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2018.12.17 不動産投資家が誰よりも「勉強家」であるべき理由とは?

不動産投資家は誰よりも勉強家であるべきです。しかし、どのように勉強して良いのか分からない方も多いでしょう。今回は、そんな方向けに、そもそも不動産投資家はなぜ勉強家であるべきか?そして、具体的にどのような勉強方法があるか?を解説していきます。

 

 

不動産投資を学ぶのに適した方法とは?

さて、そもそもなぜ不動産投資家は誰よりも勉強する必要があるかというと、ほかの投資よりも投資商品(物件)選びに慎重になるべきだからです。

たとえば、株式投資であれば、銘柄を分散できますし、売買もすぐにできます。そのため、銘柄選定を間違えても大きなリスクはありません。

しかし、不動産投資は物件選びを間違えると、赤字が続き手元資金がどんどん減っていきます。さらに、不動産は簡単に売ることができません。そのため、どの投資家よりも勉強をして、物件の選定および運営を間違えないようにしなければいけないのです。

特に、プレ投資家はたくさんの情報を頭に入れることで、どの情報が正しいか?を判別する目を持つことができます。そんな不動産投資家が学ぶ方法を以下より紹介していきます。

 

Web/アプリ

まずは、Webやアプリから情報を得る方法が一番手っ取り早いでしょう。この方法は初級者~上級者まで共通して利用できる勉強方法です。現代においてWebやアプリは強力な味方です。まず場所を選びませんし、簡単に手に入る手軽な情報源となります。

また、先輩大家の体験談や、実際に失敗した話、リフォームの実例などリアルな声が聞けます。ただし、特にWebの場合は誰がその情報を発信しているか分からないので、玉石混交であることは確かです。そのため、たくさんの情報を頭に入れて、玉と石を見極めるリテラシーを養う必要があります。

 

セミナー

次にセミナーです。セミナーの講師は大体不動産会社の経営者や社員、もしくは実際に運用に成功している大家です。色々な種類がありますが、たとえば以下のようなセミナーがあります。
・1Rマンション投資のポイントとは?20戸運営していう大家が語る
・銀行の融資が通らない!そんなときに起こすべき行動は?

「不動産投資」という全体的な題材を取り上げているセミナーもありますが、上記のようにピンポイントで教えてくれるセミナーも多いです。そのようなセミナーに出れば、自分の悩みをピンポイントで解決できますし、もしかしたら懇親会で関係を構築できるかもしれません。

人脈をつくることができれば、不動産会社の良し悪しなど生の情報を直接入手できるようになります。デメリットといえば拘束時間が長い点ですが、その後10年以上の長期投資の成功を占うものになるため、
「土日を潰してでも出席する」というスタンスの方が、その後の成功を掴むことになるかもしれません。

 

書籍

次に書籍です。書籍はWebとは違い身銭を切らなければいけませんが、一個人のノウハウや思想を体系だって学べる資料として優秀な情報源です。

不動産投資関係の書籍は数多くありますが、たとえば以下のような書籍はおすすめです。

1.世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生:浅井 佐知子
2.Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて:玉川 陽介
3.正直不動産:大谷アキラ

上記1は、毎年かかる経費やリスクなど、初歩の初歩を解説している書籍ではありますが、実体験に基づいているので参考になります。上記2は少々上級者用ですが、エクセルでできるキャッシュフロー計算の方法などが記載されているので、数字に強くなりたい方にはおすすめです。

上記3は、不動産会社目線で描いた漫画です。不動産会社の本音や悪質な大家などが紹介されているので、主に「借りる人」の立場で得する本ですが、オーナーとしても勉強になります。

 

最速で知識という資産を身につけるために

さて、今回紹介した勉強法は全て試すと良いでしょう。特に、「セミナー参加」はお勧めです。実際の話を聞く方が何倍も頭に入りますし、人脈ができるという点も強いです。いつかは不動産投資を・・・と思っている人は、まずセミナーに行ってみてはいかがでしょうか?

