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2018.08.31 公務員のための不動産投資:公務員が強い本当の理由=融資を引き出せる

公務員の方の強みは、融資を引き出しやすいということです。融資を受けることに抵抗がある人もいると思いますが、融資のメリットを知ればそんな考えもなくなるでしょう。今回は、公務員の本当の強みである「融資を引き出せる」という点を深掘りしていきます。

 

世の中ではあまり語られてこなかった公務員のみに許された特権

公務員はいつの時代も人気で、今でもそれは変わりません。なぜ人気か知っていますか?多くの人は、給料や退職金、安定性などを思い浮かべると思います。しかし、公務員よりも稼いでいる人はいっぱいいますし、大企業であれば退職金も多いです。

 

では公務員の何が良いのか?それは「銀行からの信頼性がものすごく高い」という点です。その理由は、銀行は安定してコツコツ返済する人が好きだからです。「安定して」給料や退職金をもらえるという点においては、公務員の右に出る職業はありません。

 

「融資は借金だから怖いんじゃないの?」

さて、「公務員は融資を受けやすい」と言っても、それをメリットと感じない人もいると思います。なぜなら、融資=借金であり、借金に対して怖いという印象を持っている人は少なくないからです。「融資は借金だから怖いんじゃないの?」とはよく聞く言葉ですね。しかし、借金には良い借金と悪い借金があり、それをきちんと理解すれば融資が受けやすい点はメリットだと分かります。

融資に限らず、物事には良い面と悪い面があります。たとえば、包丁は肉や魚を切ることができますが、使い方を間違えれば指を切ってしまいます。しかし、誰も「包丁は指を切るから危険!絶対に使うな!」とは言いません。それは、良い面があることを知っているからです。

これは借金も同じですが、借金の「良い面」は誰も教えてくれないので、借金の悪い面だけが先行してしまっているのです。

 

うまく使う方法とは?

さて、そんな借金の良い面を理解し、上手く使う方法があります。それは、銀行に支払う手数料(金利)よりも、借金を利用して大きく儲けることです。

仮に、3%の金利で融資を受けるとします。単純に考えると、金利3%で発生する利息分以上の収益を上げれば儲かります。つまり、銀行から借金をしても、きちんと収益シミュレーションをして、金利分以上の儲けを出せば良いということです。

 

実質利回りを知ろう

シミュレーションするときは、以下の式で求められる実質利回りが役立ちます。

実質利回り=(年間賃料収入-年間経費)÷物件取得価格

たとえば、元金均等返済で、借入期間20年、金利3%という条件で3,000万円借り入れると、20年間で支払う利息は約993万円です。裏を返せば20年間で993万円以上の収益を生み出せば良いのです。

 

実質利回りを算出する

まずは、実質利回りを算出してみましょう。その利回りは、不動産投資で生み出されるお金を数値化したものです。3,000万円の借金をして3,000万円の物件を買い、実質利回りが6%だったとします。それは、年間で180万円(3,000万円×6%)の収益を生み出せるということです。

つまり、20年間で3,600万円の収益を生み出してくれるので、ゆうに金利分は儲けることができるのです。もちろん、年間にかかる経費以外にも以下のような支出が生まれるので、そこまで単純ではありません。

・次年度の税金

・数年おきに発生する一時的な補修費用

・設備入れ替え費用

このほかにも、家賃収入が下がれば利回りは下がりますし、空室が発生すれば利回りは下がります。

 

借金はレバレッジ効果

このように、収益の計算は単純ではありませんが、少なくとも借金をすることで、少ない元手で大きな収益を得る可能性は広がります。3,000万円の借金をして物件を購入するときは、元手は100万円ほどで済むこともあります。

しかし、借金をせずに100万円だけで投資していたらどうでしょうか?同じ利回り6%だと、年間でわずか6万円の利益です。単利だと、20年間で120万円の利益なので、これはもはや投資とは言えません。

このように、借金をすることでレバレッジ効果を得ることができ、大きな収益につながる可能性が出てくるのです。そのような「良い借金」をできるので、公務員は人気というわけです。

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2018.08.27 不動産投資で強者の養分にならないために知っておきたいこと

