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2018.11.30 「イングランド銀行を潰した男」ジョージ・ソロス その成功の裏の投資観

ジョージ・ソロス氏という投資家をご存知でしょうか?ソロス氏はウォーレン・バフェット氏、ジム・ロジャーズ氏と並ぶ偉大な投資家の1人です。今回は、そんな偉大な投資家の思考や投資観を学び、自らの投資に活かしていきましょう。

 

 

慈善と投機 ジョージ・ソロスの2つの顔

ソロス氏には投機家としての顔と慈善事業家としての顔と2つの顔がありました。投資家と投機家の違いについてまず簡単に説明すると、投資家は一般的に長期的に資産を増やすことを目的とし、投機家は短期間で資産を増やすことを目的にしています。

ソロス氏は、バフェット氏やロジャーズ氏など、ほかの偉大な投資家と比較すると投機的な側面が強いです。そのため、以下より「投機家」と表現します。

 

ソロス氏の投機家としての実績

ソロス氏は宝飾品販売会社を経て金融界に身を置き、ジム・ロジャーズ氏と組んでソロスファンド(クォンタム・ファンドの前身)を立ち上げます。結果的にロジャーズ氏と考え方の相違などにより仲違いし、ロジャーズ氏がファンドを離れる結果となりました。

その後、クォンタム・ファンドでは大きな損失を出し、運用資金を4億ドルから2億ドルに縮小せざるを得ない状況になります。しかし、クォンタム・ファンドは「史上最強のヘッジファンド」と言われており、1969年に資産1万円を投資していれば、1997年には資産3000万円以上になるほど結果を残していました。

このエピソードだけでも、ソロス氏が投機家としてどのくらい優秀だったかが分かります。

 

エリアによっては売却しやすい

ワンルームマンションを売るときは、主に不動産投資家がターゲットになるので、「入居用」に購入する層を取り込みにくいです。そのため、広めのマンションよりはターゲットが少なく売りにくいのですが、それも収益性の高いエリアを選ぶことでカバーできます。

そして、前項の通りワンルームマンションは賃貸需要が高いので、収益性が高い物件になりやすいのです。

 

ソロス氏の投機家としての実績②

前項以外にもソロス氏の有名なエピソードは、「イングランド銀行を潰した男」という話です。1990年に欧州通貨制度(ユーロに移行するまでの制度)に参加したイギリスですが、経済学者や財界人はユーロからの離脱、もしくはポンドの切り下げを望んでいました。

そのため、ソロス氏はイギリス政府(銀行)がポンドの価値を維持できないと予測し、空売りを仕掛けたのです。その額はなんと100億ドル規模と言われており、その空売りによってポンドの暴落が起きないようにイングランド銀行が買い支えますが、最終的には支えきれずにポンドは暴落(ポンド危機)しました。結果的にイングランド銀行をいち投機家が潰したというわけです。

 

慈善事業家としての顔

ソロス氏は、1979年に寄付を開始して、東欧の共産主義(≒社会主義)と戦うために故郷であるハンガリーに財団を設立します。共産主義は独裁的な政府が一国を支配する恐れがあり、自身が幼少期にそれを体験したことで辛さが分かるという想いが財団を設立させたのでしょう。

ソロス氏は、自身がそのような体験をしていることから「開かれた社会」を実現するために動いており、ハンガリー財団のように慈善事業家としての顔も持っているのです。

 

「市場は常に間違っている」ジョージ・ソロスの哲学的投資思考

ソロスがここまで投機に成功した背景には、自身がもつ「再帰性理論」という哲学的思考があったからです。ソロス氏は市場に対して以下の考えを持っていました。
1.市場はいつもある方向にバイアスしている(偏っている)
2.市場の現在の状況は、市場の将来の展開に影響を与える

簡単にいうと、市場は常に偏っていて、その偏りこそが収益を生み出す鍵ということです。たとえば、上述した「イングランド銀行を潰した」ときは、ユーロの誕生、自国の経済学者や財界人の発言から、「ポンドが割高過ぎる」と判断したのでしょう。

つまり、これが市場の偏りであり、そこに空売りをすることによって市場の将来に影響を与えます。もちろん、その影響とは偏り(ポンドが割高)を是正することです。

 

ソロス氏の背景にあるもの

上述したようにソロス氏は投機的な側面も強いですが、そのイメージは「100億ドルから売り仕掛けをする」など、派手なスタンスがクローズアップされているに過ぎないのかもしれません。

ソロス氏の成功の背景には、「開かれた社会」を実現させたい、また「再帰性理論」を信じるが故の投資スタンスが垣間見られました。投機家とはいえ、ここまでの結果を出しているソロス氏の背景には常に綿密な戦略があります。