現在は低金利時代なので、うかうかしていると買い時を逃してしまします。高速で学習するための近道は知識の吸収力が高いセミナーなので、いちはやく勉強の成果が出てきます。

また、アプリ関係でいうと「収益物件.com」というアプリもおすすめです。無料で登録できるアプリなのですが、チャットで気軽にプロに相談できるアプリなのです。そのため、信頼性も高く、自分の知りたい情報をピンポイントに知ることができます。

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2018.12.12 不動産投資の物件購入で失敗した、と思った時に取れるSOS策①

不動産投資には残念ながら「失敗」することもあります。要は、「賃貸付けが上手くいかない」などによって、赤字経営になってしまう状態です。そんな不動産投資で物件選びに失敗したときの、オーナーが取るべきSOS策を全2回に渡って解説します。今回はその1回目です。

 

 

不動産投資に「損切り」はあるか?

いきなりですが、「損切り」という言葉をご存知でしょうか?

損切りは主に株式投資やFX投資で使われる言葉であり、「保有している株が下がり、今売ると赤字だけでこれ以上損失を拡大させないために売却する」という意味です。要は、損をするのは分かっているけど「売却」という選択肢を取ることを損切りといいます。

 

単身者の選択肢はマンションの賃貸物件

まず、単身者が居住地を選ぶときは、マンションの賃貸物件がメインになります。たとえば、ファミリー層であれば「戸建」をという選択肢が増え、さらに戸建もマンションも「購入する」という選択肢も増えます。

一方、単身者の中で「戸建」を選ぶ人は少ないですし、ファミリー層ほど「購入」を選ぶ人も少ないと考えられます。つまり、競合物件が少ないので単身者をターゲットにするワンルーム投資は需要が高いのです。

 

損切りの例

たとえば、株価500円で1,000株(50万円分)購入したとします。その後、何かの事情で株価が450円に下がり、トータルでは5万円の損害になっていたとします。このときの選択肢は3つです。1つ目は株価が上がるまで待つこと。2つ目は450円の状態で株を取得し、平均取得単価を下げること。

そして3つ目に、更なる下落するというリスクヘッジのため、5万円損するのを覚悟で450円の状態で損切りすることです。損切りすることで今後のさらなる損失を防ぐことができますし、次に別の銘柄を購入する資金にもなります。

 

不動産投資では?

さて、そんな損切りは不動産投資でもできるのでしょうか?結論からいうと、かなりの痛みを伴いますが可能です。

たとえば、あなたが以下のような物件を運用していたとします。
・入居者がつかずに収益が全然あがらない物件
・当初の想定家賃を引き下げざるを得ずCFが赤字の物件

このような状態が続けば収益は赤字が続き、不動産投資をしている意味がないです。むしろ、不動産を保有していることで、手持ち資金がどんどんマイナスになっている最悪の状況といえるでしょう。

そのため、「売却する」という選択肢はあり得ますが、そもそも現状入居者がつかない物件なので、買値よりも大幅な安値で売ることになる可能性は極めて高いです。

そうなると、売却してもローンの残債を払いきれない可能性もあり、結果として借金が残るというケースもあります。まさにこれが「損切り」の状況といえるでしょう。ただ、言い方は悪いですが、この状況になればゲームオーバーとなり、投資の世界からしばらく退場せざるを得ません。

不動産投資の損切りは、株式売買の損切りとは桁違いの損失額になるので、「損切りしない物件選び」がいかに重要か分かると思います。

 

高い勉強料だが希望は捨てるな。負けを認める売却で2棟目へ

仮に、現在運用に失敗している物件の売却に成功した場合の話です。売却したことでローンも完済でき、一定額の預貯金を残せた場合には、1棟目の失敗から切り替えて、新たに2棟目の選定に移ることが可能です。1棟目で失敗した分、同じ失敗を繰り返さないためにノウハウは蓄積されているはずです。

また、もともと不動産投資は10年20年スパンという長期的な投資になります。そのため、仮に1棟目の投資でトータル300万円の損失を出したとしても、長い目で見ればそのくらいの損失額は十分回収可能といえるでしょう。

仮に、2棟目の物件が運用に成功し、キャッシュフロー(手元に残るお金)が毎年60万円あったとします。これは毎月5万円黒字になれば達成できるので、現実的なキャッシュフローです。そうなれば、300万円の損失は5年で回収でき、その後は不動産投資のトータル収支で黒字転換できます。

⇒⇒⇒⇒不動産投資の物件購入で失敗した、と思った時に取れるSOS策②

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2018.11.26 冒険投資家ジム・ロジャーズから学ぶ「着実な投資」