不動産投資も「投資」なのでリスクがあります。最悪の場合には、投下した資金が大きく損なわれることもあるのです。その一方で儲けを出している強者(プロ)もいて、損をしている投資家は残念ながら強者の養分になっているかもしれません。今回は、そんな「強者の養分」にならないために知っておくべきことを解説します。

 

個人の不動産投資の無力さ

 

いきなり辛辣なことを言いますが、個人の投資家は無力です。個人投資家を名乗るなら、まずこのことを認識しておくべきでしょう。なぜ無力かというと、プロの投資家集団であるファンドや機関投資家などと比べると、個人投資家は情報・資金・組織力が圧倒的に負けているからです。

 

個人が得られる情報と不動産ファンドが得られる情報は違います。そして、投下できる資金もまさに桁違いであり、投資に割ける人員も異なります。そうなると、個人投資家は強者に負け、個人投資家が投下した資金は強者の養分となり、その養分を元に強者はさらに儲けていくのです。

 

またまた辛辣な言葉になりますが、投資に負けると必死に働いたお金は消えます。月5万円ずつ貯金して10年間でやっと600万円貯めて投資しても、一瞬で消えることがあるのが投資です。そんなことにならないよう、まずは個人投資家が無力であることを認識することが大切なのです。

 

 

希望は捨てるな

 

とはいっても、個人投資家が全員負けて、不動産ファンドや機関投資家が全員勝っているわけではありません。もしそういう構図であれば、世の中に個人投資家は存在しないでしょう。そのため、個人投資家は無力とは言いましたが、希望を捨てる必要はありません。

 

もちろん楽に稼げるわけではありませんが、不動産投資は大きく失敗する投資ではないのです。少なくとも、600万円投資して、一瞬にして600万円が消えてしまうようなことは極めて少ないでしょう。なぜかというと、読んで字のごとく、不動産とは「不動」のものであるからです。

 

つまり、物理的に存在する実物資産であり、その実物資産が消滅しない限りは資産がゼロにならないのです。たとえばFXで考えてみましょう。仮に、10倍のレバレッジをかけて円でドルを購入したとします。そして、ドルを購入後に大きく円高になれば、一瞬で投下した資産が消えるリスクがあります。

 

一方、不動産は建物が壊れても補修できますし、土地を持っていれば半永久的に残ります。空室時の収益はゼロになりますが、また空室を改善する策を講じれば良いのです。不動産会社はコンビニの2倍以上いると言われており、そんなプロからのアドバイスを受けられるのも不動産投資の良いところです。

 

 

弱者が強者を負かすには何をするべきなのか。

 

さて、そんな不動産投資で強者の養分にならないためには、自分の強みを知ることが大事です。強みとは「時間」であり、個人投資家は自分の時間で勝負できます。分かりやすく、「強者」と言われる不動産ファンドを例にとりましょう。

 

不動産ファンドは、投資家達からお金を集め、そのお金で不動産を購入します。そして、その不動産収益から自社の儲けや経費を差し引き、投資家に還元するのが仕事です。つまり、限られた時間内に「お金を集める」「物件を選ぶ」「交渉する」「決済する」必要があるのです。

 

彼らにはノルマが課せられており、そのノルマには必ず期限があります。そのため、自分の時間で投資することはできず、常に会社から与えられている期限内に投資をしなければなりません。そうなると、買いたくないタイミング・売りたくないタイミングで売買することもあり、儲けにつながらない時期もあります。

 

一方、個人投資家はあくまで自分の時間で投資できるので、物件をじっくり選定し、機会をじっと待つことが可能です。個人投資家が強者の養分にならないためには、この「時間」を存分に活用しましょう。

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2018.08.19 EXITから考える不動産投資。なぜ購入時から物件の売り方について考える必要があるのか?