不動産投資においても、自分が投資家として腰を据えた長期的な戦略を取るのか、それとも短期で収益を上げるスタンスでいくのか明確化して投資戦略を考える必要があります。つまり、ソロス氏のように一見派手なことをやっていても、裏では綿密に計算しつくされた戦略が必要ということです。

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2018.11.28 なぜ「空室率」が目立つのか?不動産投資市場の「スポンジ化」の現状

現在、不動産投資市場の「スポンジ化」が業界で話題になっています。特に、スポンジ化現象は2020年以降に懸念すべきことであり、それは個人の不動産投資家も例外ではありません。今回は、そんなスポンジ化について解説し、不動産投資家がどのように向き合うべきかを解説していきます。

 

 

スポンジ化は進んでいる

スポンジ化とは、簡単にいうと「空き家が増える」ということです。どういうことかというと、国土と人口を考えると分かりやすいです。

当然ですが、日本の国土は変わりません。しかし、日本では人口が減少するため、「使われない空間(賃貸物件など)」が多くなり、それが小さな穴が空くように見えることの比喩で「スポンジ化」といわれています。

不動産投資家にとって最も重要であり気になるポイントは、「儲かる物件選びができるかどうか」です。その「儲かる」ためのキーワードは空き家にならないことなので、スポンジ化が進むにつれて儲かる物件はどんどん減っていきます。

都市内でも、空き物件、放置率がランダムに多数発生し、都市の密度が低下しています。そのため、都市でも空いている空間が増え、スポンジ化は加速しているというわけです。

 

「スポンジ化」の展望。時期別で留意したい2つの要因

さて、そんなスポンジ化ですが、実際の不動産投資の今後を占う上では、その展望が気になるところです。展望に関しては、以下のように2つの時期別な要因に留意しましょう。

 

2020年オリンピック後の外国人観光客離れ

そもそも、現在の不動産投資市場は悪くありません。物件価格は高水準をキープしており、賃料や空室状況も悪くない推移になっています。その大きな要因となっているのはインバウンド需要による活況であり、それは2020年のオリンピック後に失速する可能性があります。

 

インバウンド需要の取り込み

日本に限らず、オリンピックの誘致が決まると、インバウンド需要を取り込むチャンスなので、国を上げて訪日観光客を呼び込む施策を講じます。たとえば、民泊事業の新法成立などもその一環です。

言い換えると、訪日観光客はオリンピックを契機に減少する可能性があり、日本に落ちるお金が減る可能性があるということです。そうなると日本経済にとってネガティブに働き、不動産市場でスポンジ化が進む原因になります。

 

外国人投資家離れ

また、そうなることで日本に魅力を感じて日本で不動産投資をしていた外国人投資家が、一気に物件を引きあげる(売却する)可能性があるのです。つまり、日本の不動産投資市場は供給過多の状態になり、スポンジ化が進み一気に値崩れするリスクを孕んでいます。

このように、オリンピックによって注目度が上がった日本は、オリンピック終了を契機に海外マネーの引き上げリスクがあるということです。

 

2022年問題

日本には、古くから「生産緑地」というものが存在しています。みなさんも、街中で生産緑地と看板の立ててある場所を目にしたことはあるでしょう。そもそも生産緑地とは、そのエリアを市街化したいものの、古くからの農家もいるので、その人達に配慮し緑地を残す施策のこと。

そして、社会的に「緑を減らさないで欲しい」という要望が強いことが背景にあり、緑を守るためにも生産緑地は存在します。しかし、2022年にそれらの指定が解除される予定であり、それに伴い生産緑地が住宅用地になると言われています。

立地の良い場所に生産緑地があるケースも多いので、住宅地としても十分採算が見込めるのです。つまり、生産緑地が解除される2022年には、投資用物件が増える可能性があり、増々スポンジ化が加速するリスクが潜んでいるというわけです。

 

その他の要因

ご存知の通り日本は人口減の一途を辿っています。それだけでもスポンジ化リスクがあるので、今後は2020年、2022年など目安になる時期があるわけではありませんが、全く儲からない・誰も取得しない、いわゆる「0円物件」が増えてくる可能性もあるのです。

つまり、不動産を投げ売りする層が出てくる可能性があり、そうなると不動産価値は増々落ちます。スポンジ化による既存物件の収益低下以外にも、物件の資産価値が下落するというリスクもあるということです。

 

「スポンジ化」を自分ごとに捉えて、不動産運用を

「日本の不動投資市場のスポンジ化」と聞くと、マクロな経済情勢に思われがちですが、実はミクロの世界で個人の不動産投資家にも深くかかわってきます。大事なのは、不動産市場の情報を集め、動向をつかんでおくことです。

スポンジ化現象が起こるとはいえ、当然上手く運営できている物件は数多く存在するはずです。その物件の1つになれるよう、情報収集を怠らず常にアンテナを高く張っておきましょう。

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2018.11.28 【新機能】人口統計情報を閲覧できるようになりました!

