築マンションが高いので相対的に中古マンションが安く見えるのです。その点に関しては、以下を理解しておきましょう。
・分譲業者とは?
・新築販売時にはコストがかかる
・売買価格と賃料の関係

 

分譲業者とは?

分譲業者とは、いわゆるディベロッパーとほぼ同義です。つまり、自ら土地を買いその土地に建物を建築して、自ら販売するのが分譲業者になります。販売は自社で行うケースもありますが、販売会社に委託するケースもあります。いずれにしろ、自ら開発し販売までを手掛けるのが、分譲業者の特徴です。

マンション分譲業者の大手7社は、住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスであり、メジャーセブンと呼ばれています。

 

新築販売時にはコストがかかる

新築販売を手掛けているのはディベロッパーなので、マンションを分譲するときは以下のコストがかかっています。
・建築費
・土地代
・販売経費
・ディベロッパーの利益

販売経費とは、たとえばモデルルームの建築費、営業マンの人件費、チラシの印刷・投函費用、ポータルサイトへの掲載費用、パンフレット作成費用などのことです。また、当然ながらディベロッパーの利益も上乗せされるので、価格は高くなってしまいます。

一方、個人が売主である中古マンションには販売経費はかかりません。せいぜい仲介手数料くらいなので、新築時の経費に比べれば格段に安価です。また、「残債を返済できれば良い」と考えている人も多く、利益をそれほど求めない場合が多いです。

このような事情があるので、新築時の価格は中古よりも格段に高くなるのです。

 

売買価格と賃料の関係

さて、新築時の価格が高くても、それを家賃に反映できれば問題ありません。しかし、新築は「住むと価格が1~2割ほど落ちる」と言われるほど資産価値の下落が早く、一方で賃料は売買価格ほど変化しません。

仮に、新築を購入してすぐに査定したら、15%ダウンの査定価格になったとします。言い換えると、そのエリアで中古を買えば新築時よりも15%ダウンで買えるということです。この状況で新築物件の方で利益を出すには、中古よりも賃料を15%以上アップさせないといけません。

しかし、築年数に10年以上の差があるならまだしも、数年くらいの築年数の差であれば15%の賃料差で賃付けするのは難しいでしょう。

つまり、中古マンションは安く物件を手に入れられる上に、新築との賃料差はそれほど大きくないということです。だからこそ、中古マンションは収益を生み出しやすいというわけです。

物件を買うまでは「不労」ではない

不動産投資は一般的には「不労所得」と言われます。しかし、何も頑張らずに全て上手くいくほど投資の世界は甘くはないのです。今回の分譲業者の話などは、勉強していなければ知り得なかったかもしれません。

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2018.10.19 新築ワンルーム投資はなぜ難しい?「新築であること」には頼るな!

不動産投資を検討している人の中で、ワンルーム投資を検討している人は多いでしょう。ワンルーム投資は、不動産投資の中でもメジャーな投資であり、比較的低リスクなので初心者にも好まれます。
実は、そんなワンルームの新規建築は、東京都で規制されていることをご存知でしょうか?

今回は、そもそもワンルームマンション投資がなぜ人気があるのか?そして、ワンルームマンション規制があることでどのような影響があるのか?を解説していきます。

 

 

良くも悪くも始めやすい「新築ワンルーム投資」

新築ワンルーム投資(一室買い)で最悪なのは営業マンに勧められて、よくわからないまま買ってしまうことです。営業マンが新築ワンルーム投資を進める常套文句には、以下のようなフレーズがあります。
・初期費用が少ない
・新築は資産価値が高い
・ワンルームの需要が高い

特に、ワンルームマンションは新築だとしても安価なので、金額面で投資を始めやすい点が大きなメリットです。しかし、新築ワンルームマンション投資は、「始めやすいからこそ」甘くみてはいけません。

 

新築物件の資産価値は購入価格よりも低い

新築物件の価格の内訳は以下の通りです。
・建築費用
・土地代
・販売促進費
・売主の利益

このように、新築物件には販売促進費と売主の利益が上乗せされているので、購入時の金額で売り抜けるのはほぼ不可能といえます。

 