不動産投資を検討している公務員にとって、将来的な収支を計算したライフプランは重要です。公務員は収入が安定している分、良い意味でも悪い意味でも「収入」の部分は変わらないからです。言い換えると、仕事で受け取る収入以外の部分が狂ってしまうと、ライフプランが全体的に狂ってしまうリスクもあります。

不動産投資もそのライフプランの一部に組み込まれるので、物件のEXITを考えた物件選びをすると、投資の成功確率は上がります。今回は、そんな「EXIT」から不動産投資を考えてみましょう。

 

素人投資家の「トントン」。これが大きな失敗を呼ぶ。

素人投資家がよく陥るのは、「トントン」という状態です。しかし、トントンの状態というのは、実は「後で負ける可能性の高い状態」なのです。不動産投資をしている医者や公務員はしばしば、友人や不動産会社との間でこんな会話をすることがあります。

「今保有している物件の調子はどう?」

「トントンってとこかな。不動産投資していることで節税できているし。」

この状態は、長期的スパンで見たら明確に負けている状態になります。というのも、不動産は実物資産なので、経年劣化していくからです。つまり、築年数が経つほど価値(家賃・売却価格)が落ちるということなので、今トントンの状態であれば、いずれマイナスの状態になる可能性は極めて高いでしょう。

この状態で得をしているのは、融資している金融機関だけです。ローンを完済している段階ならまだしも、不動産投資の序盤~中盤でトントンの状態は、自分が損をして銀行を儲けさせているだけの状態と言えるでしょう。

 

しっかり結果を出すためにはEXITから考えましょう。

さて、前項のような状況ではなく、しっかりと儲ける不動産投資をするためには、EXIT(出口)を考えて投資しなければいけません。EXITとは、言い換えると「この不動産投資でどのよう利益を上げ、リスクをコントロールするか?」ということです。

最終的に高く売れる物件というのは、高い家賃を支払って、高い属性の人が安定的に借りている物件です。一方、価値が下がる物件は、家賃が低いのに誰も借りておらず、今後も借りる人がいなさそう物件です。

もちろん、上記の「高く売れる物件」を手に入れられればそれに越したことはありませんが、そのような物件とは中々巡り合えません。そこで投資家は、「価値が下がる物件」を、どうにかして高く売れる物件に生まれ変わらせるかを考えます。

その方法は、ボロボロの物件を安く購入し、リフォームすることで物件価値を上げるという方法です。この方法であれば、取得価格が安いものの、家賃をある程度高く設定でき、継続的に賃借人が付いている状態にすることができます。

 

まずは物件を毎日みよう。

このように、物件を取得するときには、EXITを見据えた上で物件選びをしなければいけません。しかし、前項で解説した、高く売れる物件の見極めも、ボロボロの物件をリフォームする方法も簡単なことではありません。

そのような物件を見極める目は一朝一夕では養うことができず、継続的に収益物件を毎日見ることで養うことができます。毎日物件を見ることで、物件ごとの特徴を把握でき、売れ残っている物件の傾向も分かってきます。

公務員は収入が安定しており、ローンも組みやすいです。そのため、購入できる物件の数が多くなりがちなので、その分ハズレ物件を選択してしまう可能性も高いと言えるでしょう。

EXITを考えずに物件選びをするとハズレ物件を選択する可能性が高まるので、必ずEXITを加味した物件選びをしましょう。

 

 

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2018.08.15 副業としての不動産投資。「副業禁止」の定義から外れる裏技とは?

公務員の方でも不動産投資に興味がある人はいると思います。公務員は収入が安定していることもあり、ローンも通りやすく、実は不動産投資に向いているのです。ただ、公務員は副業禁止が前提なので、周囲の人に不動産投資のことを相談しにくいケースも多いでしょう。
結論からいうと、公務員でも不動産投資はできます。ただ、条件を知っておかないと許可が必要になる場合があるので、その仕組みを理解しておきましょう。

なぜ公務員の副業は禁止されているか?

公務員の副業は原則として禁止されていますが、それは国家公務員法の第103条と第104条の規定によるものです。第103条では「国家公務員の営利企業への就職や自営」が禁止されています。また、第104条では「非営利企業で報酬を得て働くこと」が禁止されているので、原則副業禁止となっているのです。

不動産投資は可能

前項のように、公務員は原則副業禁止ですが、農業と不動産賃貸業、太陽光発電は、一定の規模で副業可能と決められています。そもそも、これらを禁止としてしまえば、親から不動産を相続したときや農地を相続したときに、即売却するしか選択肢がなくなってしまいます。

事情によっては、保有したい場合もあるでしょうから、これらの事業は例外的に認めているというわけです。もちろん、自分自身が投資用不動産を購入し、賃貸物件として回すことも認められています。ただし、原則として「5室10棟未満」「年間賃料収入500万円以下」という規模です。