いつもSPACE CLOUDをご利用いただき、誠に有難うございます。
この度、登録物件の地域の人口統計情報を閲覧できるようになりました。

 

人口統計情報の概要

 

登録物件の地域における以下情報を閲覧できます。

・最寄駅の過去3年間の乗降人員数

・地区の総人口、男女比

・地区の総世帯数、世帯年収分布

・地区の平均年齢、年齢分布

・地区の既婚率

・地区の過去3年間の公示地価

 

 

人口統計ページは、物件管理画面の編集メニュー「人口統計」より閲覧できます。

 

 

 

本機能の目的

 

エンドユーザーからの物件へのお問い合わせに対し、本情報をもとに、地域がファミリー向けか単身世帯向けか、地価が上昇傾向にあるかどうかなどのアドバイスや購入判断材料の提供を行うことができます。

 

データ自体は収益物件.comのアプリ内にも表示されており、エンドユーザーも閲覧できますが、プロ目線でのデータの解釈や説明材料としてご活用ください。

 

リリース背景

 

従来より収益物件.comアプリ内にデータは表示しており、不動産投資の経験が豊富な方は人口統計を自分なりに分析し、地域の特徴や自身の投資スタイルに合うかを判断しておりました。

 

しかし、不動産投資が初めてや経験が少ない方にとっては、このデータをどう解釈し、判断材料としていくかについては、皆様のようなプロの意見が大変参考になり、またそれは購買につながるものと考えられます。

 

物件についてより深い情報をお伝えできますよう、本機能をSPACE CLOUD内にも実装いたしました。

リリース日

 

2018年11月26日(月)

 

本機能についてご意見・ご質問などございましたら、ご意見窓口よりご連絡ください。

今後とも新機能の開発を進めて参ります。

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2018.11.26 冒険投資家ジム・ロジャーズから学ぶ「着実な投資」

「先人たちに学ぶ」という言葉がありますが、それは投資の世界でも例外ではありません。偉大なる投資家達の考えやマインドで参考になる部分はたくさんあり、投資家として勉強になります。

今回は、ジョージ・ソロス氏、ウォーレン・バフェット氏と並ぶ世界三大投資家の一人であるジム・ロジャーズ氏にスポットライトを当て、投資家としての考え方を取り上げます。ロジャーズ氏のマインドや名言は、身近な不動産投資にも通じることがあるので参考にしましょう。

 

 

「冒険投資家」ジム・ロジャーズの活動的な人間性

まずはロジャーズ氏の経歴や人間性から紹介します。ロジャーズ氏は、ジョージ・ソロスとともに手がけた投資ファンドである「クォンタム・ファンド」を、わずか設立10年で約4000%という驚異的なリターンを達成しています。

ロジャーズ氏は5歳の時にピーナッツ売りをしたという話があり、バフェット氏と同様に若いときから商売に興味がありました。そして、その興味が投資に移ったのは大学時にウォール街でアルバイトしたことからといわれています。

ロジャーズ氏には「冒険投資家」という異名もあり、この異名は世界6大陸をオートバイで走破したという事実に由来します。ロジャーズ氏は改造したメルセデス・ベンツで116か国を旅し、ギネスブックに載っているほどです。

ロジャーズ氏は、「この旅(冒険)ここから得た情報で投資を行っていた」と語っており、このエピソードだけでも非常に活動的で行動力に溢れる人物というのが見て取れます。

 

ロジャーズ氏の投資手法

ロジャーズ氏の投資手法は「グローバル・マクロの先駆け」とも呼ばれており、彼の投資の肝は世界の動向を徹底的に調査することです。また、国際情勢やマクロ経済だけではなく、各国の金融政策や社会のトレンドなども分析するのが特徴です。

このように膨大な情報を処理・分析することで、需要と供給の変化を徹底的に見極め、自分が「買い」ポジションを取るべきか、「売り」ポジションを取るべきかを判断します。

このように、グローバルな視点で経済の流れを予想するのが、ロジャーズ氏の根本的な投資手法といえるでしょう。事実、この手法で投資に成功させていることから、膨大な情報がロジャーズ氏の頭の中にあり、ポジショニングに成功したことが分かります。

 

参考になる名言集

ここでは、不動産投資でも通じるロジャーズ氏の名言を紹介します。まず、前項で説明したロジャーズ氏の投資手法に通じる名言に以下があります。

 