「先人たちに学ぶ」という言葉がありますが、それは投資の世界でも例外ではありません。偉大なる投資家達の考えやマインドで参考になる部分はたくさんあり、投資家として勉強になります。

今回は、ジョージ・ソロス氏、ウォーレン・バフェット氏と並ぶ世界三大投資家の一人であるジム・ロジャーズ氏にスポットライトを当て、投資家としての考え方を取り上げます。ロジャーズ氏のマインドや名言は、身近な不動産投資にも通じることがあるので参考にしましょう。

 

 

「冒険投資家」ジム・ロジャーズの活動的な人間性

まずはロジャーズ氏の経歴や人間性から紹介します。ロジャーズ氏は、ジョージ・ソロスとともに手がけた投資ファンドである「クォンタム・ファンド」を、わずか設立10年で約4000%という驚異的なリターンを達成しています。

ロジャーズ氏は5歳の時にピーナッツ売りをしたという話があり、バフェット氏と同様に若いときから商売に興味がありました。そして、その興味が投資に移ったのは大学時にウォール街でアルバイトしたことからといわれています。

ロジャーズ氏には「冒険投資家」という異名もあり、この異名は世界6大陸をオートバイで走破したという事実に由来します。ロジャーズ氏は改造したメルセデス・ベンツで116か国を旅し、ギネスブックに載っているほどです。

ロジャーズ氏は、「この旅(冒険)ここから得た情報で投資を行っていた」と語っており、このエピソードだけでも非常に活動的で行動力に溢れる人物というのが見て取れます。

 

ロジャーズ氏の投資手法

ロジャーズ氏の投資手法は「グローバル・マクロの先駆け」とも呼ばれており、彼の投資の肝は世界の動向を徹底的に調査することです。また、国際情勢やマクロ経済だけではなく、各国の金融政策や社会のトレンドなども分析するのが特徴です。

このように膨大な情報を処理・分析することで、需要と供給の変化を徹底的に見極め、自分が「買い」ポジションを取るべきか、「売り」ポジションを取るべきかを判断します。

このように、グローバルな視点で経済の流れを予想するのが、ロジャーズ氏の根本的な投資手法といえるでしょう。事実、この手法で投資に成功させていることから、膨大な情報がロジャーズ氏の頭の中にあり、ポジショニングに成功したことが分かります。

 

参考になる名言集

ここでは、不動産投資でも通じるロジャーズ氏の名言を紹介します。まず、前項で説明したロジャーズ氏の投資手法に通じる名言に以下があります。

 

「自分で調べた会社の株式を購入しなさい」

これは、他人(情報誌やアナリスト)からの情報を鵜呑みにせず、とにかく自分で調べ判断するということです。

実はバフェット氏も同じような発言をしていることから、投資に成功するための秘訣といえるでしょう。不動産投資においては、営業マンや情報誌の情報だけなく、「自分の目で見た情報が大事である」と置き換えられます。

 

「投資対象が見つからないうちは、観察とリサーチを怠らず、お金を貯めておけばいい」

この言葉もロジャーズ氏の「とにかく分析・調査する」という投資スタイルを表しているといえるでしょう。投資対象が見つからなくても焦る必要はありません。来るべき日に備えて、観察とリサーチを怠らずに資金を貯めておきましょう。不動産投資でも、全く同じことが当てはまります。

 

### 「今、どのような変化が起きていて、それがどうやってお金を生み出すかを考えることが大切です。」

世界の経済情勢は刻一刻と変わってきます。たとえば、日銀の異次元緩和、FRBの利下げ・・・これらの変化について、今後お金はどのように生み出されるか?を考える必要があります。

つまり、事象(変化)に対して、その事象によって起こる本質を見抜く必要があります。これもそのまま不動産投資に置き換えられることでしょう。

 

不動産投資で参考にしよう

前項以外の名言を最後に紹介します。

「投資をしていると、歩みを止めることはできません。常にもっと多くのことを学ぼうとし続けなければならないのです。」

まさに不動産投資でも同じことがいえます。不動産投資は長期スパンの投資です。そのため、常に情報に対してアンテナを張り、学び続けなければいけません。

たとえば、金利はどうなるか?エリアの価値はどうなるか?開発計画はないか?など、学ぶべきことはたくさんあります。その学びを止めないことが成功の秘訣というわけです。

このように、偉大な投資家のスタンスやマインドを糧にして投資に臨みましょう。それが、成功へとつながっていきます。

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2018.09.29 J-REITとの比較からみる不動産投資のメリット

