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2018.12.28 年末年始休業について

平素は格別のご愛顧を賜り御礼申し上げます。

誠に勝手ながら、年末年始は下記の通り休業とさせていただきます。

【年末年始休業】

2018年12月29日(土) ~ 2019年1月6日(日)

※1月7日(月)は12時より、1月8日(火)以降は通常通りの営業となります。

なお、上記期間中のお問い合わせにつきましては、7日(月)より順次ご対応させて頂きます。

お客様・関係者各位にはご不便をお掛けいたしますが、何卒ご了承下さいますようお願い申し上げます。

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2018.12.28 不動産投資カルテの作成が可能になりました

不動産投資カルテを登録すると、あなたの不動産投資力を知ることができます。
  
「不動産投資カルテ」は、金融機関の融資時と同様の項目を登録することで、あなたのクレジットスコア(信用力指数)を算出して、借入目安や購入できる物件の検索条件を知ることができる機能です。
  
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アプリに関するご意見やご要望はアプリ内チャットの「収益物件.com運営局」にご連絡ください。

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2018.12.20 【空室対策】あなたの収益物件を「人気物件」にするための賃貸設備とは?

不動産投資を考えていて、本格的に物件の購入を検討している人もいるでしょう。そんな人は、自分の所有している物件が、空室にならないよう「人気物件」になる術を知っておくべきです。今回は、そんな人気物件になるための術として、「賃貸設備」に注目して解説していきます。
今回は、そもそもワンルームマンション投資がなぜ人気があるのか?そして、ワンルームマンション規制があることでどのような影響があるのか?を解説していきます。

 

 

部屋が空いていては、どんな物件を買っても意味がない

大前提として、あなたがどんな物件を買おうとその物件に人が入らなければ何の意味もありません。不動産投資の基本は家賃収入なので、空室になってしまえば収入はゼロです。

それどころか、空室でも固定資産税やローン支払いはありますので、手持ち資金がどんどん減っていってしまいます。不動産投資において「物件選び」は最重要事項とも言えますが、そこでやることが終わるわけではありません。物件購入後もきちんとした空室対策が必要です。

 

「相場より高い家賃でも決まる」と言わせる設備とは

空室対策に効くのは単純な話で、入居希望者に「人気物件」と思ってもらうことです。そんな人気物件は相場よりも高い家賃で賃付けでき、そうなるための一例として「賃貸設備」があります。以下より、そんな人気設備を紹介していきます。

 

王道の「インターネット無料」。しかし注意点もあり

ワンルームマンションを売るときは、主に不動産投資家がターゲットになるので、「入居用」に購入する層を取り込みにくいです。そのため、広めのマンションよりはターゲットが少なく売りにくいのですが、それも収益性の高いエリアを選ぶことでカバーできます。

そして、前項の通りワンルームマンションは賃貸需要が高いので、収益性が高い物件になりやすいのです。

 

ランク急上昇、期待のルーキー「宅配ボックス」

次に、昨今では宅配ボックスの人気が凄まじいです。特に日中家にいない単身者に人気なので、宅配ボックスの整備された物件の不動産投資は単身者をメインターゲットにします。宅配ボックスの人気が上昇した大きな理由は、アマゾンをはじめとするネットショッピングの普及でしょう。

それによって、物流業者は大変な負担になっており、再配達の手間とコストが社会問題にまで発展しました。その問題を解決できる問題が宅配ボックスなのです。また、宅配ボックスがないということは、確実に家にいる時間に届けるように設定する必要があります。

そうなると、会社員であれば欲しいものがあっても土日まで待つ必要があり、「すぐに手に入る」というネットショッピングの魅力が半減するのです。

 

ウォークインクローゼット

「ウォークインクローゼット」も、不動の人気を誇る設備といえます。特に単身者向けの物件の場合、収納が小さいケースが多いので、ウォークインクローゼットがあると競合物件と差別化ができます。もちろん、ウォークインクローゼットがあると、その分部屋の面積が小さくなるので、そことのバランスは重要です。

そのため、たとえば6.5帖ある部屋で、0.5帖を収納に回すことでウォークインクローゼットができるなら、畳数は6帖台をキープしながらウォークインクローゼットがつくれます。このように、ウォークインクローゼットはほかの部屋との帖数を見ながら、その効果を見極めると良いでしょう。

賃貸設備は色々と種類がありますが、特に投資用物件に住む単身者には上記の賃貸設備の評価が高いです。賃貸設備は人気物件になる要素の1つなので、物件選びの判断材料の1つにしておきましょう。

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2018.12.17 不動産投資家が誰よりも「勉強家」であるべき理由とは?

