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2018.07.13 住み心地を伝える「モデルルーム」の重要性

部屋の内覧に行ったとき、何をチェックしますか? 水回りやバス・トイレはもちろんのこと「部屋の住み心地」も大事なチェック・ポイントですよね。
モデルルームを作ることは、住み心地の想像しやすさに繋がります。今回はモデルルームとマンション投資の利回りの関係を考えていきましょう。

 

モデルルームを作ることで利回りが上がった事例

例 心斎橋マンション21軒
アメリカ村の近くなので、来訪者層(主に若者)やアメリカ村の店舗スタッフが入居するような部屋造りを意識
ユニットバス(浴室) トイレと分離して大きな浴室に
ユニットバス(トイレ) インターバスを使用
ミニキッチン キッチンは下の流し台の土台だけをメーカー物を使い、扉は別注で作成。
低い天井 天井を解体し天井高を(2M45㎝)まであげる

出典:週刊全国賃貸住宅新聞 2006年2月6日 No. 705
http://www.uptoup.com/press/p03.html?KeepThis=true&TB_iframe=true&width=610&height=500#kiji-1

この事例はまずモデルルームを作っています。およそ70組100人以上がモデルルームを訪れたそうです。現在は満室の状態、空室が出ても2週間以内に入居が決まるという人気物件になっています。

≪モデルルームを作るメリット≫
・実際住んだ時の住み心地が分かりやすい
・部屋をインテリアコーディネートするときのお手本になる
・空室対策になる

モデルルームを作ることのコストパフォーマンス

モデルルームを作ることで空室リスクを低下することが可能であることが分かりました。しかし、モデルルームを作ることにはコストがかかります。モデルルームを作ることで、コストに見合う利回りを追求することができるのでしょうか?
上記のケースでは、マンション21件をインテリアコーディネートするために、1軒あたり125万円の工事費用が掛かっています。これで賃料が年間平均で336,000円アップしていますので、利回りアップ率は336,000円 / 125万円 = 26.88%。この数字を維持できれば、およそ3.7年でリフォーム費用を回収でき、その後も物件価値の上昇効果を得られ続ける計算となります。
また、モデルルームを作ることで、空き部屋が2週間で埋まる人気物件になっているとのこと。モデルルームを作るコスト以上に見合った利回りアップ効果が得られた事例として参考になります。

モデルルームを作るコストを削減しよう

とはいえ、モデルルームにお金をかけすぎた場合は利回りが落ちてしまうことになります。どうすればコストを削減することができるのでしょうか?

・メーカー品は使わない
・メーカーにお任せ発注をしない
・できれば、地元の職人さんに直接工事を依頼する

こういった点に注意していけば、モデルルームを作るコストを大幅に削減することができます。

モデルルームを作る際のポイントをプロがアドバイス

モデルルームを作るにあたって一番重要な点は、信頼できるインテリアコーディネーターと相談をすることです。
収益物件.comには、インテリアコーディネートのプロが在籍。お問い合わせフォームからの直接相談(お問い合わせ)が可能になっています。収益物件.comはアプリをダウンロード・登録すればすぐ活用することができます。ぜひご登録を。

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2018.07.11 不動産投資においてインテリアコーディネートの知識が大切な理由

マンション投資で重要になってくるのは、物件の資産価値をどのように向上させていくのかということです。今回は、投資家にも知ってほしい「インテリアコーディネート」の基本について紹介していきます。入居者が住んでみたいと思えるような住居空間を作ることで空室問題が回避され、家賃収入もアップすることが可能です。

 

不動産投資をするならインテリアコーディネートの知識が不可欠な理由

中古マンションに投資する場合は当然ですが、新築マンションに投資する場合でも経年劣化は必ず起こるので何らかのリフォームなどが必要になってきます。そしてこのリフォームがマンション投資の勝負の分かれ目になります。単純にリフォーム(原状回復)だけで済ませるのか? 更なる資産価値を向上させるために「インテリアコーディネート」を取り入れるのか? という選択です。