なぜなら、5棟10室以上であれば、「自営」に該当する事業規模になるので、人事院に許可を取る必要があるからです。また、5棟10室未満であっても、その不動産が劇場や映画館などの娯楽や遊技施設の場合や、旅館やホテルなどの大規模な施設の場合は自営とみなされます。

事業規模の不動産を保有し、人事院に認められるとしたら、親からの相続など自分の意志ではなく保有するときくらいでしょう。逆にいうと、5棟10室未満、年間賃料収入500万円以下であり、かつ特殊な不動産を保有しない限りは、公務員でも許可なく不動産投資ができるというわけです。

実際に許可なく不動産投資は可能か?

では、現実的に公務員は、人事院に許可を取ることなく不動産投資ができるでしょうか?「5棟10室未満」という条件は、たとえば戸建運営を4棟や、1棟のアパート経営をして、そのアパートが9室以下であれば問題ありません。

このように、不動産投資を大規模に行わない限り、「5棟10室未満」という条件のハードルは比較的低いと言えるでしょう。

では、「年間賃料収入500万円以下」はどうでしょうか。

たとえば、賃貸物件としてマンションを3室購入し、合計取得金額が6,000万円だったとします。

その3室の利回りが8%であれば480万円(6,000万円×8%)の賃料収入になるので、年間賃料収入はクリアです。このように、年間賃料収入に関しても大規模に展開しない限りは問題ないですが、「5棟10室未満」よりは、オーバーする確率は高いので気を付けましょう。

注意点としては、今回の話は国家公務員の話であり、地方公務員は別の話になるという点です。地方公務員の場合でも、概ね国家公務員の決まりに準じているケースが多いですが、地方公務員が従事しているのは国ではなく自治体です。

そのため、自治体によってルールが異なる点には注意しましょう。たとえば、アパート経営や駐車場経営など、不特定多数に賃貸する不動産経営は自営に当たる場合もあるので、地方公務員の方は従事している自治体の規則を確認してみましょう。

 

 

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2018.08.13 不動産投資はまだ先でいいや、と考える人が知っておきたい3つのこと

「いずれは不動産投資したいけれども今はまだいい」と考えている人は少なくないと思います。不動産投資の目的は、大きく分けると「家賃収入を継続して得ること」、「売却して利益を得ること」、「どんどん物件を増やして事業を拡大すること」という、3つに分かれます。

まずは何を目的に置くかを考えましょう。そして、まだ不動産投資は先で良いと思う人は、いずれの目的であっても「やるべきこと」は同じです。今回は、その「やるべきこと」を3つに分けて解説していきます。

毎日物件を見続けることは買わなくても大事

1つ目は、サイトなどで毎日物件を見続けることです。新しい物件はどんどん出てきます。株式投資などほかの投資でも同じことが言えますが、投資商品を見続けることは「良い商品(物件)」を見極める上で非常に重要です。

世の中には「相場」があり、それは不動産投資でも同じです。相場価格、相場利回り、管理費の相場価格、修繕費の相場価格・・・など、相場を把握していないとお得かどうかの判断ができません。毎日物件を見ることは、相場金額を頭に入れることにもなるのです。

投資用不動産を扱っている営業マンは、大抵の場合で相場金額を把握しています。なぜなら、常に物件をチェックして、市場をウォッチングしているからです。それと同じことをすれば、自ずと営業マンと同じような目を持てるというわけです。

ほかにも、たくさんの物件を見ることで、間取りの良し悪し、どの種類の物件が多いか、どのサイトから有益な情報得られるかなども分かってきます。これらの情報は儲かる物件を選ぶには大切なことです。

 

不動産会社と仲良くなること

2つ目は不動産会社と仲良くなることです。情報収集をする過程で、気になる物件があれば不動産会社に問い合わせてみましょう。時間があるなら、直接会いに行き話を聞くのもおすすめです。というのも、不動産会社は非公開物件を保有しており、その情報は中々出してくれないからです。

いわゆる「掘り出し物」と言われる物件は、サイトやチラシで大々的に広告することはありません。なぜなら、掘り出し物の物件は誰もが飛びつく物件なので、信頼できる相手におすすめしたいからです。もし、広告を出して、知らない人が申込をしても、連続でキャンセルされれば「売れ残り物件」として市場に出ます。