J-REIT(ジェイリート)とは、Real Estate Investment Trustの頭文字から取られています。J-REITは、不動産投資に興味がある方や株式投資に興味がある方が、色々と調べていくうちに出会うことも多いでしょう。

J-REITも不動産投資や株式投資と同じ「投資」の一種であり、特に不動産投資を検討している人は興味を惹かれると思います。
今回は、そんなJ-REITについて詳しく解説していきます。

 

J-REITの仕組み

J-REITの仕組みの買い方は株式投資と同じです。上場しているREIT(株券のようなもの)を購入し、そのREITを売却するときの売却益、もしくは分配金(配当のようなもの)を得ることで利益を得ます。

そのREITを発券しているのが、投資法人という不動産運用のみに特化した法人です。投資法人は、投資家から集めたお金で不動産を購入し、その運用を外部に委託します。そして、その不動産から得た運用益(主に賃貸収入)を投資家に分配するという仕組みです。

イメージとしては、多くの投資家が資金を集めて不動産を買い、その運用を投資法人に任せるというイメージです。間接的に不動産を所有しているとも言えるでしょう。そして、そこから得られる賃貸収入を、出資した分(所有しているREITの金額)に応じて分配されるという仕組みになります。

不動産投資は家賃収入をメインにしており、J-REITの分配金も元は家賃収入がメインです。そのため、J-REITは売買益よりも分配金からの収益を目的に所有している人が多いでしょう。

 

不動産投資とJ-REITの根本的な違い

さて、そんな不動産投資とJ-REITの違いは、字義的には「実物資産であるか、証券であるか」ということになります。が、本質的な違いは「融資を引っ張ってこれるかどうか」。これに尽きます。どういうことかというと、不動産投資の場合は、自己資金を入れて融資を引っ張ることによって不動産を取得します。

たとえば、300万円の自己資金で3,000万円の不動産を取得することもできます。このように、少ない自己資金で大きな資産を得ることを、レバレッジ効果が高いと表現します。このレバレッジ効果の高さが不動産投資の大きなメリットと言えるでしょう。

一方、J-REITは上場している証券を購入するので、融資で得た資金を投下するわけではありません。数万円規模から投資を行うことは可能ですが、その数万円はあくまで自分の資金です。

このように、レバレッジ効果を得られない点が不動産投資と大きく違うので、この2つの投資の大きな違いが「融資を引っ張ってこられるかどうか」というわけです。

ただ、J-REITは証券なので売買しやすいですし、一定の条件を満たすことで投資法人は非課税になります。つまり、法人税がかからないので、家賃収入を投資家へ還元しやすく、利回りが安定しやすいというメリットがあります。

一方、不動産投資もレバレッジ効果は高いですが、管理コストや修繕コストなどが発生するというデメリットもあります。
このように、不動産投資とJ-REITは色々と異なる点が多いので、それぞれの特徴を掴んで、どちらの投資が自分に合っているかを検証してみましょう。

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2018.08.31 公務員のための不動産投資:公務員が強い本当の理由=融資を引き出せる

公務員の方の強みは、融資を引き出しやすいということです。融資を受けることに抵抗がある人もいると思いますが、融資のメリットを知ればそんな考えもなくなるでしょう。今回は、公務員の本当の強みである「融資を引き出せる」という点を深掘りしていきます。

 

世の中ではあまり語られてこなかった公務員のみに許された特権

公務員はいつの時代も人気で、今でもそれは変わりません。なぜ人気か知っていますか?多くの人は、給料や退職金、安定性などを思い浮かべると思います。しかし、公務員よりも稼いでいる人はいっぱいいますし、大企業であれば退職金も多いです。

 

では公務員の何が良いのか?それは「銀行からの信頼性がものすごく高い」という点です。その理由は、銀行は安定してコツコツ返済する人が好きだからです。「安定して」給料や退職金をもらえるという点においては、公務員の右に出る職業はありません。