不動産投資家は誰よりも勉強家であるべきです。しかし、どのように勉強して良いのか分からない方も多いでしょう。今回は、そんな方向けに、そもそも不動産投資家はなぜ勉強家であるべきか?そして、具体的にどのような勉強方法があるか?を解説していきます。

 

 

不動産投資を学ぶのに適した方法とは?

さて、そもそもなぜ不動産投資家は誰よりも勉強する必要があるかというと、ほかの投資よりも投資商品(物件)選びに慎重になるべきだからです。

たとえば、株式投資であれば、銘柄を分散できますし、売買もすぐにできます。そのため、銘柄選定を間違えても大きなリスクはありません。

しかし、不動産投資は物件選びを間違えると、赤字が続き手元資金がどんどん減っていきます。さらに、不動産は簡単に売ることができません。そのため、どの投資家よりも勉強をして、物件の選定および運営を間違えないようにしなければいけないのです。

特に、プレ投資家はたくさんの情報を頭に入れることで、どの情報が正しいか?を判別する目を持つことができます。そんな不動産投資家が学ぶ方法を以下より紹介していきます。

 

Web/アプリ

まずは、Webやアプリから情報を得る方法が一番手っ取り早いでしょう。この方法は初級者~上級者まで共通して利用できる勉強方法です。現代においてWebやアプリは強力な味方です。まず場所を選びませんし、簡単に手に入る手軽な情報源となります。

また、先輩大家の体験談や、実際に失敗した話、リフォームの実例などリアルな声が聞けます。ただし、特にWebの場合は誰がその情報を発信しているか分からないので、玉石混交であることは確かです。そのため、たくさんの情報を頭に入れて、玉と石を見極めるリテラシーを養う必要があります。

 

セミナー

次にセミナーです。セミナーの講師は大体不動産会社の経営者や社員、もしくは実際に運用に成功している大家です。色々な種類がありますが、たとえば以下のようなセミナーがあります。
・1Rマンション投資のポイントとは?20戸運営していう大家が語る
・銀行の融資が通らない!そんなときに起こすべき行動は?

「不動産投資」という全体的な題材を取り上げているセミナーもありますが、上記のようにピンポイントで教えてくれるセミナーも多いです。そのようなセミナーに出れば、自分の悩みをピンポイントで解決できますし、もしかしたら懇親会で関係を構築できるかもしれません。

人脈をつくることができれば、不動産会社の良し悪しなど生の情報を直接入手できるようになります。デメリットといえば拘束時間が長い点ですが、その後10年以上の長期投資の成功を占うものになるため、
「土日を潰してでも出席する」というスタンスの方が、その後の成功を掴むことになるかもしれません。

 

書籍

次に書籍です。書籍はWebとは違い身銭を切らなければいけませんが、一個人のノウハウや思想を体系だって学べる資料として優秀な情報源です。

不動産投資関係の書籍は数多くありますが、たとえば以下のような書籍はおすすめです。

1.世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生:浅井 佐知子
2.Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて:玉川 陽介
3.正直不動産:大谷アキラ

上記1は、毎年かかる経費やリスクなど、初歩の初歩を解説している書籍ではありますが、実体験に基づいているので参考になります。上記2は少々上級者用ですが、エクセルでできるキャッシュフロー計算の方法などが記載されているので、数字に強くなりたい方にはおすすめです。

上記3は、不動産会社目線で描いた漫画です。不動産会社の本音や悪質な大家などが紹介されているので、主に「借りる人」の立場で得する本ですが、オーナーとしても勉強になります。

 

最速で知識という資産を身につけるために

さて、今回紹介した勉強法は全て試すと良いでしょう。特に、「セミナー参加」はお勧めです。実際の話を聞く方が何倍も頭に入りますし、人脈ができるという点も強いです。いつかは不動産投資を・・・と思っている人は、まずセミナーに行ってみてはいかがでしょうか?