そうすると、物件の価値が下がってしまうので、そのような事態を避けるために非公開物件にしているのです。後は、何物件も不動産を持っているオーナーにおすすめすることで、自社の信頼感を高め、その後の取引を有利にしたいという意図もあります。

不動産会社と会話をして、どのような物件をなぜ欲しいか?資金的に余裕があるか?どのくらい購入意欲があるか?を分かってもらえれば、このような非公開物件を紹介してもらいやすくなります。

常に売れ残っている物件があるということ

3つ目は、上述した点に付随しますが、サイトを確認したり、営業マンと仲良くなったりすると、常に売れ残っている物件があるということが分かってきます。売れ残っている物件には、以下のようにネガティブな理由があるものです。

・現地にネックがある

・空室が長く続いている

・建物の老朽化がひどい

これらは、サイトを毎日見続けることで、自分なりに原因を予測できます。そうすると、いざ物件を購入するときに避けるべき物件が分かってくるのです。逆にいうと、売れ残っていたとしても「ネガティブな原因」がなければ掘り出し物と言えます。その見極めにもつながるというわけです。

これら3点は、今すぐに不動産投資をしない人でも、将来的に不動産投資をしようと思っている人は必ずやっておきましょう。

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2018.07.13 住み心地を伝える「モデルルーム」の重要性

部屋の内覧に行ったとき、何をチェックしますか? 水回りやバス・トイレはもちろんのこと「部屋の住み心地」も大事なチェック・ポイントですよね。
モデルルームを作ることは、住み心地の想像しやすさに繋がります。今回はモデルルームとマンション投資の利回りの関係を考えていきましょう。

 

モデルルームを作ることで利回りが上がった事例

例 心斎橋マンション21軒
アメリカ村の近くなので、来訪者層(主に若者)やアメリカ村の店舗スタッフが入居するような部屋造りを意識
ユニットバス(浴室) トイレと分離して大きな浴室に
ユニットバス(トイレ) インターバスを使用
ミニキッチン キッチンは下の流し台の土台だけをメーカー物を使い、扉は別注で作成。
低い天井 天井を解体し天井高を(2M45㎝)まであげる

出典:週刊全国賃貸住宅新聞 2006年2月6日 No. 705
http://www.uptoup.com/press/p03.html?KeepThis=true&TB_iframe=true&width=610&height=500#kiji-1

この事例はまずモデルルームを作っています。およそ70組100人以上がモデルルームを訪れたそうです。現在は満室の状態、空室が出ても2週間以内に入居が決まるという人気物件になっています。

≪モデルルームを作るメリット≫
・実際住んだ時の住み心地が分かりやすい
・部屋をインテリアコーディネートするときのお手本になる
・空室対策になる

モデルルームを作ることのコストパフォーマンス

モデルルームを作ることで空室リスクを低下することが可能であることが分かりました。しかし、モデルルームを作ることにはコストがかかります。モデルルームを作ることで、コストに見合う利回りを追求することができるのでしょうか?
上記のケースでは、マンション21件をインテリアコーディネートするために、1軒あたり125万円の工事費用が掛かっています。これで賃料が年間平均で336,000円アップしていますので、利回りアップ率は336,000円 / 125万円 = 26.88%。この数字を維持できれば、およそ3.7年でリフォーム費用を回収でき、その後も物件価値の上昇効果を得られ続ける計算となります。
また、モデルルームを作ることで、空き部屋が2週間で埋まる人気物件になっているとのこと。モデルルームを作るコスト以上に見合った利回りアップ効果が得られた事例として参考になります。

モデルルームを作るコストを削減しよう

とはいえ、モデルルームにお金をかけすぎた場合は利回りが落ちてしまうことになります。どうすればコストを削減することができるのでしょうか?