エリアによっては売却しやすい

ワンルームマンションを売るときは、主に不動産投資家がターゲットになるので、「入居用」に購入する層を取り込みにくいです。そのため、広めのマンションよりはターゲットが少なく売りにくいのですが、それも収益性の高いエリアを選ぶことでカバーできます。

そして、前項の通りワンルームマンションは賃貸需要が高いので、収益性が高い物件になりやすいのです。

 

新築プレミアムが続かない

そもそも「新築プレミアム」という言葉が存在するのは、前項が理由になります。つまり、新築には販売促進費と利益が上乗せされているので、「新築は住んだ瞬間1~2割価格が落ちる」と言われているのです。それを言い換えて、新築は高いという意味合いで「新築プレミアム」といわれているのです。

確かに、日本人は未だに新築至上主義が強い傾向にあるので、賃貸でも新築は人気があるでしょう。恐らく、営業マンも「新築だから入居付けがしやすいですよ!」という営業トークをしてくると思います。これは嘘ではありませんが、1人目の入居者が退去した時点で「新築」という謳い文句は使えません。

さらに、ワンルームに住む人は単身者なので、結婚や転勤という「退去する理由」が多いので、退去率は比較的高い物件なのです。新築のワンルームマンション投資をする際は、この点を必ず理解しておきましょう。

 

「新築であること」に頼りきってしまうと失敗する

新築マンション投資は確かに新築だからこその良い点もありますが、裏を返せばそれは新築でなくなったときに消えてしまうものです。そして、新築という称号は一瞬で消えます。だからこそ、資産価値の低下が早く、魅力が薄れていくスピードが非常に早いのです。

もちろん、新築ワンルームマンション投資が絶対にNGといっているわけではありません。大事なのは、資産価値が一瞬で下落してもなお、収益を生み出せる物件を「見極める」ことです。

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2018.10.17 【ユーザー要望】プロパティスコア機能リリースのお知らせ

いつもSPACE CLOUDをご利用いただき、誠に有難うございます。
この度、プロパティスコア機能をリリース致しました。
*本機能は収益物件.com専用の機能です。民泊物件.comへの物件登録については、従来と変わりません。

 

プロパティスコア機能の概要

物件登録画面に「立地条件・周辺環境」「価格・利回りの妥当性」「融資難度」「収益力」「資産性・物件価値」の
5つの項目が追加されました。

それぞれ、良い⇔悪いの7段階評価と、簡易なコメントを登録することができます。

 

 

本機能の目的

 

①貴社の物件査定力をPR

ユーザーは物件情報の良し悪し以上に、掲載している不動産会社がどれだけ正当な評価をしているのかを確認して、
信頼できる会社を探します。

他の不動産ポータルサイトにはないPR機能のひとつとして、掲載物件情報の質に左右されない、会社への反響数増加
繋げることができます。

 

 ②ユーザーが本当に知りたい物件の情報をひと目で判断

ユーザーにとって有益な情報を掲載することで、物件PV数・反響数の引き上げに繋がります。

 

リリース背景

本機能は不動産投資を本気で考えるユーザーの声から生まれました。

昨今の不正融資問題から、ユーザーは「物件情報を探す」のではなく、「信頼できる不動産会社を探す」という行動変化が
急速に進んでおります

良い物件情報を探すための機能としてではなく、良い物件も悪い物件も正確な知識に基づき適切な評価・コメントをしている
不動産会社を探したいとのニーズに伴い、「プロパティスコア機能」の実装に至りました。

 

リリース日

不動産会社の登録フォーム:2018年10月17日(水)
収益物件.comアプリへの反映:2018年10月末頃予定

 

今後のリリース予定

収益物件.comをご利用頂いているユーザーも物件詳細画面からプロパティスコアを登録できるようになります。
より、客観的な評価を閲覧できるようにしてユーザーの利用促進に努めて参ります。

 

以上

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2018.10.17 東京都ワンルームマンション規制はなぜ存在する?

