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2018.07.22 訳アリ物件の投資ってもうかるの? ~格安物件を手に入れよう!〜

「訳アリ」という言葉には、初心者お断りな雰囲気があります。しかし「訳アリ」の理由が分かれば、格安の優良物件に大変身しちゃいます。「初心者だから…」としり込みをすることなく、優良物件をバーゲンで手に入れるためのポイントを抑えていきましょう。

「訳アリ物件」が不動産投資ビギナーにもオススメな理由

「訳アリ物件」がなぜオススメなのか? それは「安い」からです(言わずもがなですね)。商売の基本は安く買って、高く売る。訳アリ物件はインカムゲイン(家賃収入)だけではなく、キャピタルゲイン(資産価値の上昇によって得られる売却益)も期待することができるというメリットがあります。

格安物件の種類 – どんな物件があるの?

ここで扱う「訳アリ」物件は事故物件とは違います。簡単に言うと、なにかしらの法律上の瑕疵があるために格安なだけの物件ですので、うまく活用することで高利回りの物件をゲットすることができます。

オーナーチェンジ物件

オーナーチェンジ物件とは、旧オーナーと貸借人の賃貸借契約をそのままに、オーナー(所有者)だけが替わる物件のことです。

オーナーチェンジ物件の場合、旧オーナーが選んだ貸借人をチェンジすることができないということで、一部オーナーの権利(貸借人を選ぶ権利)が制限されているため、物件価格が比較的安く設定されているという特徴があります。

しかし、収益を重んじる投資家目線で考えれば「物件購入=即家賃が発生」する優良物件を格安で購入することができるということになります。ですから、当然オーナーチェンジ物件は人気商品です。こまめに物件チェックをしていないと、ライバルに先を越されてしまいます。優良物件がないか、普段からこまめにチェックする癖をつけましょう。

任意売買物件

不動産所有者がローンの支払いを遅滞した場合、所有物件は一定期間を置いて「競売」にかけられます。任意売買物件とは、競売にかけられる前に、売主が自分の意志で売買する物件のことです。ですから、物件自体の瑕疵はない上に、市価より2~3割引で物件を購入することができるため、お買い得の物件になっています。また競売物件とは違い、物件の内覧をすることができることもメリットとして挙げられます。

任意売買で気を付けたいのは、売主は「お金に困っている」という点です。手付金の使い込みなどのトラブルには、輪をかけての注意が必要です。

競売物件

競売物件とは、裁判所で強制的に売却される物件のことをいいます。たいてい市価の2~3割引で購入することができるため、お買い得の物件が多いことが特徴です。

優良物件を安く手に入れることができる競売ですが、一括払いしなければならないことがデメリットです。

 

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2018.07.20 オーナーチェンジ物件|初めての不動産投資に最適な物件とは?

オーナーチェンジ物件をご存知ですか? 耳慣れない言葉に身構えてしまう方もおられると思いますが、実はお得なポイントが満載で、初めての不動産投資の際にぜひ知って頂きたい物件なのです。今回は初心者にもオススメできるオーナーチェンジ物件についてご紹介していきたいと思います。

 

オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジ物件とは、旧オーナーと賃借人の賃貸借契約を継続しながら、オーナー(所有者)が替わる物件のことを指します。複数の部屋がある場合、1つでも物件に借り手が住んでいる場合もオーナーチェンジ物件ということになります。

オーナーチェンジ物件は以下のメリットがあります。

・最初から入居者がいるため、すぐに収益化できる

・物件価格が相場より安く設定されている場合が多い

・リフォームやリノベーションが不要

・すでに賃借人が住んでいるため、収益計画が立てやすい

・収益計画が立ちやすいため、銀行の融資が受けやすい

・旧オーナーから全て引き継ぐため、マンション経営の勉強になる

 

このようにオーナーチェンジ物件は初心者のぴったりの物件になっています。

オーナーチェンジ物件の注意点

内覧することができない

居住者がいるため、一般的にオーナーチェンジ物件は内覧することができません。内覧することができないため「ふたを開けてみたら…」驚きの瑕疵が存在する可能性があります。内覧はできませんが、共有スペースは確認することができます。一度現地を確認してみましょう。

「さくら」に注意

上述したような特徴のあるオーナーチェンジ物件は、当然人気があります。それを見越して、劣悪な物件を利回りの高いオーナーチェンジ物件に見せかけて売却するという悪質な業者も存在します。具体的には、知り合いを使い高い家賃で住んでいるように見せかけて、名目上の利回りを上げてから売却するといった手口です。ですから、しっかりと物件価格と近隣物件の相場を見比べて「数字に不自然な点はないか」を確認するようにしましょう。

貸借人を選べない

オーナーチェンジ物件の場合旧オーナーと貸借人の賃貸借契約は有効に成立しています。物件のチェンジと一緒に「瑕疵」も引き継ぐことになりますので、購入するときには旧オーナーに物件の売却理由をしっかりと尋ねましょう。

住宅ローンが使えない

オーナーチェンジ物件の場合、すでに賃借人が住んでいるため「自分の居住用」のためのローンである住宅ローンを使うことはできません。

「不動産を初めて買う」という方にオススメ

見てきたようにオーナーチェンジ物件は即家賃収入が入るうえに、物件価格が比較的安く設定されているため、マンション投資初心者向けの物件であるといえます。しかし、「さくら」を見抜けない場合、不測の損害を被ってしまう可能性があります。オーナーチェンジ物件の「さくら」対策は物件の相場を知ることが有効な手段になっています。

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