 

「融資は借金だから怖いんじゃないの?」

さて、「公務員は融資を受けやすい」と言っても、それをメリットと感じない人もいると思います。なぜなら、融資=借金であり、借金に対して怖いという印象を持っている人は少なくないからです。「融資は借金だから怖いんじゃないの?」とはよく聞く言葉ですね。しかし、借金には良い借金と悪い借金があり、それをきちんと理解すれば融資が受けやすい点はメリットだと分かります。

融資に限らず、物事には良い面と悪い面があります。たとえば、包丁は肉や魚を切ることができますが、使い方を間違えれば指を切ってしまいます。しかし、誰も「包丁は指を切るから危険!絶対に使うな!」とは言いません。それは、良い面があることを知っているからです。

これは借金も同じですが、借金の「良い面」は誰も教えてくれないので、借金の悪い面だけが先行してしまっているのです。

 

うまく使う方法とは?

さて、そんな借金の良い面を理解し、上手く使う方法があります。それは、銀行に支払う手数料(金利)よりも、借金を利用して大きく儲けることです。

仮に、3%の金利で融資を受けるとします。単純に考えると、金利3%で発生する利息分以上の収益を上げれば儲かります。つまり、銀行から借金をしても、きちんと収益シミュレーションをして、金利分以上の儲けを出せば良いということです。

 

実質利回りを知ろう

シミュレーションするときは、以下の式で求められる実質利回りが役立ちます。

実質利回り=(年間賃料収入-年間経費)÷物件取得価格

たとえば、元金均等返済で、借入期間20年、金利3%という条件で3,000万円借り入れると、20年間で支払う利息は約993万円です。裏を返せば20年間で993万円以上の収益を生み出せば良いのです。

 

実質利回りを算出する

まずは、実質利回りを算出してみましょう。その利回りは、不動産投資で生み出されるお金を数値化したものです。3,000万円の借金をして3,000万円の物件を買い、実質利回りが6%だったとします。それは、年間で180万円(3,000万円×6%)の収益を生み出せるということです。

つまり、20年間で3,600万円の収益を生み出してくれるので、ゆうに金利分は儲けることができるのです。もちろん、年間にかかる経費以外にも以下のような支出が生まれるので、そこまで単純ではありません。

・次年度の税金

・数年おきに発生する一時的な補修費用

・設備入れ替え費用

このほかにも、家賃収入が下がれば利回りは下がりますし、空室が発生すれば利回りは下がります。

 

借金はレバレッジ効果

このように、収益の計算は単純ではありませんが、少なくとも借金をすることで、少ない元手で大きな収益を得る可能性は広がります。3,000万円の借金をして物件を購入するときは、元手は100万円ほどで済むこともあります。

しかし、借金をせずに100万円だけで投資していたらどうでしょうか?同じ利回り6%だと、年間でわずか6万円の利益です。単利だと、20年間で120万円の利益なので、これはもはや投資とは言えません。

このように、借金をすることでレバレッジ効果を得ることができ、大きな収益につながる可能性が出てくるのです。そのような「良い借金」をできるので、公務員は人気というわけです。

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2018.08.27 不動産投資で強者の養分にならないために知っておきたいこと

不動産投資も「投資」なのでリスクがあります。最悪の場合には、投下した資金が大きく損なわれることもあるのです。その一方で儲けを出している強者(プロ)もいて、損をしている投資家は残念ながら強者の養分になっているかもしれません。今回は、そんな「強者の養分」にならないために知っておくべきことを解説します。

 

個人の不動産投資の無力さ

 

いきなり辛辣なことを言いますが、個人の投資家は無力です。個人投資家を名乗るなら、まずこのことを認識しておくべきでしょう。なぜ無力かというと、プロの投資家集団であるファンドや機関投資家などと比べると、個人投資家は情報・資金・組織力が圧倒的に負けているからです。

 

個人が得られる情報と不動産ファンドが得られる情報は違います。そして、投下できる資金もまさに桁違いであり、投資に割ける人員も異なります。そうなると、個人投資家は強者に負け、個人投資家が投下した資金は強者の養分となり、その養分を元に強者はさらに儲けていくのです。

 