「自分で調べた会社の株式を購入しなさい」

これは、他人(情報誌やアナリスト)からの情報を鵜呑みにせず、とにかく自分で調べ判断するということです。

実はバフェット氏も同じような発言をしていることから、投資に成功するための秘訣といえるでしょう。不動産投資においては、営業マンや情報誌の情報だけなく、「自分の目で見た情報が大事である」と置き換えられます。

 

「投資対象が見つからないうちは、観察とリサーチを怠らず、お金を貯めておけばいい」

この言葉もロジャーズ氏の「とにかく分析・調査する」という投資スタイルを表しているといえるでしょう。投資対象が見つからなくても焦る必要はありません。来るべき日に備えて、観察とリサーチを怠らずに資金を貯めておきましょう。不動産投資でも、全く同じことが当てはまります。

 

### 「今、どのような変化が起きていて、それがどうやってお金を生み出すかを考えることが大切です。」

世界の経済情勢は刻一刻と変わってきます。たとえば、日銀の異次元緩和、FRBの利下げ・・・これらの変化について、今後お金はどのように生み出されるか?を考える必要があります。

つまり、事象(変化)に対して、その事象によって起こる本質を見抜く必要があります。これもそのまま不動産投資に置き換えられることでしょう。

 

不動産投資で参考にしよう

前項以外の名言を最後に紹介します。

「投資をしていると、歩みを止めることはできません。常にもっと多くのことを学ぼうとし続けなければならないのです。」

まさに不動産投資でも同じことがいえます。不動産投資は長期スパンの投資です。そのため、常に情報に対してアンテナを張り、学び続けなければいけません。

たとえば、金利はどうなるか?エリアの価値はどうなるか?開発計画はないか?など、学ぶべきことはたくさんあります。その学びを止めないことが成功の秘訣というわけです。

このように、偉大な投資家のスタンスやマインドを糧にして投資に臨みましょう。それが、成功へとつながっていきます。

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2018.11.24 スピード感のある資産形成のためには、借金を増やすのがコツ。

不動産投資を行っている人の中には、「どうせ投資をするならスピード感をもって、どんどん資産を拡大したい」という人もいるでしょう。不動産投資はどちらかという手堅い投資なので、「そんなことができるの?」と疑問に思う人もいると思います。しかし、結論からいうと「できます」。今回は、その方法についてのお話です。

 

 

堅実に、かつ早く資産形成をしたい方へ

不動産投資は堅実なイメージのある投資で、事実その通りといえるでしょう。しかし、ある方法を知っていれば、スピード感を持って巨額の資産を築くことも可能な投資です。巨額な資産の目安は「5棟25室経営」くらいをイメージしておきましょう。

「5棟25室経営」は、不動産事業として認定される規模なので、この規模の投資家になればプロの投資家と名乗ってよいレベルでしょう。

では「ある方法」とは何かというと、レバレッジ効果をかけて融資を引き出すという方法になります。次項より、具体的に解説していきます。

資産価値の高い物件で、最大限の融資を引き出す

不動産投資の規模を拡大するためには、「物件を買う → 収益を上げる → 物件の価値を基にさらなる融資を引き出す」というルーティンを繰り返すことです。これは、不動産投資の勝ちパターンともいえるでしょう。

融資を引っ張りやすい「資産価値の高い物件」とは以下のような物件です。
・立地が良く需要がある物件
・耐用年数に比べて築年数が浅い物件
・担保価値が高い物件

ものすごく簡単にいうと、「誰もが住みたくなる物件」もしくは「リセールバリューのある物件」です。たとえば、築22年の木造アパートがあるとします。仮に、満室稼働で実質利回りが10%という非常に高い数字です。

一見すると、この物件は良い物件に見えますが、木造の耐用年数は22年なので担保価値は極めて低い(ゼロに近い)物件といえます。

つまり、この物件を取得していくら黒字で運営していても、この物件を基に次の融資を引っ張るのは困難ということになります。そうなると、上述した勝ちパターンにハマらず、儲かってはいるものの「5棟25室」の規模まで拡大させるのは難しいでしょう。

担保価値が高い物件は、銀行による評価方法を見るとさらに理解が深まるので、ぜひチェックしてみてください。(企画12.へのリンク)

 

繰上げ返済を控え、ローンを抱えながら投資先を増やせ

資産形成のスピードとローンの金額は相関関係にあります。つまり、迅速な資産形成をするためには、ローンをどんどん積み上げなければいけないということです。上述した勝ちパターンは、「物件を買う → 収益を上げる → 物件の価値を基にさらなる融資を引き出す」でした。