・メーカー品は使わない
・メーカーにお任せ発注をしない
・できれば、地元の職人さんに直接工事を依頼する

こういった点に注意していけば、モデルルームを作るコストを大幅に削減することができます。

モデルルームを作る際のポイントをプロがアドバイス

モデルルームを作るにあたって一番重要な点は、信頼できるインテリアコーディネーターと相談をすることです。
収益物件.comには、インテリアコーディネートのプロが在籍。お問い合わせフォームからの直接相談(お問い合わせ)が可能になっています。収益物件.comはアプリをダウンロード・登録すればすぐ活用することができます。ぜひご登録を。

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2018.07.11 不動産投資においてインテリアコーディネートの知識が大切な理由

マンション投資で重要になってくるのは、物件の資産価値をどのように向上させていくのかということです。今回は、投資家にも知ってほしい「インテリアコーディネート」の基本について紹介していきます。入居者が住んでみたいと思えるような住居空間を作ることで空室問題が回避され、家賃収入もアップすることが可能です。

 

不動産投資をするならインテリアコーディネートの知識が不可欠な理由

中古マンションに投資する場合は当然ですが、新築マンションに投資する場合でも経年劣化は必ず起こるので何らかのリフォームなどが必要になってきます。そしてこのリフォームがマンション投資の勝負の分かれ目になります。単純にリフォーム(原状回復)だけで済ませるのか? 更なる資産価値を向上させるために「インテリアコーディネート」を取り入れるのか? という選択です。

リフォームで済ませた場合のメリットはコストが安く済むことです。対してデメリットが原状回復しただけなので、資産価値的には変わらないということになります。インテリアコーディネートを取り入れるメリットは資産価値が向上する点にあります。デメリットはやはり「コスト」がかかることになります。

コスト対資産価値という構図になってきますが、築25年を経過した中古マンションでもインテリアコーディネートを取り入れることで、家賃をアップさせている事例も存在することから、マンション経営の可能性を広げるにはインテリアコーディネートの知識は重要であると考えられます。

 

投資マンションにおけるインテリアコーディネートの威力

では実際にインテリアコーディネートを導入することでどのように利回りが上昇するのでしょうか? 今回は実際の例をあげていき検証していきます。

例 心斎橋マンション21軒
アメリカ村の近くなので、来訪者層(主に若者)やアメリカ村の店舗スタッフが入居するような部屋造りを意識
ユニットバス(浴室) トイレと分離して大きな浴室に
ユニットバス(トイレ) インターバスを使用
ミニキッチン キッチンは下の流し台の土台だけをメーカー物を使い、扉は別注で作成。
低い天井 天井を解体し天井高を(2M45㎝)まであげる

上記のようにおしゃれにインテリアコーディネートした結果、リフォーム前は家賃収入約平均5万円(1か月)だったところ、リフォーム後の家賃収入約7.8万~8万5千円(1か月)と大幅アップすることに成功しました。リフォームによる利回りアップは26.88%と、大幅に収益性が改善しています。

出典:週刊全国賃貸住宅新聞 2006年2月6日 No. 705

http://www.uptoup.com/press/p03.html?KeepThis=true&TB_iframe=true&width=610&height=500#kiji-1

 

賢く選ぶインテリアコーディネート

見てきたようにマンション投資にはインテリアコーディネートは不可欠であるといえます。しかし投資初心者の場合、「何をどうすればよいのか」わからなくて当然だといえます。そんな時に役立ってくれるのが「収益物件.com」です。収益物件.comを運営する株式会社スペースエージェントにはインテリアコーディネートのプロが在籍しているので、いつでもお問い合わせフォームから相談が可能。収益物件.comはアプリをダウンロード・登録すればすぐ活用することができます。ぜひご利用ください。

 

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2018.06.29 「収益物件」を見分けるための基礎教養講座~不動産投資実戦テクニック編

いよいよ実践編に突入!

前回は「収益物件」を選択するために必要な知識や用語解説といたポイントについてみてきました

今回は収益物件を探すための実践的なテクニックをご紹介したいと思います。

 

物件はどこで探すの?