またまた辛辣な言葉になりますが、投資に負けると必死に働いたお金は消えます。月5万円ずつ貯金して10年間でやっと600万円貯めて投資しても、一瞬で消えることがあるのが投資です。そんなことにならないよう、まずは個人投資家が無力であることを認識することが大切なのです。

 

 

希望は捨てるな

 

とはいっても、個人投資家が全員負けて、不動産ファンドや機関投資家が全員勝っているわけではありません。もしそういう構図であれば、世の中に個人投資家は存在しないでしょう。そのため、個人投資家は無力とは言いましたが、希望を捨てる必要はありません。

 

もちろん楽に稼げるわけではありませんが、不動産投資は大きく失敗する投資ではないのです。少なくとも、600万円投資して、一瞬にして600万円が消えてしまうようなことは極めて少ないでしょう。なぜかというと、読んで字のごとく、不動産とは「不動」のものであるからです。

 

つまり、物理的に存在する実物資産であり、その実物資産が消滅しない限りは資産がゼロにならないのです。たとえばFXで考えてみましょう。仮に、10倍のレバレッジをかけて円でドルを購入したとします。そして、ドルを購入後に大きく円高になれば、一瞬で投下した資産が消えるリスクがあります。

 

一方、不動産は建物が壊れても補修できますし、土地を持っていれば半永久的に残ります。空室時の収益はゼロになりますが、また空室を改善する策を講じれば良いのです。不動産会社はコンビニの2倍以上いると言われており、そんなプロからのアドバイスを受けられるのも不動産投資の良いところです。

 

 

弱者が強者を負かすには何をするべきなのか。

 

さて、そんな不動産投資で強者の養分にならないためには、自分の強みを知ることが大事です。強みとは「時間」であり、個人投資家は自分の時間で勝負できます。分かりやすく、「強者」と言われる不動産ファンドを例にとりましょう。

 

不動産ファンドは、投資家達からお金を集め、そのお金で不動産を購入します。そして、その不動産収益から自社の儲けや経費を差し引き、投資家に還元するのが仕事です。つまり、限られた時間内に「お金を集める」「物件を選ぶ」「交渉する」「決済する」必要があるのです。

 

彼らにはノルマが課せられており、そのノルマには必ず期限があります。そのため、自分の時間で投資することはできず、常に会社から与えられている期限内に投資をしなければなりません。そうなると、買いたくないタイミング・売りたくないタイミングで売買することもあり、儲けにつながらない時期もあります。

 

一方、個人投資家はあくまで自分の時間で投資できるので、物件をじっくり選定し、機会をじっと待つことが可能です。個人投資家が強者の養分にならないためには、この「時間」を存分に活用しましょう。

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2018.08.19 EXITから考える不動産投資。なぜ購入時から物件の売り方について考える必要があるのか?

不動産投資を検討している公務員にとって、将来的な収支を計算したライフプランは重要です。公務員は収入が安定している分、良い意味でも悪い意味でも「収入」の部分は変わらないからです。言い換えると、仕事で受け取る収入以外の部分が狂ってしまうと、ライフプランが全体的に狂ってしまうリスクもあります。

不動産投資もそのライフプランの一部に組み込まれるので、物件のEXITを考えた物件選びをすると、投資の成功確率は上がります。今回は、そんな「EXIT」から不動産投資を考えてみましょう。

 

素人投資家の「トントン」。これが大きな失敗を呼ぶ。

素人投資家がよく陥るのは、「トントン」という状態です。しかし、トントンの状態というのは、実は「後で負ける可能性の高い状態」なのです。不動産投資をしている医者や公務員はしばしば、友人や不動産会社との間でこんな会話をすることがあります。

「今保有している物件の調子はどう?」

「トントンってとこかな。不動産投資していることで節税できているし。」

この状態は、長期的スパンで見たら明確に負けている状態になります。というのも、不動産は実物資産なので、経年劣化していくからです。つまり、築年数が経つほど価値(家賃・売却価格)が落ちるということなので、今トントンの状態であれば、いずれマイナスの状態になる可能性は極めて高いでしょう。

この状態で得をしているのは、融資している金融機関だけです。ローンを完済している段階ならまだしも、不動産投資の序盤~中盤でトントンの状態は、自分が損をして銀行を儲けさせているだけの状態と言えるでしょう。

 