つまり、どんどん物件を取得して、それを基に融資をしてもらい物件を増やしていくということです。そうなると、自ずとローン残高も増えていきます。一見、無謀に見える戦略ですが実は理にかなっています。というのも、投資物件を増やしていくほどリスク分散できるからです。

たとえば、A/B/C/Dという物件を保有していれば、Aという物件が赤字になってもほかの3物件で収益を補填すればトータルで黒字に戻せます。このように、どんどん物件を成功させて物件数を増やすことで、ローン残高は増えますが実はリスクは抑えられているのです。

そのときは、「運用の成功」という要素以外に「銀行からみた資産価値の高い物件を選ぶ」ことが重要な点は再認識しておきましょう。いくら物件が黒字でも、その物件自体に担保価値がなければ融資は引っ張りにくいです。

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2018.11.22 物件価格に惑わされるな!不動産の本当の価値を把握する重要性

「不動産価値=物件価格」ではない

はじめに言っておくと、不動産価値は物件価格とイコールではありません。投資用物件を購入するときには物件価格をチェックすると思いますが、その価格が本来の不動産価値を反映していないケースは意外とよくあるものです。当然ながら、不動産投資家はできるだけ良い物件を安い値段で手に入れようとするものです。その背景には「初期費用を抑えたい」という思惑だけではなく、「融資を引き出したい」という考えもあると言えるでしょう。

しかし、そもそも「安い」という判断はどのように行うのでしょうか?それは、不動産を2つの方法で評価し不動産本来の価値を算出して、その価格と物件価格を比べることです。次項では、その2つの評価方法を解説していきます。

 

 

2種類の不動産価値の評価方法とは?

不動産価値を評価する方法は、銀行が不動産を評価する方法である「積算評価」と「収益還元評価」の2つがあります。

積算評価

積算評価とは、その土地の価値、そして建物そのものの価値を総合して算出する方法です。

計算式としては以下の通りです。
・土地評価=土地面積×路線価
・建物評価=再調達価額☓延床面積☓残価率(残耐用年数÷耐用年数)

路線価は、路線価図※で調べることが可能です。ただ、角地補正など難しい要素がある土地は、算出を不動産会社に任せた方が良いでしょう。

また、建物の計算式にある再調達価格とは銀行が独自に規定しており、多くの銀行が採用しているのが以下です。
・鉄筋コンクリート(RC)造・・・20万円/㎡
・鉄骨(S)造・・・18万円/㎡
・木造・・・15万円/㎡

また、耐用年数は鉄筋コンクリート(RC)造で47年、鉄骨(S)造で34年、木造で22年と決まっています。

 

収益還元評価

収益還元評価にはさらに二つの方法が存在します。
・直接還元法
・DCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)

直接還元法は「純利益/還元利回り=物件価格」で示されます。
たとえば、年間家賃収入140万円、諸経費は25万円、還元利回りが5.5%の物件の収益価格を上記の計算式に当てはめると・・・

収益価格2,090万円=(140万円—25万円)÷5.5%
これは、自分が得たい還元利回りから物件価格を逆算するという方法です。つまり、検討している物件が上記以上の価格であれば、自分が期待している利回りは得られないので「割高」となります。

一方、DCF法は、簡単にいうと将来得られる利益を加味して算出するという方法です。将来を予測して価格を算出する点は、収益還元法よりも精度は上といえるでしょう。

大事なのは、両方の金額を見比べることです。DCF法は今後発生する諸経費や、一定期間が終了したときの売却価格も加味しています。つまり、DCF法と収益還元法で算出した価格がかけ離れている場合は、「今後の諸経費」「将来的な売却価格」が極めて高いか安いかのどちらかということです。

そのときは、DCF法を利用して算出している不動産会社に内訳をヒアリングしましょう。「諸経費の推移と将来の売却金額を根拠と一緒に教えてください」といえば、分かりやすく説明してくれるでしょう。その根拠で判断することをおすすめします。

 

銀行の評価を適切に把握して、融資を引き出す

上述した計算式を用いて、検討している不動産の価値を把握しましょう。そうすれば、真に割安な物件が見えてきますし、どんどん目が肥えてきます。また、銀行から「どのような評価を受けるか?」が分かってくる点もメリットです。

銀行は最悪の事態が起きても資金を回収できるようにするため、上述の評価で出た金額にさらに数値を掛けて低くすることが多いです。この結果、物件評価の7割〜8割の値になると言われています。その点を加味しながら、自分の物件は担保価値が高いか?も意識しておきましょう。

それが融資を引っ張ることにつながり、結果的に不動産投資の成功につながっていきます。

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2018.11.20 不動産を購入していない 「二代目大家」が羨ましいと感じるあなたへ。