現在は低金利時代なので、うかうかしていると買い時を逃してしまします。高速で学習するための近道は知識の吸収力が高いセミナーなので、いちはやく勉強の成果が出てきます。

また、アプリ関係でいうと「収益物件.com」というアプリもおすすめです。無料で登録できるアプリなのですが、チャットで気軽にプロに相談できるアプリなのです。そのため、信頼性も高く、自分の知りたい情報をピンポイントに知ることができます。

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2018.12.14 不動産投資の物件購入で失敗した、と思った時に取れるSOS策②

この記事では、前回に引き続き仮に不動産投資の物件購入に失敗した場合、オーナーとしてどのようなSOS策があるか?について解説します。まだSOS策①を読んでいな方はそちらを読んでからSOS策②をお読みください。

 

 

さて、SOS策①では不動産投資でも損切りは可能であるものの、相当の痛みを伴うという話、そして、損切りをしても不動産投資は長期スパンの投資なので、トータルでは十分に回収できる可能性があるという点を解説しました。

本記事はSOS策①とは違い、損切りはしない前提です。つまり、今の物件を保有したまま、何とか黒字転換するためのSOS策になります。

 

管理会社を変更する

まずは管理会社を変更するという方法です。これは、主に空室が続き赤字運用になっているケースに有効でしょう。というのも、一般的な物件管理には「入居付け業務」も含まれているので、検討者の集客や内見の案内も管理会社が行います。

つまり、この管理会社の良し悪しによって、物件の見学者数はもちろん、そこから成約に至るかどうかも変わってくるのです。もしかしたら、物件の空室が続くのは、管理会社の集客力・交渉力が弱いからなのかもしれません。

そのため、仮に大家の知人がいる場合は、その大家から情報を聞き出すのが良いでしょう。また、ネットの口コミや管理会社の日頃の対応を振り返ることや、内見の様子を一度見に行くことなどで、管理会社の良し悪しを見極めるという方法もあります。

その上で、管理階会社の質が悪いと判断すれば、より良い入居付けができる管理会社への鞍替えを検討することをおすすめします。

その場合、同じような物件種類の実績があるかどうか?どのくらいの管理実績があるか?自分のエリアの管理実績は多いか?をチェックしましょう。その実績が物件の集客力と、成約率に関係していきます。

 

リフォーム・リノベーションで物件の魅力アップ

また、ほかのSOS策としては、リフォーム・リノベーションをすることで、物件の魅力をアップさせるという方法があります。その際は以下が重要です。
・ターゲットのイメージ
・費用対効果の計算

まず、ターゲット(誰が住むか?)をイメージしましょう。不動産投資で失敗しているということは、ターゲット選定が間違っている、もしくはターゲット選定は合っているものの、そのターゲットに部屋が評価されていないということです。

仮に前者であれば、そもそものターゲットを考え直さなければいけないので、リフォーム・リノベーションをする段階ではありません。後者であれば、そのターゲットが何を求めているか?をリフォーム・リノベーションで実現させましょう。

たとえば、女子大学が近くにあり、入居者には女子大学生が多いと仮定します。その場合、ターゲットである女子大学生はセキュリティや水回りを気にする可能性が高いです。そのため、防犯カメラの設置や、玄関ドアの二重ロック、水回り設備の入れ替えなどが有効的でしょう。

一方、男性がメインターゲットの場合、そのようなリフォーム・リノベーションは大して効果がないかもしれません。そのため、ターゲットを見極め、リフォーム・リノベーションによって家賃アップは可能か?空室状態は改善するか?という「効果」を考え、リフォーム・リノベーション費用と対比させましょう。

その費用対効果をきちんと考えた上で、リフォーム・リノベーションを実施するかの判断をします。リフォーム・リノベーションに関してもっと詳しく知りたい方は、以下の記事をお読みください。

参考:金になるリフォーム、金にならないリフォーム

 

投資家ならではの冷徹な目線で物件を評価しよう

突然ですが、心理学効果に「サンクコスト」(sunk-cost)というものがあります。これは、「既に回収が不可能であるコスト」という意味です。投資家はサンクコストにも関わらず「資金を投じた分、得をしないと収まらない」という心理に煽られている危険性があります。

つまり、回収不可能なのに無駄にもがいてしまうということです。上述した「管理会社変更」や「リフォーム」は、確かに物件の運用を改善させるための手段です。しかし、この対策をすることで「より傷口を広げてしまう」という可能性もあります。

何が言いたいかというと、サンクコストであることを自覚しているにも関わらず、上述の改善策を実行するのは避けた方が良いということです。ときには、SOS策①で講じた勇気ある撤退をした方が、長い目で見ると良いかもしれません。その判断を間違えないようにしましょう。

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2018.12.12 不動産投資の物件購入で失敗した、と思った時に取れるSOS策①

不動産投資には残念ながら「失敗」することもあります。要は、「賃貸付けが上手くいかない」などによって、赤字経営になってしまう状態です。そんな不動産投資で物件選びに失敗したときの、オーナーが取るべきSOS策を全2回に渡って解説します。今回はその1回目です。

 

 

不動産投資に「損切り」はあるか?