しっかり結果を出すためにはEXITから考えましょう。

さて、前項のような状況ではなく、しっかりと儲ける不動産投資をするためには、EXIT(出口)を考えて投資しなければいけません。EXITとは、言い換えると「この不動産投資でどのよう利益を上げ、リスクをコントロールするか?」ということです。

最終的に高く売れる物件というのは、高い家賃を支払って、高い属性の人が安定的に借りている物件です。一方、価値が下がる物件は、家賃が低いのに誰も借りておらず、今後も借りる人がいなさそう物件です。

もちろん、上記の「高く売れる物件」を手に入れられればそれに越したことはありませんが、そのような物件とは中々巡り合えません。そこで投資家は、「価値が下がる物件」を、どうにかして高く売れる物件に生まれ変わらせるかを考えます。

その方法は、ボロボロの物件を安く購入し、リフォームすることで物件価値を上げるという方法です。この方法であれば、取得価格が安いものの、家賃をある程度高く設定でき、継続的に賃借人が付いている状態にすることができます。

 

まずは物件を毎日みよう。

このように、物件を取得するときには、EXITを見据えた上で物件選びをしなければいけません。しかし、前項で解説した、高く売れる物件の見極めも、ボロボロの物件をリフォームする方法も簡単なことではありません。

そのような物件を見極める目は一朝一夕では養うことができず、継続的に収益物件を毎日見ることで養うことができます。毎日物件を見ることで、物件ごとの特徴を把握でき、売れ残っている物件の傾向も分かってきます。

公務員は収入が安定しており、ローンも組みやすいです。そのため、購入できる物件の数が多くなりがちなので、その分ハズレ物件を選択してしまう可能性も高いと言えるでしょう。

EXITを考えずに物件選びをするとハズレ物件を選択する可能性が高まるので、必ずEXITを加味した物件選びをしましょう。

 

 

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2018.08.15 副業としての不動産投資。「副業禁止」の定義から外れる裏技とは?

公務員の方でも不動産投資に興味がある人はいると思います。公務員は収入が安定していることもあり、ローンも通りやすく、実は不動産投資に向いているのです。ただ、公務員は副業禁止が前提なので、周囲の人に不動産投資のことを相談しにくいケースも多いでしょう。
結論からいうと、公務員でも不動産投資はできます。ただ、条件を知っておかないと許可が必要になる場合があるので、その仕組みを理解しておきましょう。

なぜ公務員の副業は禁止されているか?

公務員の副業は原則として禁止されていますが、それは国家公務員法の第103条と第104条の規定によるものです。第103条では「国家公務員の営利企業への就職や自営」が禁止されています。また、第104条では「非営利企業で報酬を得て働くこと」が禁止されているので、原則副業禁止となっているのです。

不動産投資は可能

前項のように、公務員は原則副業禁止ですが、農業と不動産賃貸業、太陽光発電は、一定の規模で副業可能と決められています。そもそも、これらを禁止としてしまえば、親から不動産を相続したときや農地を相続したときに、即売却するしか選択肢がなくなってしまいます。

事情によっては、保有したい場合もあるでしょうから、これらの事業は例外的に認めているというわけです。もちろん、自分自身が投資用不動産を購入し、賃貸物件として回すことも認められています。ただし、原則として「5室10棟未満」「年間賃料収入500万円以下」という規模です。

なぜなら、5棟10室以上であれば、「自営」に該当する事業規模になるので、人事院に許可を取る必要があるからです。また、5棟10室未満であっても、その不動産が劇場や映画館などの娯楽や遊技施設の場合や、旅館やホテルなどの大規模な施設の場合は自営とみなされます。

事業規模の不動産を保有し、人事院に認められるとしたら、親からの相続など自分の意志ではなく保有するときくらいでしょう。逆にいうと、5棟10室未満、年間賃料収入500万円以下であり、かつ特殊な不動産を保有しない限りは、公務員でも許可なく不動産投資ができるというわけです。

実際に許可なく不動産投資は可能か?