世の中には親から物件を引き継ぎ、そのまま大家になってしまう「二代目大家」の方がいます。不動産投資といえば、自らお金を貯めて物件を買って管理会社を選定して・・・と一から資産を形成するイメージですので、何もせずとも物件を取得してしまう二代目大家を羨ましがる方は少なくないでしょう。

特に、不動産投資について調べれば調べるほど「大変さ」が分かるので、二代目大家への嫉妬は大きくなっていきます。しかし、果たして本当に二代目大家は得なのでしょうか?今回は、その点を色々な角度から検討していきます。

 

 

まず、わたしたち一般人投資家が二代目大家に負けている要素を棚卸ししていきましょう。

 

フルローンのメリット・デメリット

前項のように、初期費用が少額で済むフルローンですが、メリット・デメリットを理解した上で利用しましょう。

 

初期条件

初期条件で負けている点は以下です。
・相続した物件がある
・空室への対策を持っている
・家賃設定など過去の入居者情報
・そのエリアの特性
・入居者との関係性
・管理会社との関係性

一番大きい点は、やはり相続した物件がある点でしょう。通常は、金融機関から一千万円単位の融資を受け物件を取得します。しかし、二代目大家は既に物件があるので、融資金額はもちろん、物件を探す手間もかかりません。

また、次点で今までのノウハウがある点も大きいです。エリア的に家賃設定はどのくらいが適正か?空室のときはどのような対策をしたか?は蓄積されており、また管理会社もそのノウハウを知っているというのは、わたしたち一般投資家にはない点です。

 

人脈

「親の人脈を引き継ぐことができる」という点も負けています。何よりも「親本人」から情報を引き継げるので、正確かつリアルな情報を引き出すことができます。中には、子供が小さいうちに英才教育を施す親御さんもいるくらいです。

また、物件を複数所有しているのであれば、仲介会社との関係性もある程度できています。そのため、今までの取引を加味して、掘り出し物件を紹介してくれる場合もあるでしょう。

 

二代目大家を制しうるポイントとは

さて、そんな二代目大家を制しうるポイントは何でしょうか?それは、以下の2点です。

 

本人に投資家マインドがあるとは限らない

最も大きな違いは、本人に投資家マインドがあるとは限らない点です。親御さんは熱心な大家だったかもしれませんが、子供はそもそも大家業に興味がないかもしれません。また、興味があっても自ら物件を選び、購入した経験がないからこそ、その点のノウハウには欠けています。

だからこそ、親から受け継いだ投資家マインドや知識が重要になり、きちんと受け継がれていない場合は運用に失敗することさえあります。私たちのように「物件探し」から始めていれば、二代目大家も失敗せずに済んだというケースもあるでしょう。

つまり、二代目大家には、(人によりますが)逆に「自ら物件選びしたことがない」「自ら積極的に情報収集をしたことがない」というデメリットもあるため、二代目特有の苦労もあるということです。

1つ言っておきますが、不動産投資をするときに学ぶ、「物件選び・エリアの特性・管理会社の選定・関係性の作り方」などは、ものすごく貴重なノウハウです。わたしたち一般投資家は、その作業を強制的にやらされますが、その作業で得られるものは多いのです。

 

物件の築年数/h3>
2点目は、二代目大家の物件は「築年数」にネックがあるという点です。二代目大家が所有している物件は相続物件なので、多くの物件では築年数が経過しています。

そのため、資産価値が低く、担保としても融資を引き出しにくいです。また、空室および家賃下落リスクも大きくなるため、その点も運用に支障が出る要素でしょう。

 

二代目大家は決して恵まれていない

確かに、二代目大家は物件を相続できたり、運用に関するノウハウが蓄積されていたりする点は有利です。しかし、それも個人次第です。二代目大家自身が学ぶ意欲を持ち、ノウハウを自分の知見に替えないと意味がありません。

むしろ、物件選びなどの経験をしていない分、わたしたち一般投資家の方が有利とさえ言えます。二代目大家を羨ましがる気持ちは分からなくもありませんが、これらの理由によって一から不動産投資を始めた方が、真の実力が身につくでしょう。

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2018.11.16 不動産投資における「頭金」の重要性

不動産投資をするなら「融資を受けること」は必須と思っておきしょう。そんな融資において「頭金」は重要ですが、なぜ頭金が重要なのか?を分かっている人は意外と少ないです。今回は、そんな頭金の重要性を解説していきます。

 

 

不動産を購入する際の頭金とは?

昨今、不動産投資の世界では「頭金0」などの言葉が頻繁に見受けられます。皆さんも、ネット広告やCMで「頭金0」という言葉を目にしたことがあるのではないでしょうか?