インターネットの発達により、現在では物件探しも「ネット」検索が主流になっています。まず、信頼できる不動産投資サイトで物件を探しましょう。

収益物件.comならユーザー情報に基づき投資物件をサジェスト。初心者でも安心して物件選びをすることができます。

 

お気に入りの物件を見つけたら必ず「内覧」しましょう

 

優良物件ですと即売れてしまうケースもありますが、それでも「内覧」することをオススメします。

ここで、あなたが不動産会社の社員だとしたら…ということを想像してみてください。物件を売るために、内装や外観の写真はできるだけいいところだけ、最高の状態のときに撮影しますよね? ですから、写真と実際の物件は「イメージが違う」ということがよくあります。化粧美人の高値物件を掴まないためにも、必ず内覧してから物件を購入するようにしましょう。

 

内覧前に準備すること

 

対象物件の家賃相場を調べておきましょう。この際も不動産投資サイトを活用すると簡単に調べることができます。実際の家賃相場を調べたうえで、自分で利回りを算出しておきましょう。この際、適正地がわからないといったケースも存在します。そう言った場合に便利なのが収益物件.comのチャット機能です。収益物件.comなら、その道を究めた士業(税理士・行政書士・弁護士)の専門家や百戦練磨の不動産会社、不動産流通機構の方々にチャットでリアルタイムに相談することができるため下調べに最適の投資アプリになっています。

それと同時に対象物件の周囲の状況も調べておくと便利です。具体的には下記のポイントをチェックしておくことをオススメします。

 

≪住みやすさチェックポイント≫

・駅やバス停からの距離

・学校などからの距離

・商業施設やコンビニからの距離

・病院からの距離

 

対象物件によって異なりますが、ワンルームマンションの場合入居するのは単身者ですのでコンビニのチェックは重要になります。またファミリータイプの場合は学校・病院の有無のチェックは必須になります。

 

内覧でのチェックポイントは?

 

・修繕費がかかりそうな瑕疵はないか?

・共用部分の管理はしっかりなされているのか?

・悪臭や騒音といった問題はないのか?

 

こういった「物件プロフィール」からではわからない細かい部分をしっかりチェックしていきましょう。できれば実際に住んでいる方に住み心地や近隣でなにかしらの問題はないかなど聞き込みをしたほうが、より物件に対する理解が深まります。

 

最後に㊙テク。「値引き交渉をしよう」

 

内覧が終わったら、内覧で見つけた要因も含めて、ダメモトでも「値引き」交渉をしましょう。「いくらなら値引き可能」と買主さんから許容されている値引き額があるケースが多いからです。

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2018.06.19 「自由の効くお金」を殖やす方法。アプリでできる最新投資スタイルとは

お金を殖やすことの重要性は分かっているけれど…

 

出典:日本の財政関係資料(財務省)https://www.mof.go.jp/budget/fiscal_condition/related_data/201803_00.pdf

 

少子高齢化が進むニッポン、果たして自分の老後には年金がもらえるのでしょうか? 年金がもらえたとしても、生活するのに十分な年金はもらえるのでしょうか? 上記のグラフを見てもお分かりのように、日本は歳入の34.5%を公債費で賄っています。財政状況も悪化の一途。毎年赤字国債を垂れ流しています。

このような日本の財政状況を見ても、「老後の資金は自分で作る」ことが重要だとお分かりいただけると思います。

老後、政府を頼れないとしたら、老後の資金はどのように作っていくべきでしょうか? 現状、本業も忙しい中、上手く資産を増やして行ける術はあるのでしょうか?

 

片手間で始める「資産運用」の条件

いくら本業を頑張ったとしても、現実問題として今以上に大きく給料をあげるのは難しいですよね。「老後の資金を貯めたい」「自由の効くお金を増やしたい」そんな場合はどうしたらよいのでしょうか。

答えはなんらかの副業、たとえば投資です。

ではどんな投資が理想的な副業なのでしょうか? まず、本業が生活の軸ですので、少ない時間でできることでなければいけません。また副業でリスクを負ってしまっては本末転倒になってしまいます。ですから低リスクで、できればリターンが大きいものがよいですよね。では、働きながらできる理想の投資を考えていきましょう。

 

≪働きながらできる副業(投資)リスト≫

不動産投資 株式投資 FX 純金積立
手間
インカムゲイン ×
キャピタルゲイン
収益性総合
リスク

一目瞭然です。不動産投資が最も会社員向きの副業であるといえます。株式投資やFXは難しいテクニカル分析を覚えたり、毎日こまごました情報を収集しなければなりませんので手間がかかりすぎます。また急落や急騰が日常茶飯事ですので、仕事をしながら安心して投資できる金融商品ではありません。