リフォームで済ませた場合のメリットはコストが安く済むことです。対してデメリットが原状回復しただけなので、資産価値的には変わらないということになります。インテリアコーディネートを取り入れるメリットは資産価値が向上する点にあります。デメリットはやはり「コスト」がかかることになります。

コスト対資産価値という構図になってきますが、築25年を経過した中古マンションでもインテリアコーディネートを取り入れることで、家賃をアップさせている事例も存在することから、マンション経営の可能性を広げるにはインテリアコーディネートの知識は重要であると考えられます。

 

投資マンションにおけるインテリアコーディネートの威力

では実際にインテリアコーディネートを導入することでどのように利回りが上昇するのでしょうか? 今回は実際の例をあげていき検証していきます。

例 心斎橋マンション21軒
アメリカ村の近くなので、来訪者層(主に若者)やアメリカ村の店舗スタッフが入居するような部屋造りを意識
ユニットバス(浴室) トイレと分離して大きな浴室に
ユニットバス(トイレ) インターバスを使用
ミニキッチン キッチンは下の流し台の土台だけをメーカー物を使い、扉は別注で作成。
低い天井 天井を解体し天井高を(2M45㎝)まであげる

上記のようにおしゃれにインテリアコーディネートした結果、リフォーム前は家賃収入約平均5万円(1か月)だったところ、リフォーム後の家賃収入約7.8万~8万5千円(1か月)と大幅アップすることに成功しました。リフォームによる利回りアップは26.88%と、大幅に収益性が改善しています。

出典:週刊全国賃貸住宅新聞 2006年2月6日 No. 705

http://www.uptoup.com/press/p03.html?KeepThis=true&TB_iframe=true&width=610&height=500#kiji-1

 

賢く選ぶインテリアコーディネート

見てきたようにマンション投資にはインテリアコーディネートは不可欠であるといえます。しかし投資初心者の場合、「何をどうすればよいのか」わからなくて当然だといえます。そんな時に役立ってくれるのが「収益物件.com」です。収益物件.comを運営する株式会社スペースエージェントにはインテリアコーディネートのプロが在籍しているので、いつでもお問い合わせフォームから相談が可能。収益物件.comはアプリをダウンロード・登録すればすぐ活用することができます。ぜひご利用ください。

 

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2018.06.29 「収益物件」を見分けるための基礎教養講座~不動産投資実戦テクニック編

いよいよ実践編に突入!

前回は「収益物件」を選択するために必要な知識や用語解説といたポイントについてみてきました

今回は収益物件を探すための実践的なテクニックをご紹介したいと思います。

 

物件はどこで探すの?

インターネットの発達により、現在では物件探しも「ネット」検索が主流になっています。まず、信頼できる不動産投資サイトで物件を探しましょう。

収益物件.comならユーザー情報に基づき投資物件をサジェスト。初心者でも安心して物件選びをすることができます。

 

お気に入りの物件を見つけたら必ず「内覧」しましょう

 

優良物件ですと即売れてしまうケースもありますが、それでも「内覧」することをオススメします。

ここで、あなたが不動産会社の社員だとしたら…ということを想像してみてください。物件を売るために、内装や外観の写真はできるだけいいところだけ、最高の状態のときに撮影しますよね? ですから、写真と実際の物件は「イメージが違う」ということがよくあります。化粧美人の高値物件を掴まないためにも、必ず内覧してから物件を購入するようにしましょう。

 

内覧前に準備すること

 

対象物件の家賃相場を調べておきましょう。この際も不動産投資サイトを活用すると簡単に調べることができます。実際の家賃相場を調べたうえで、自分で利回りを算出しておきましょう。この際、適正地がわからないといったケースも存在します。そう言った場合に便利なのが収益物件.comのチャット機能です。収益物件.comなら、その道を究めた士業(税理士・行政書士・弁護士)の専門家や百戦練磨の不動産会社、不動産流通機構の方々にチャットでリアルタイムに相談することができるため下調べに最適の投資アプリになっています。