この言葉を見ると、まるで投資が簡単に始められるような誘い文句ですが、そもそも頭金とは何か?を理解していないと、頭金0のメリットもデメリットも分かりません。冒頭でいったように、不動産投資において融資は必須であり、その融資に深く関連する「頭金」はぜひ知っておいて欲しいです。

 

借り手と銀行、それぞれから見た「頭金の持つ価値」

さて、本題である頭金についてですが、頭金の重要性は「借り手」と「銀行」という2つの視点からみると分かりやすいです。

 

借り手から見る頭金

借り手の視点から見ると「頭金を入れること」は以下と同義です。
・自己資金を減らすこと
・利息を減らすこと

仮に、3,000万円の物件を借りたときに頭金を300万円入れたとします。その場合、自己資金は300万円減っていますが、借入金も300万円減っています。借入には利息がかかっているので、借入金を減らすということは、利息を減らすということなのです。

つまり、頭金を入れることで自己資金は減っていますが、将来的に支払う利息も減っています。頭金をいくら出すかは、「自己資金が減るVS利息が減る」を天秤にかけて判断しなければいけません。

「頭金0」だと、自己資金が減ることはありませんが、利息が増えるという点を許容した形です。そのため、頭金を0にするということは決してメリットだけではないのです。

 

銀行から見る頭金

さて、ここで銀行側の視点に立ってみましょう。銀行はどのように利益を上げているかというと、お金を貸して返済してもらい、その返済金額に利息を含めることで利益を上げています。そのため、銀行としてはたくさんの金額を融資した方が利益は増えるということです。

一方、貸しすぎることによる「貸し倒れ」は銀行にとって大きなリスクなので、たくさんの金額を融資したいものの、貸し倒れしないラインを見極めなければいけません。そんなとき、頭金は「一定額の資金は手元にある」という証左になるなので、銀行側からすると安心材料になるのです。

要は、「この人は順調に返済してくれるだろう」という安心感が頭金というわけです。言い換えると、頭金が多いほど銀行は信頼してくれるので、銀行のローン審査に通りやすいです。

そのため、前項を加味すると「自己資金が減るVS利息が減る」に「ローンに通りやすい」を加味して、頭金額を決めなければいけません。

 

これから不動産投資を始めるならば

さて、繰り返しますが、不動産投資を始めるにあたって、銀行の融資を受けるのはほぼ必須です。融資を受けることで「自己資金以上の資産を手に入れる」という点は、不動産投資の大きなメリットです。そのため、むしろ融資は積極的に利用するべきともいえます。

頭金0というのは確かに聞こえが良いですが、利息が増えローンに通りにくくなります。もちろん、ローン審査は頭金額だけでなく勤務先・勤続年数・年齢・資産構成などを見て総合的に判断しますので、「頭金が0だからローン審査は難しいのでは?」と悲観しすぎることはありません。

フルローンと呼ばれる、物件金額の全額を融資するローンも存在するので、頭金0はそこまで珍しくないのも事実です。大事なのは、頭金額によって何がメリット・デメリットかを知ることです。それを理解した上で、金額を吟味しましょう。

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2018.11.14 投資偉人伝。レイ・ダリオに学ぶ、投資を成功させるための秘訣

不動産投資をしている人は、言わずもがな「成功」したいはずです。ネットや書籍、セミナーなどで色々な情報を集めている人も多いと思いますが、ここで少し立ち止まり先人たちの知恵を借りてみてはいかがでしょうか?

成功者の言葉には、投資の参考になる要素も含まれているはずです。今回は、投資偉人伝としてレイ・ダリオを紹介します。

 

 

「最大利回りと最小リスクを目指す」投資家レイ・ダリオ

レイ・ダリオはブリッジ・ウォーター・アソシエイツという、世界有数の規模のヘッジファンド運用会社を育て上げた人物です。彼は、2008年のリーマンショックの際も大不況を乗り切っています。現に、当時株式市場が50%も下落した一方で、レイ氏のポートフォリオは3.93%しか下落しなかったというから驚きです。

レイ氏の投資スタンスを一言で表すと「最大利回りと最小リスクを目指す」になります。この投資スタンスを基に、レイ氏の成功の背景にある「要素」をかみ砕いて紹介していきます。

 

いかなる状況でも収益を上げる

これは彼が言いきっている言葉です。この言葉を実現させるポイントは、「リスクのバランス」でしょう。

たとえば、通常のバランス型ポートフォリオで「株式50%:債券50%」という考え方があります。しかし、これは全くバランスがとれておらず、その理由は株式が債券の3倍のリスクがあるからです。つまり、リスクを加味しないポートフォリオを組んでしまうと、リーマンショックのときのような不況下に大きな損失を計上します。