いきなりですが、「損切り」という言葉をご存知でしょうか?

損切りは主に株式投資やFX投資で使われる言葉であり、「保有している株が下がり、今売ると赤字だけでこれ以上損失を拡大させないために売却する」という意味です。要は、損をするのは分かっているけど「売却」という選択肢を取ることを損切りといいます。

 

単身者の選択肢はマンションの賃貸物件

まず、単身者が居住地を選ぶときは、マンションの賃貸物件がメインになります。たとえば、ファミリー層であれば「戸建」をという選択肢が増え、さらに戸建もマンションも「購入する」という選択肢も増えます。

一方、単身者の中で「戸建」を選ぶ人は少ないですし、ファミリー層ほど「購入」を選ぶ人も少ないと考えられます。つまり、競合物件が少ないので単身者をターゲットにするワンルーム投資は需要が高いのです。

 

損切りの例

たとえば、株価500円で1,000株(50万円分)購入したとします。その後、何かの事情で株価が450円に下がり、トータルでは5万円の損害になっていたとします。このときの選択肢は3つです。1つ目は株価が上がるまで待つこと。2つ目は450円の状態で株を取得し、平均取得単価を下げること。

そして3つ目に、更なる下落するというリスクヘッジのため、5万円損するのを覚悟で450円の状態で損切りすることです。損切りすることで今後のさらなる損失を防ぐことができますし、次に別の銘柄を購入する資金にもなります。

 

不動産投資では?

さて、そんな損切りは不動産投資でもできるのでしょうか?結論からいうと、かなりの痛みを伴いますが可能です。

たとえば、あなたが以下のような物件を運用していたとします。
・入居者がつかずに収益が全然あがらない物件
・当初の想定家賃を引き下げざるを得ずCFが赤字の物件

このような状態が続けば収益は赤字が続き、不動産投資をしている意味がないです。むしろ、不動産を保有していることで、手持ち資金がどんどんマイナスになっている最悪の状況といえるでしょう。

そのため、「売却する」という選択肢はあり得ますが、そもそも現状入居者がつかない物件なので、買値よりも大幅な安値で売ることになる可能性は極めて高いです。

そうなると、売却してもローンの残債を払いきれない可能性もあり、結果として借金が残るというケースもあります。まさにこれが「損切り」の状況といえるでしょう。ただ、言い方は悪いですが、この状況になればゲームオーバーとなり、投資の世界からしばらく退場せざるを得ません。

不動産投資の損切りは、株式売買の損切りとは桁違いの損失額になるので、「損切りしない物件選び」がいかに重要か分かると思います。

 

高い勉強料だが希望は捨てるな。負けを認める売却で2棟目へ

仮に、現在運用に失敗している物件の売却に成功した場合の話です。売却したことでローンも完済でき、一定額の預貯金を残せた場合には、1棟目の失敗から切り替えて、新たに2棟目の選定に移ることが可能です。1棟目で失敗した分、同じ失敗を繰り返さないためにノウハウは蓄積されているはずです。

また、もともと不動産投資は10年20年スパンという長期的な投資になります。そのため、仮に1棟目の投資でトータル300万円の損失を出したとしても、長い目で見ればそのくらいの損失額は十分回収可能といえるでしょう。

仮に、2棟目の物件が運用に成功し、キャッシュフロー(手元に残るお金)が毎年60万円あったとします。これは毎月5万円黒字になれば達成できるので、現実的なキャッシュフローです。そうなれば、300万円の損失は5年で回収でき、その後は不動産投資のトータル収支で黒字転換できます。

⇒⇒⇒⇒不動産投資の物件購入で失敗した、と思った時に取れるSOS策②

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2018.12.10 【不動産投資】融資を引き出す前に知っておきたいファイナンスの基礎②