堅いイメージの純金積立ですが、インカムゲインが全くないところが投資としてポイントが低い点になります。

他の投資商品と比較して、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資は全てにおいて合格点といってよいでしょう。

 

収益物件.comなら、知識ゼロから安心の不動産投資。

他の投資商品と比較して手軽に始めることができる不動産投資ですが、それでも全く何も知らなくてよいわけではありません。しかし投資初心者が「なにをしたらよいのか」最初からわかるわけはないのが普通です。

収益物件.comなら「知識ゼロ」でも安心して不動産投資を始めることができます。

 

≪収益物件.comがオススメな理由≫

管理や売却をアプリで一元管理

煩わしい不動産売買の管理をアプリで一元管理することができます。ですから初心者でも迷うことなく不動産投資をすることが可能です。

 

専門家にチャットでリアルタイム相談

収益物件.comなら、その道を究めた士業(税理士・行政書士・弁護士)の専門家や百戦練磨の不動産会社、不動産流通機構の方々にチャットでリアルタイムに相談することができます。

ユーザー情報に基づき、「信用」の側面から投資可能な物件だけをサジェスト

不動産投資でその勝敗を分けるポイントは「物件探し」です。収益物件.comなら、ユーザー情報に基づき、「信用」の側面から投資可能な物件だけをサジェストしてあるので、初心者でも安心して物件選びをすることができます。

 

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2018.06.17 不動産投資で得られる収益は「不労」所得なのか?

「不労所得」とは言うけれど…

そもそも「不労所得」とは

不労所得とは労働しないで得る所得のことをいいます。具体的には銀行の預金から生じる利息や株式から得られる配当、不動産投資から生じる家賃などのことを指します。労働の対価としての所得と対になる概念になっています。

不動産投資によって得られる収益は「不労所得」?

言葉の定義では不動産投資によって得られる収益は「不労所得」という位置づけになっています。しかし、本当に全く苦労しないで不動産投資で利益を得ることはできるのでしょうか?

不動産投資につきまとう「労力」

家賃収入は「不労所得」との位置づけですが、本当に苦労せずに不動産投資で利益を上げることは可能なのでしょうか。ここでは、不動産投資を分析することで不動産投資に必要なことを考えていくことで、その答えを探ってみましょう。

不動産投資に必要不可欠な「学習」

不動産投資に必要不可欠な「学習」は下記のような学習が必要になります。

・基礎的な簿記知識

不動産投資は他の投資と違って「事業」という側面があります。事業にかかる費用や収益をはっきりさせることで、不動産投資に対する将来像を描きやすくなります

・簡単な税務知識

不動産投資による節税効果を享受するために、簡単な税務知識も必要になります

・ローンに関する知識

不動産投資はローンで資金を賄うため、上手くローンを活用できる知識が必要です

・不動産物件に関する知識

不動産の価値は立地条件や建物の構造、利回りなどで決定されています。自分で投資対象を「妥当な」価格であると判断することができる知識が必要です

・経営者としての資質

これが一番重要な知識になります。経営者としての視点で不動産投資に取り組めるのか?

経営者としての知識は経験則が一番重要になります。ですから、投資初心者は経験豊かなパートナーを見つけることが不動産投資の成功のカギになります。

 

「信用」を得るためのプロセス

不動産投資で重要なファクターに「信用」があります。ローンの査定でも自分自身の持っている個人の信用情報が重要視されます。こういった情報は一朝一夕で得られるものではありません。

長い間培ってきた、学歴・職歴などが評価されます。そういった評価は人生の積み重ねでしか得ることのできない、かけがえのない財産なのです。

 

完全なる「不労」ではないが、ポイントさえ押さえれば誰でも成果を見込める

「何もせずに楽して儲かります!!」という文言に踊らされ、不動産投資に足を踏み入れれば当然しっぺ返しがあります。不動産投資で重要なことは投資家個人の持っている能力そのものです。

例えば…「着けているだけで痩せる健康器具」vs「最新科学に基づいたトレーニングメソッド」。あなたはどちらを信じたいと思えますか?

根拠のない宣伝文句では、どの世界でも食い物にされるだけです。確固たる実力をつけた投資家がどの世界でも勝利者になるのです。

正しい知識を身に着け、不動産投資でも勝利者になれるよう、日々精進していきましょう。