それと同時に対象物件の周囲の状況も調べておくと便利です。具体的には下記のポイントをチェックしておくことをオススメします。

 

≪住みやすさチェックポイント≫

・駅やバス停からの距離

・学校などからの距離

・商業施設やコンビニからの距離

・病院からの距離

 

対象物件によって異なりますが、ワンルームマンションの場合入居するのは単身者ですのでコンビニのチェックは重要になります。またファミリータイプの場合は学校・病院の有無のチェックは必須になります。

 

内覧でのチェックポイントは?

 

・修繕費がかかりそうな瑕疵はないか?

・共用部分の管理はしっかりなされているのか?

・悪臭や騒音といった問題はないのか?

 

こういった「物件プロフィール」からではわからない細かい部分をしっかりチェックしていきましょう。できれば実際に住んでいる方に住み心地や近隣でなにかしらの問題はないかなど聞き込みをしたほうが、より物件に対する理解が深まります。

 

最後に㊙テク。「値引き交渉をしよう」

 

内覧が終わったら、内覧で見つけた要因も含めて、ダメモトでも「値引き」交渉をしましょう。「いくらなら値引き可能」と買主さんから許容されている値引き額があるケースが多いからです。

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2018.06.19 「自由の効くお金」を殖やす方法。アプリでできる最新投資スタイルとは

お金を殖やすことの重要性は分かっているけれど…

 

出典:日本の財政関係資料(財務省)https://www.mof.go.jp/budget/fiscal_condition/related_data/201803_00.pdf

 

少子高齢化が進むニッポン、果たして自分の老後には年金がもらえるのでしょうか? 年金がもらえたとしても、生活するのに十分な年金はもらえるのでしょうか? 上記のグラフを見てもお分かりのように、日本は歳入の34.5%を公債費で賄っています。財政状況も悪化の一途。毎年赤字国債を垂れ流しています。

このような日本の財政状況を見ても、「老後の資金は自分で作る」ことが重要だとお分かりいただけると思います。

老後、政府を頼れないとしたら、老後の資金はどのように作っていくべきでしょうか? 現状、本業も忙しい中、上手く資産を増やして行ける術はあるのでしょうか?

 

片手間で始める「資産運用」の条件

いくら本業を頑張ったとしても、現実問題として今以上に大きく給料をあげるのは難しいですよね。「老後の資金を貯めたい」「自由の効くお金を増やしたい」そんな場合はどうしたらよいのでしょうか。

答えはなんらかの副業、たとえば投資です。

ではどんな投資が理想的な副業なのでしょうか? まず、本業が生活の軸ですので、少ない時間でできることでなければいけません。また副業でリスクを負ってしまっては本末転倒になってしまいます。ですから低リスクで、できればリターンが大きいものがよいですよね。では、働きながらできる理想の投資を考えていきましょう。

 

≪働きながらできる副業(投資)リスト≫

不動産投資 株式投資 FX 純金積立
手間
インカムゲイン ×
キャピタルゲイン
収益性総合
リスク

一目瞭然です。不動産投資が最も会社員向きの副業であるといえます。株式投資やFXは難しいテクニカル分析を覚えたり、毎日こまごました情報を収集しなければなりませんので手間がかかりすぎます。また急落や急騰が日常茶飯事ですので、仕事をしながら安心して投資できる金融商品ではありません。

堅いイメージの純金積立ですが、インカムゲインが全くないところが投資としてポイントが低い点になります。

他の投資商品と比較して、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資は全てにおいて合格点といってよいでしょう。

 

収益物件.comなら、知識ゼロから安心の不動産投資。

他の投資商品と比較して手軽に始めることができる不動産投資ですが、それでも全く何も知らなくてよいわけではありません。しかし投資初心者が「なにをしたらよいのか」最初からわかるわけはないのが普通です。