さて、今回お話をするのは、不動産投資をするなら知っておきたいファイナンスについてです。前段として、ローンの元金と利息、そして元金均等返済について解説した「ファイナンス①」があるので、まだそれを読んでいない方はファイナンス①を読んでからこの記事をお読みください。

 

 

不動産投資における「元利均等返済」とは

さて、ファイナンス①では元金と利子について、そして一定額の元金を返済し続ける「元金均等返済」について解説しました。ただ、ファイナンス①でもいったように、一般的にはもう1つの元利均等返済を利用することが多いので(理由は後述)、ここでは元利均等返済について解説します。

簡単にいうと、元利均等返済は「元金」ではなく「利子を含めたローン支払額」を一定にする返済方法です。元金均等返済は、返済する元金を一定額にすることで少しずつ元金が減っていくので、それに応じて利子も減っていきます。つまり、少しずつローン支払額が減るという点が元金返済の特徴です。

一方、元利均等返済の場合は支払額が一定なのが特徴です。そんな元利均等返済の計算式は以下です。
毎月の返済額=「(借入金額×利率×(1+利率)返済回数)/(1+利率)返済回数-1」

このように、元利均等返済の計算は複雑なので覚える必要はありません。とにかく、「銀行が元金と利子を調整してくれ、それによって毎月の返済額が一定になる」という返済方法だと認識しておけば十分です。

また、ローン支払い額のうち元金と利子の割合は年々変わるので、「元金が減っていきローン支払額が減る」という仕組みでもありません。

 

元利均等返済のメリットは

さて、ではなぜ元金均等返済ではなく、元利均等返済が利用されるのでしょうか?その理由は、以下の点です。
・当初の支払い額を減らせる
・CFの計算が楽

実は、元金均等返済は元金をどんどん返済していくので、元利均等返済よりも早いペースで元金を完済できます。一方、元利均等返済は返済額の内訳を調整しているので、最初に元金を返済する割合が少ないのです。

つまり、総返済額に直すと元利均等返済の方が元金均等返済よりも高額になります。しかし、このデメリットを補ってあまりあるのが、上記のメリットなのです。

 

当初の支払い負担を減らすことができる

さて、元金均等返済は、最初から元金を返済していくスタイルの返済方法でした。返済する元金は常に一定なので、元金が減るごとに利子も減っていきます。そのため、元金が高額である「借入当初の返済額」が高額になり、それ以降は利子が減ることで少しずつ返済額が少額になっていきます。

つまり、元金均等返済はトータルで考えたら総返済額は安くなりますが、当初の負担が多すぎるというわけです。一方、元利均等返済は、金利変動がない限り全期間通じて支払い額が一定します。そのため、当初の返済負担額が、元金均等返済よりも下がるというメリットがあるのです。

たとえば、5,000万円を借り入れて、金利3%、借入期間25年の場合には、以下のような支払額の違いが生じます。
・元金均等返済:月々支払い額291,666円(どんどん下がっていく)
・元利均等返済:月々支払い額237,105円(常に一定)

仮に、この借入者が支払い可能な月々返済の上限が25万円であれば、元金均等返済だとこの条件で5,000万円の物件購入ができません。つまり、元利均等返済にすることで、物件の選択肢が広がるということです。

 

時間貸しのデメリット

一方、時間貸しのデメリットは以下の点です。
・収益が読みにくい
・立地性が重要になる

まず、月単位ではなく時間単位なので収益が読みにくいです。貸し出し時間が多い月と少ない月では、もしかしたら倍以上の差が開くかもしれません。また、レンタルオフィスにしろコインパーキングにしろ、需要のある立地でないと収益は上がりません。

つまり、オフィスに向いているか?コインパーキングに向いているか?月極駐車場に向いているか?と、それぞれの目的に沿った立地であるかという点を検証する必要があり、その難易度が高い点はデメリットといえます。

 

稼働率を高める施策例ト

さて、そんな「時間貸し」での物件・土地稼働率を高める施策には、以下のような施策があります。
・用途に合った立地かを検証
・リピートしてくれる環境を整える
・手軽な予約システム

まず、前項に通じることですが、用途にあった立地かを検証します。たとえば、住宅街であれば月極駐車場には向いていますが、貸し会議室やレンタルオフィスには向いていないでしょう。また、車を目の前に停められるような場所でないとトランクルームの運営は難しいです。

そのような点を見極め、数ある時間貸しの中でどれを選択するかを決めなければいけません。さらに、時間貸しは賃貸物件の運用と違い、ずっと同じ人が借りるわけではありません。そのため、時間貸しで収益を上げるためには、リピーターが大事です。

