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2018.09.01 「その土地、災害多すぎ!?」そんな事態にならないために知っておきたいハザードマップや大島てるとは?

土地の災害は不動産投資に大きな影響を与えます。不動産自体が損傷することもありますし、空室リスクが高まることがあるからです。そのため、土地・建物を購入するときは、災害情報を必ず調べ、リスクヘッジしてから購入しなければいけません。

 

こんな不動産はいやだ

仮に、あなたが自分の住む家を選ぶときには、こんな不動産は嫌ではないですか?

・よく液状化する

・地震がきたら崩壊する

・確実に津波が来る

・土砂崩れが来たらひとたまりもない

こんな不動産に積極的に住みたいと思う人はいません。つまり、こんな不動産に投資してしまうと、住む人がおらず投資に失敗しやすいといことです。不動産投資は長期投資であり、一般的な利回りは5~10%です。利回りが10%でも、物件取得費の回収には10年かかります。

しかし、自然災害は毎年起こっており、上記のような事態になれば、それまでの利益は一瞬で消し飛んでしまう場合もあるのです。

では、どうやって事前に把握できるの?

では、そのような災害をどうやって事前に把握するか・・・。それは行政が掲載しているハザードマップをチェックすることです。ハザードマップとは、その名の通りハザード(災害)のリスクを明示している地図であり、エリアごとに災害のリスクをチェックできます。

たとえば、大雨による浸水リスクをチェックしたり、地震が起きたときの「建物の揺れやすさ」をチェックしたりできるというわけです。ここでは、東日本大震災で話題になった「液状化リスク」を見てみましょう。液状化とは、地震によって地面が揺れることで、地盤面が液状化することです。

地盤面が液状化すれば、地盤は崩れ、建物に傾きなどが出てきます。いくら固い地盤まで杭を打っていても、地盤自体が液状化すれば建物へのダメージは甚大です。

以下は、東京都中央区の液状化マップで、銀座・築地・勝どき・晴海周辺になります。

上記のマップは、赤・黄・緑の順番で液状化リスクが高いです。そのため、投資する物件が液状化リスクの高い場所であれば、地震による液状化リスクを覚悟しなければいけません。そのような場所に物件を買う場合には、保険への加入や、万が一の場合の補修費用なども加味する必要があります。

このように、津波・大雨・揺れやすさなど、色々な角度からハザードマップを利用してリスクをチェックしましょう。

※中央区 中央区における津波および液状化について

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx

 

過去に自殺者が出た物件も?

また、「大島てる」というサイトを利用することで、過去に自殺者などが出ている「事故物件」が分かります。自殺や殺人などが過去に発生した事故物件は、売却時の告知義務があります。しかし、不動産業界の通例では、2つ以上先の場合は告知しないで良いとされています。

つまり、自殺や殺人があっても、仮にAさんがその物件を買えば、Aさんが第三者に売却するときは告知が不要ということです。しかし、その物件に賃貸する人が、過去に自殺や殺人があったことを知れば、確実に賃付けはしにくくなります。

大島てるは、今や一般的にも知られてきています。そのため、賃借人が契約する前にチェックすることもあるため、オーナーの立場で物件を取得するときも必ずチェックしてリスクヘッジしておきましょう。

※大島てる

http://www.oshimaland.co.jp/

 

事前チェックでより良い物件探しを

不動産は実物資産であるが故、災害が起きたときの影響はモロに受けます。だからこそ、不動産投資をするオーナーの立場からすると、災害リスクを事前にチェックしてリスクヘッジしておくことは必須です。

今では、ネットで簡単に災害リスクや事故物件を調べられます。忘れてはいけないのは、それは賃借人も同じということです。不動産オーナーたるもの、賃借人が見る可能性のある情報は全て収集しておくのが基本と言えます。

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2018.06.21 リスクヘッジしやすさがポイント。「不動産投資」の魅力

不動産投資における、リスクの分類

空室リスク

空室リスクは不動産投資における最大のリスクです。なぜなら 家賃(収益)は入ってこなくても、ローン(支出)の返済は発生し続けるからです。また長期にわたり空室が続くことによって、家賃を引き下げる必要性も出てきます。家賃の引き下げは家賃収入が減少するだけではなく、収益率が低下することにより物件価値をも低下させる恐れがあります。

こうした空室リスクにも対策はあります。物件選びの段階で空室リスクが低い物件(回転率がよく、利回りの高い物件)を選ぶことがその一つです。

滞納リスク

順調に家賃を振り込んでいた入居者が突然の病気やリストラなどの理由から家賃を滞納するケースがあります。これが滞納リスクです。日本賃貸住宅管理協会の第17回住宅市場景況感調査によると、家賃の滞納率は全国平均で6.6%になっていますので、ありえないリスクではありません。こうした滞納リスクは家賃債務保証を付けることで、簡単に対策することができます。