レイ氏は、「どんな投資商品でも理想的環境が整うと必ず大きな利益を生む。何事にも季節がある」ともいっています。季節とは、「想定インフレ率より高い/低い」「想定成長率より高い/低い」です。この4つの季節に適した資産配分に25%ずつ投資してリスクを分散すればいいと語っています。

この考え方を実行しているからこそ、「いかなる状況でも収益を上げる」ということを達成できているのでしょう。

 

全てに通じる「成功のための5ステップ」

さて、そんな超一流の投資家であるレイ氏が、著書”Principles”の中で表している「成功のための5ステップ」を見ていきましょう。不動産投資をやっていく上では、自分の運用方法と常に向き合うことが必要不可欠です。迷いがちな不動産投資家にとっても、基本に立ち返ることが可能な指針になります。

 

成功のための5ステップ

1.明確な目標を持つこと。

どのようにして生活を立て直し、どのような道を歩んでいくか?を考えましょう。不動産投資においては「どのくらいの期間でどの程度の収益を上げたいか?そしてどのような生活を送りたいか?」という点になります。

2.問題を認識する

次に、前項で立てた目標を阻む障害は何か?問題はどこにあるか?を考えます。また、目標を達成できているからといって、起きている問題を容認してはいけません。

不動産投資において、今起きている問題は何か?は「空室期間が長い」「入居者とトラブルになりがち」などです。たとえ収益面では目標を達成していても、問題があれば「まぁいいか」と見過ごさずに認識しましょう。

3.根本的な原因を把握する

次に、問題の根本的な原因を把握することです。キーワードは「自我」と「盲点」になります。つまり、独りよがりの考えではなく、客観的な視点できちんと問題に向き合い原因を把握することが重要です。不動産投資において、この考えはそのまま活用できるでしょう。

4.目標への障壁になるようなものについて、対策を講じること

「問題-原因」が把握できたら、それに対して対策を講じます。キーワードは「柔軟な発想」です。人の見方はそれぞれ異なるので、さまざまな角度から原因を見極めましょう。

不動産投資においては、たとえば「空室期間が長い」という問題があれば、賃料が高い?室内環境が悪い?近隣者に問題がある?などなど、たくさんの角度から考えるのです。そうすれば、多くの対策が生まれ、その中から精度の高い対策をピックアップできます。

5.対策を推し進めるために必要なことをすること

最後に、前項4で立てた対策を「やり切る」ことです。もはやこの点に関してのポイントはありません。不動産投資でもそれは同じで、対策を考えたら色々な手段を使ってやり切ることです。

 

成功のための5ステップ

物事の本質を見抜くには、適切な現状把握が必要です。レイ氏の発言に以下のようなものがあります。
「真実、より正確に言えば現実を正しく認識すること、は良い結果を生み出すための本質的な基本である」

上述した5つのステップでもありましたが、現状把握・客観的な視点は重要です。自分の置かれている立場を客観的に見て、問題を把握し、さまざまな視点から対策を立てましょう。後は、それを「やり切る」だけです。

NEWS

2018.11.13 累計反響数5万件達成のお知らせ

いつもSPACE CLOUDをご利用いただき、誠に有難うございます。

 

この度、「民泊物件.com」及び、「収益物件.com」の累計反響数(物件、セミナー、広告経由の各種問い合わせ・申込み)が5万件を達成したことをお知らせいたします。

 

■民泊物件.com

 
民泊物件.comは全国の家主・不動産会社の皆さまから提供された民泊可能物件を集約し、インターネットを通じて民泊事業主の皆さまに提供する不動産ポータルサイトです。

 

2016年5月に正式リリースを行い、2017年5月にユーザー数・物件数・反響数で国内シェアNo.1達成、2018年3月には、当時国内シェアNo.2でございました「booken.jp」を事業譲受し、現在では民泊事業者向けのWEBサービス・メディアとして圧倒的な実績を誇ります。

 

(参考:国内第1位の民泊物件サイト「民泊物件.com」を運営するスペースエージェントが国内第2位の民泊物件サイト「booken.jp」をリーデックスより事業譲渡)

 

■収益物件.com

収益物件.comは、ユーザの教育を通して資産形成をサポートする、不動産投資情報アプリです。
本気で不動産投資を考える人に正しい知識と、判断力を提供します。

 

2017年10月のWEB版テストリリースでは、2ヶ月で会員数20,000人、総反響数6,000件以上を獲得、2018年8月よりiOSアプリ版を正式リリース致しました。

 

(参考:https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000023.000017848.html不動産投資アプリ「収益物件.com」を正式リリース!会員数20,000人、総反響数6,000件以上の不動産投資家向けアプリ)

 

 

引き続きSPACE CLOUDをご活用ください。

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