そんなリピーターを確保するための環境を整えるのは必須といえます。いくら初期費用を抑えられるからといって、レンタルオフィスにWi-Fi環境もなければ話になりません。また、最低限の備品は必要ですし、ウォーターサーバーなども喜ばれるでしょう。

この「環境」に関しては、周辺で同じ時間貸しとして活用している事例を見に行くことが重要です。そして、時間貸しの利用者は前もって予約する場合に加えて、突発的に需要が発生するケースもあります。そのため、リアルタイムで手軽に予約できるシステムを使わないと稼働率は中々上がらないでしょう。

 
このように、不動産投資において重要な融資、その中でも知っておくべきファイナンスについて解説しました。融資を知るということは精度の高い収支計画を策定できるということであり、それが不動産投資には重要です。ファイナンス①も含め、不動産投資を行う前におさらいしておきましょう。

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2018.12.08 土地・建物活用における新しい選択肢「時間貸し」の留意点

土地や建物の活用方法に悩んでいる人は、「時間貸し」をするという新たな活用方法をご存知でしょうか。人によっては非常にメリットの大きい活用法なので、ぜひ仕組みや特徴を把握しておきましょう。

 

 

土地・物件活用の一手「時間貸し」とは

土地や物件の活用法は、たとえばアパート経営や民泊、マンスリーマンションの運営などが挙げられます。ただ、初期費用が高額になったり、管理が面倒だったり・・・と中々一歩を踏み出せない方が多いのも事実です。

しかし、土地や建物を放置しておくのはもったいない…という人は、時間貸しを検討しましょう。要は、その土地や物件を時間単位で貸すことで、対価としてお金をもらうということです。

たとえば、駐車場経営も土地の時間貸しであり、レンタルオフィスは物件の時間貸しです。ほかにも、貸し会議室・トランクルーム・コインランドリーなどが挙げられます。

収益物件における「時間貸し」の有用性とは

さて、そんな土地や物件という、いわゆる収益物件における時間貸しのメリット・デメリットを解説していきます。

 

時間貸しのメリット

時間貸しのメリットは以下の点です。
・初期投資の費用を抑えられる
・物件の特性がそれほど関係ない

まず、初期費用を抑えられるという点です。たとえば月極駐車場であれば、土地を区割りするだけなので初期費用はほぼゼロです。仮にコインパーキングにしても、コインパーキング業者が初期費用を負担します。レンタルオフィスにする場合は備品のリースなどがありますが、建物を建築するよりは随分安価です。

また、そこに住むわけではないので、たとえば「遮音性が低い」「仕様・設備のグレードが低い」などはそれほど関係ありません。さらに、働き方が多様化してきた中で、レンタルオフィスとしての需要は増加しつつあるといえます。

現に「シェアオフィス」や「コアワーキングスペース」などが流行っていて、どこでも仕事をするノマドワーカーという言葉も定着しています。つまり、オフィスは一定の場所だけでなく、各地で需要がある時代になっているというわけです。

 

時間貸しのデメリット

一方、時間貸しのデメリットは以下の点です。
・収益が読みにくい
・立地性が重要になる

まず、月単位ではなく時間単位なので収益が読みにくいです。貸し出し時間が多い月と少ない月では、もしかしたら倍以上の差が開くかもしれません。また、レンタルオフィスにしろコインパーキングにしろ、需要のある立地でないと収益は上がりません。

つまり、オフィスに向いているか?コインパーキングに向いているか?月極駐車場に向いているか?と、それぞれの目的に沿った立地であるかという点を検証する必要があり、その難易度が高い点はデメリットといえます。

 

稼働率を高める施策例

さて、そんな「時間貸し」での物件・土地稼働率を高める施策には、以下のような施策があります。
・用途に合った立地かを検証
・リピートしてくれる環境を整える
・手軽な予約システム

まず、前項に通じることですが、用途にあった立地かを検証します。たとえば、住宅街であれば月極駐車場には向いていますが、貸し会議室やレンタルオフィスには向いていないでしょう。また、車を目の前に停められるような場所でないとトランクルームの運営は難しいです。

そのような点を見極め、数ある時間貸しの中でどれを選択するかを決めなければいけません。さらに、時間貸しは賃貸物件の運用と違い、ずっと同じ人が借りるわけではありません。そのため、時間貸しで収益を上げるためには、リピーターが大事です。