収益物件.comなら「知識ゼロ」でも安心して不動産投資を始めることができます。

 

≪収益物件.comがオススメな理由≫

管理や売却をアプリで一元管理

煩わしい不動産売買の管理をアプリで一元管理することができます。ですから初心者でも迷うことなく不動産投資をすることが可能です。

 

専門家にチャットでリアルタイム相談

収益物件.comなら、その道を究めた士業(税理士・行政書士・弁護士)の専門家や百戦練磨の不動産会社、不動産流通機構の方々にチャットでリアルタイムに相談することができます。

ユーザー情報に基づき、「信用」の側面から投資可能な物件だけをサジェスト

不動産投資でその勝敗を分けるポイントは「物件探し」です。収益物件.comなら、ユーザー情報に基づき、「信用」の側面から投資可能な物件だけをサジェストしてあるので、初心者でも安心して物件選びをすることができます。

 

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2018.06.17 不動産投資で得られる収益は「不労」所得なのか?

「不労所得」とは言うけれど…

そもそも「不労所得」とは

不労所得とは労働しないで得る所得のことをいいます。具体的には銀行の預金から生じる利息や株式から得られる配当、不動産投資から生じる家賃などのことを指します。労働の対価としての所得と対になる概念になっています。

不動産投資によって得られる収益は「不労所得」?

言葉の定義では不動産投資によって得られる収益は「不労所得」という位置づけになっています。しかし、本当に全く苦労しないで不動産投資で利益を得ることはできるのでしょうか?

不動産投資につきまとう「労力」

家賃収入は「不労所得」との位置づけですが、本当に苦労せずに不動産投資で利益を上げることは可能なのでしょうか。ここでは、不動産投資を分析することで不動産投資に必要なことを考えていくことで、その答えを探ってみましょう。

不動産投資に必要不可欠な「学習」

不動産投資に必要不可欠な「学習」は下記のような学習が必要になります。

・基礎的な簿記知識

不動産投資は他の投資と違って「事業」という側面があります。事業にかかる費用や収益をはっきりさせることで、不動産投資に対する将来像を描きやすくなります

・簡単な税務知識

不動産投資による節税効果を享受するために、簡単な税務知識も必要になります

・ローンに関する知識

不動産投資はローンで資金を賄うため、上手くローンを活用できる知識が必要です

・不動産物件に関する知識

不動産の価値は立地条件や建物の構造、利回りなどで決定されています。自分で投資対象を「妥当な」価格であると判断することができる知識が必要です

・経営者としての資質

これが一番重要な知識になります。経営者としての視点で不動産投資に取り組めるのか?

経営者としての知識は経験則が一番重要になります。ですから、投資初心者は経験豊かなパートナーを見つけることが不動産投資の成功のカギになります。

 

「信用」を得るためのプロセス

不動産投資で重要なファクターに「信用」があります。ローンの査定でも自分自身の持っている個人の信用情報が重要視されます。こういった情報は一朝一夕で得られるものではありません。

長い間培ってきた、学歴・職歴などが評価されます。そういった評価は人生の積み重ねでしか得ることのできない、かけがえのない財産なのです。

 

完全なる「不労」ではないが、ポイントさえ押さえれば誰でも成果を見込める

「何もせずに楽して儲かります!!」という文言に踊らされ、不動産投資に足を踏み入れれば当然しっぺ返しがあります。不動産投資で重要なことは投資家個人の持っている能力そのものです。

例えば…「着けているだけで痩せる健康器具」vs「最新科学に基づいたトレーニングメソッド」。あなたはどちらを信じたいと思えますか?

根拠のない宣伝文句では、どの世界でも食い物にされるだけです。確固たる実力をつけた投資家がどの世界でも勝利者になるのです。

正しい知識を身に着け、不動産投資でも勝利者になれるよう、日々精進していきましょう。