不動産投資を検討している人の中で、ワンルーム投資を検討している人は多いでしょう。ワンルーム投資は、不動産投資の中でもメジャーな投資であり、比較的低リスクなので初心者にも好まれます。
実は、そんなワンルームの新規建築は、東京都で規制されていることをご存知でしょうか?

今回は、そもそもワンルームマンション投資がなぜ人気があるのか?そして、ワンルームマンション規制があることでどのような影響があるのか?を解説していきます。

 

 

黄金クラスの需要が存在する「都心ワンルーム物件」

都心ワンルーム物件の需要は高いのですが、その理由は「単身者」というターゲットを深掘りしていけば分かってきます。結論からいうと、人口減の日本の人口動態を考えても、単身者は将来的な減少が少なく、ワンルーム物件に「盤石の需要」をもたらしてくれるからです。

事実、日本全体で人口は減少すると考えられている中、単身者世帯は以下の推移と予測※されています。
・2005年:1,446万世帯
・2020年:1,733万世帯
・2035年:1,833万世帯
・2050年:1,786万世帯

ただし、地価と需要の高さから、ワンルームマンションは一室買いでも価格が高いという点はデメリットとして挙げられます。

※我が国における総人口の長期的推移
http://www.soumu.go.jp/main_content/000273900.pdf

 

単身者の選択肢はマンションの賃貸物件

まず、単身者が居住地を選ぶときは、マンションの賃貸物件がメインになります。たとえば、ファミリー層であれば「戸建」をという選択肢が増え、さらに戸建もマンションも「購入する」という選択肢も増えます。

一方、単身者の中で「戸建」を選ぶ人は少ないですし、ファミリー層ほど「購入」を選ぶ人も少ないと考えられます。つまり、競合物件が少ないので単身者をターゲットにするワンルーム投資は需要が高いのです。

 

エリアによっては売却しやすい

ワンルームマンションを売るときは、主に不動産投資家がターゲットになるので、「入居用」に購入する層を取り込みにくいです。そのため、広めのマンションよりはターゲットが少なく売りにくいのですが、それも収益性の高いエリアを選ぶことでカバーできます。

そして、前項の通りワンルームマンションは賃貸需要が高いので、収益性が高い物件になりやすいのです。

 

希少化が進むこと必至。東京都ワンルームマンション規制とは

東京都にはワンルームマンションの規制が1980年代から存在しました。さらに、2002年頃からはその内容が強化されたり、より実効性のある条例化が図られたりするようになりました。区によって条件は異なりますが、たとえば以下のような規制があります。
・1戸あたりの最低専有面積28㎡以上とする(渋谷区)
・一定戸数に対しファミリータイプの部屋を併設する(新宿区、他)
・一定基準のワンルームマンションに対し課税する(豊島区)

ワンルームマンションの建築を規制する理由としては、居住者マナーの改善と近隣住民とのトラブルの防止、そして適切な課税ができないことが多いワンルームを少なくしたいからという点が挙げられます。

ワンルームに住む方は、地域コミュニティの参加が希薄であり、マンション内のルールを守らないケースも多いです。また、住民票を移さない人も存在するため、住民税が適切に課税できないという課題があります。

いずれにしろ、ワンルーム規制が今後緩和されるという報道は全くないため、今後も規制は継続していくものと考えられます。そうなると、ワンルームの絶対量が増えにくくなるため、希少価値が上がるというメリットにつながります。

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2018.10.16 電話問い合わせ時のアナウンス変更のお知らせ

スペースクラウド加盟店各

 

いつもスペースクラウドをご利用いただきありがとうございます。

本日、掲載した物件に対してエンドユーザから電話問い合わせが入った際に冒頭に流れるアナウンスを変更いたしました。

 

これまでは電話に出ると「民泊物件.comからのお電話です」とアナウンスが流れておりました。

今回の変更ではアナウンスを「スペースクラウドからのお電話です」といたしました。

 

電話に出られ、「スペースクラウドからのお電話です」とアナウンスが流れた場合、民泊物件.comまたは収益物件.comに掲載した物件に対するお問い合わせとなりますので、お知りおきくださいませ。

 

引き続きスペースクラウドをご活用ください。