そんなリピーターを確保するための環境を整えるのは必須といえます。いくら初期費用を抑えられるからといって、レンタルオフィスにWi-Fi環境もなければ話になりません。また、最低限の備品は必要ですし、ウォーターサーバーなども喜ばれるでしょう。

この「環境」に関しては、周辺で同じ時間貸しとして活用している事例を見に行くことが重要です。そして、時間貸しの利用者は前もって予約する場合に加えて、突発的に需要が発生するケースもあります。そのため、リアルタイムで手軽に予約できるシステムを使わないと稼働率は中々上がらないでしょう。

 

用途に合わせた綿密な戦略を

このように、時間貸しのサービスを始めるときは、まず一般的な居住用の不動産投資戦略とは全く違う点を認識しましょう。新たに市場調査をしたり、顧客のニーズを把握したり…という点が一番の要となります。

興味のある時間貸しの方法があれば、同じことをやっている土地・物件に一度行ってみると良いでしょう。そうすれば、顧客のイメージが湧いて、運用していくイメージも湧き、土地・物件活用に役立ちます。

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2018.12.06 【不動産投資】融資を引き出す前に知っておきたいファイナンスの基礎①

不動産投資をしたいけれども数字が苦手で不安…という方もいると思います。不動産投資と融資はセットなので、どうしても不動産投資には数字もついてきます。そのため、数字が苦手な人が不安に思うのは無理もありません。

今回はそんな人向けに「ファイナンス講座」と題し、不動産投資で知っておくべきファイナンスについて解説します。

 

 

不動産投資ローンを組む前に

まずは、不動産投資のファイナンスで知っておくべき、キャッシュフローについて学びましょう。キャッシュフローは以下の計算式で表されます。

キャッシュフロー(CF)=家賃収入-経費-ローン支払額

キャッシュフローとは、簡単にいうと「手元にいくらのお金が残るのか?」ということです。厳密には、経費の中に「ローン支払額」も含まれていますが、ローン支払額は高額になるのであえて別途にしています。

成功する不動産投資には「収入」と「経費」「ローン支払額」の見積もりが絶対に不可欠であり、手元に残るお金を知っておくことは必須となります。

そのため、最も高額になるローンの支払い計算に慣れておく必要があるのです。言い換えると、不動産投資のファイナンスにおいて、最も重要なのは「ローン支払いの仕組み」について知ることといえます。

 

ローン返済、ファイナンスにおける

ローン返済には「元金」と「利子」の2つがあります。元金とは、金融機関から直接借りたお金であり、利子を含まないお金です。一方、利子とはその金融機関が課した金利によって決まるお金です。

借入者にとっては、利子は「借りたお金以上に支払うべきお金」であり、言い換えればお金を貸してくれたお礼のようなものです。一方、金融機関にとって利子は利益になります。

 

月々のローン支払いに対して利子がかかる

元金と利子の例を出します。たとえば、金融機関からお金を借りて、2019年4月のローン支払い時に残高が4,000万円、そして月利0.1%だったとします。

このとき元金は4,000万円で、利子は月利0.1%なので「4,000万円×月利0.1%=月4万円」となります。つまり、この借入において支払うべき1か月分の利子は4万円ということです。

 

利子は通常、年利表記である

前項では月利と表現しましたが、実際の利子は年利表記です。要は、1年という期間にどのくらいの利率で利子がかかるか?ということになります。

たとえば、年利1.2%のローンの場合で、元金が1,000万円だったとします。この場合1年間にかかる利子は12万円(1,000万円×1.2%)となり、月々に換算する1万円(12万円÷12か月)です。

これを逆算すると、月利は0.1%(1万円÷1,000万円)という計算になるので、月々利子として1万円支払うことになります。

 

ローン返済は当初の利子負担が大きい

次に、不動産投資ローンで考えてみましょう。根本的な仕組みは前項までと変わりません。不動産投資ローンの場合は1,000万円単位でお金を借りるので、元金は非常に高額です。仮に、5,000万円借りたのであれば、返済当初の元金は5,000万円となります。

たとえば、このローンが年利3%であれば、1年間に150万円(5,000万円×3%)の利子を支払います。もちろん、利子だけ支払っていても元金が減らず、返済はいつまで経っても終わらないので、利子と一緒に元金も返済していきます。