出典:日本賃貸住宅管理協会HP

https://www.jpm.jp/marketdata/

金利リスク

現在日本ではマイナス金利を採用しています。ですから、今後将来的に金利が上昇していく可能性は否定できません。こうした金利リスクは不動産投資の資金を借り入れるときに固定金利を選択するなどして対策することができます。

物件下落リスク

経験劣化などで物件価値が下落することがあります。こういった物件下落リスク対策としては物件価値が向上するリノベーションを行うことがあげられます。

損害リスク

地震大国日本では地震やそれに伴う火災などのリスクがつきものになっています。こうした災害に対しては火災保険(地震保険付き)に加入することでリスクを防止することが可能です。

不動産管理会社の倒産リスク

不動産の管理を依頼していた不動産会社が倒産した場合、敷金などが返還されないというリスクが発生します。実績があり信頼できる不動産会社を選択することで、こうしたリスクを回避することができます。

見てきたように、不動産投資に付随する様々な「リスク」は株式やFX投資と比較しても容易にヘッジすることが可能なリスクばかりです。ですからリスクに対する正しい知識を身に着けることで、不動産投資リスクから身を守ることが可能になっています。

不動産投資初心者向けアプリ – 収益物件.comで簡単リスクヘッジ

収益物件.comなら簡単にリスクヘッジできる理由

・収益物件.comのメディアでは今後、不動産投資に必要な知識を続々紹介していく予定です。最新版のリスクヘッジ方法を収益物件.comで習得しちゃいましょう

・収益物件.comでは専門家へのチャットサービスをアプリに内蔵しているため、いつでもどこでも専門家に質問することができます。

 

このように収益物件.comなら不動産投資の知識を持たない方でも、プロのサポートを受けることによって不動産投資に対する正しい知識を簡単に身に着けることができます。ですから収益物件.comは不動産投資を始めるのに最適なサービスと言えるでしょう。

 

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2018.06.15 初めの投資だからこそ不動産を選ぶ理由

不労所得を得る最もリスクの低い道とは?

「サラリーマン大家さん」が流行語になるほど、サラリーマンの副業として不動産投資が盛んになっています。なぜ、不動産投資が流行っているのでしょう?それは不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンの、初心者でも敷居の低い投資方法だからだといえます。

誰でも「もっと自由にできるお金があったらな…」と思うはずです。でもできるだけリスクは避けたい。そんなわがままな願いを叶えてくれる投資方法がまさに、不動産投資と言えるでしょう。

FX・株式投資と比べた不動産投資の魅力

FXや株式はどんなに熟練のトレーダーでも損をすることがあります。リーマンショックではたった2か月で日経平均指数が12,940円から6,994円まで暴落しました。

株式やFXの場合は、毎日のように相場が動きます。そのため、仕事をしながらでは、次から次へと起きる値動きに対処しきれないという性質があります。また毎日のニュースや決算時期の企業の決算チェックなど、情報収集にも多くの時間を割かなければいけません。

そこまで時間をつぎ込んでも、短期間で株価が半値になったりすることは日曜茶飯事。まさにハイリスク・ハイリターン投資商品の代表格と言えます。

比較して不動産投資の場合、リスクは限られています。大きなリスクといえば、災害によって投資不動産が滅失してしまう場合でしょうか。しかし災害による不動産の棄損や滅失の場合は保険が適用されます。ですから実際に大きな被害を被ることは、想定の外と言ってもよいでしょう。

不動産投資には他にも空室リスク・金利リスク・滞納リスクなどがあるのはご存知のことです。しかし、これらのリスクはしっかりとした不動産投資に関する知識を持っていれば、対処できる事案ばかりです(詳しくは今後の記事で解説を行っていきます)。

リスクヘッジしやすさがポイント。「不動産投資」の魅力

不動産投資の不安を取り除くには

前述してきたように不動産投資はリスクの低い投資商品だということがお分かりいただけたと思います。

しかし、リスクに対する不安は払しょくできても、大金が動く上に難しい知識が必要な不動産投資に初心者が飛び込むのは少し勇気がいるものです。できれば一緒に不動産投資に取り組んでくれるプロがいたらいいなと思いませんか?

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しかも収益物件.comなら、その道を究めた士業(税理士・行政書士・弁護士)の専門家や百戦練磨の不動産会社、不動産流通機構のスタッフにチャットで気軽に相談することができるのです。不動産業を極めたプロのアドバイスがあれば、初心者でも安心して不動産投資に取り組むことができます。

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