仮に、毎年一定額の元金を支払うのであれば、年々元金は減っていき少しずつ支払い利子も減るということです。仮に、5年目で元金が4,000万円になれば、それ以降支払うべき利子は150万円から120万円(4,000万円×3%)に減額するということです。

このように、元金を一定額ずつ返済する方法を「元金均等返済」といいますが、実は大半のローンは元金均等返済ではなく「元利均等返済」で組まれているのです。

さて、ここまでで元金と利子について理解できたと思います。ファイナンスの基礎②では、もう一歩踏み込んで「元利均等返済」について詳しく解説していきます。

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2018.12.04 「投資家になるには…」の答えはシンプル まずこの3つを揃えろ!(後編)

さて、前回の記事の続きですが、この記事では投資家になるために揃えておくべき3つのうち残りの2つを解説していきます。

 

 

投資対象(実際の物件)

2つ目に揃えるべきは投資対象です。投資対象とは、要は実際の物件であり、物件がないと融資を引き出すことはできません。当然ですが、融資をする側の銀行としても「何に投資するか?」というものがないと、担保も取れませんし、不動産投資ローンの審査のしようがないからです。

そのため、まずは投資対象の物件を決めることが先決です。その見極めをじっくり行い、資産価値の高い物件を選びましょう。そうすれば、銀行もその物件を評価してくれ、融資の審査に通りやすいです。銀行の審査について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

参考:銀行は何を信頼し、何を信用しないのか。銀行目線で考える”融資”(前編・後編)

 

人脈(パートナー・相談相手)

さて、投資家になるために揃えるべき3つ目は「人脈」です。不動産投資においては、一人で投資に成功することはまずあり得ません。良きパートナー、相談相手がいることで不動産投資は成り立ちます。不動産投資は「不労所得」といいますが、それは「労」の部分をパートナーが行ってくれるからこそ実現できるのです。

 

収益不動産の情報源

まずは、前項で解説した収益性の高い「投資対象」を紹介してくれる不動産会社、もしくは情報源となるパートナーです。たとえば、不動産投資物件を専門に扱っている仲介会社は、数多くの投資物件を所有しています。

そこで信頼できる営業マンを見つければ、貴重な情報源となるでしょう。ほかには、収益物件.comというアプリがあります。このアプリは投資物件の情報はもちろん、プロにチャットで相談できるので、単に物件を眺めるだけでなく貴重な情報を入手できます。

いずれの方法にしろ、信頼できる情報を入手することが大事であり、それには信頼できるパートナーが必要ということです。

 

購入した物件を運用するパートナー

不労所得をつくるためには、購入した物件を運用する必要があります。しかし、忙しい不動産投資家は住人からのクレームや連絡に随時対応する余裕がないため、パートナーとしての管理会社の存在が必須となります。

管理会社は一般的に、賃付け(仲介会社)の機能も持つので、賃借人の募集から契約行為、退去立ち合い・クレーム対応など物件の運用に関わるほぼ全てを行うパートナーです。

このパートナー選びに失敗すると、空室は続き、クレームは多くなり、契約書に不備があり・・・と目も当てられない結果になります。

 

税務や書類手続きのパートナーなど

理想をいうと、ほかにもブレーン的なパートナーがいると尚良いです。たとえば、税理士がパートナーであれば、税務に関してのアドバイスを受けることができるので、節税につながっていきます。

また、既に何物件も投資をしている先輩投資家がいれば、諸注意事項や、融資を引き出すコツ、関係会社との付き合い方など、個人投資家の心構えから実践できるコツなどを教えてもらえるというわけです。

 

個人投資家になるには・・・

さて、前編・後編でお送りしてきましたが、ここまでを整理すると、個人投資家に必要なのは「融資を引き出す資産」「具体的な投資対象(物件)」、そして「手助けしてくれるパートナー」です。

資産は自分で準備するしかありませんが、投資対象とパートナーは収益物件.comがあれば十分です。このアプリがあれば物件のチェックはもちろん、良きパートナーを自動的につくることができます。

個人投資家を目指す方は、長期的視野で資産を形成できる不動産投資家になるため、まずは資産をつくりましょう。ただ、前編でお伝えしたとおり、不動産投資はそこまでの資産はいらないので、すぐにはじめられる方も多いと思います。

そのような人は、収益物件.comを活用して、残り2つの「揃えるべきもの」を手に入れましょう。