では、現実的に公務員は、人事院に許可を取ることなく不動産投資ができるでしょうか?「5棟10室未満」という条件は、たとえば戸建運営を4棟や、1棟のアパート経営をして、そのアパートが9室以下であれば問題ありません。

このように、不動産投資を大規模に行わない限り、「5棟10室未満」という条件のハードルは比較的低いと言えるでしょう。

では、「年間賃料収入500万円以下」はどうでしょうか。

たとえば、賃貸物件としてマンションを3室購入し、合計取得金額が6,000万円だったとします。

その3室の利回りが8%であれば480万円(6,000万円×8%)の賃料収入になるので、年間賃料収入はクリアです。このように、年間賃料収入に関しても大規模に展開しない限りは問題ないですが、「5棟10室未満」よりは、オーバーする確率は高いので気を付けましょう。

注意点としては、今回の話は国家公務員の話であり、地方公務員は別の話になるという点です。地方公務員の場合でも、概ね国家公務員の決まりに準じているケースが多いですが、地方公務員が従事しているのは国ではなく自治体です。

そのため、自治体によってルールが異なる点には注意しましょう。たとえば、アパート経営や駐車場経営など、不特定多数に賃貸する不動産経営は自営に当たる場合もあるので、地方公務員の方は従事している自治体の規則を確認してみましょう。

 

 

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2018.08.13 不動産投資はまだ先でいいや、と考える人が知っておきたい3つのこと

「いずれは不動産投資したいけれども今はまだいい」と考えている人は少なくないと思います。不動産投資の目的は、大きく分けると「家賃収入を継続して得ること」、「売却して利益を得ること」、「どんどん物件を増やして事業を拡大すること」という、3つに分かれます。

まずは何を目的に置くかを考えましょう。そして、まだ不動産投資は先で良いと思う人は、いずれの目的であっても「やるべきこと」は同じです。今回は、その「やるべきこと」を3つに分けて解説していきます。

毎日物件を見続けることは買わなくても大事

1つ目は、サイトなどで毎日物件を見続けることです。新しい物件はどんどん出てきます。株式投資などほかの投資でも同じことが言えますが、投資商品を見続けることは「良い商品(物件)」を見極める上で非常に重要です。

世の中には「相場」があり、それは不動産投資でも同じです。相場価格、相場利回り、管理費の相場価格、修繕費の相場価格・・・など、相場を把握していないとお得かどうかの判断ができません。毎日物件を見ることは、相場金額を頭に入れることにもなるのです。

投資用不動産を扱っている営業マンは、大抵の場合で相場金額を把握しています。なぜなら、常に物件をチェックして、市場をウォッチングしているからです。それと同じことをすれば、自ずと営業マンと同じような目を持てるというわけです。

ほかにも、たくさんの物件を見ることで、間取りの良し悪し、どの種類の物件が多いか、どのサイトから有益な情報得られるかなども分かってきます。これらの情報は儲かる物件を選ぶには大切なことです。

 

不動産会社と仲良くなること

2つ目は不動産会社と仲良くなることです。情報収集をする過程で、気になる物件があれば不動産会社に問い合わせてみましょう。時間があるなら、直接会いに行き話を聞くのもおすすめです。というのも、不動産会社は非公開物件を保有しており、その情報は中々出してくれないからです。

いわゆる「掘り出し物」と言われる物件は、サイトやチラシで大々的に広告することはありません。なぜなら、掘り出し物の物件は誰もが飛びつく物件なので、信頼できる相手におすすめしたいからです。もし、広告を出して、知らない人が申込をしても、連続でキャンセルされれば「売れ残り物件」として市場に出ます。

そうすると、物件の価値が下がってしまうので、そのような事態を避けるために非公開物件にしているのです。後は、何物件も不動産を持っているオーナーにおすすめすることで、自社の信頼感を高め、その後の取引を有利にしたいという意図もあります。

不動産会社と会話をして、どのような物件をなぜ欲しいか?資金的に余裕があるか?どのくらい購入意欲があるか?を分かってもらえれば、このような非公開物件を紹介してもらいやすくなります。

常に売れ残っている物件があるということ

3つ目は、上述した点に付随しますが、サイトを確認したり、営業マンと仲良くなったりすると、常に売れ残っている物件があるということが分かってきます。売れ残っている物件には、以下のようにネガティブな理由があるものです。

・現地にネックがある

・空室が長く続いている

・建物の老朽化がひどい

これらは、サイトを毎日見続けることで、自分なりに原因を予測できます。そうすると、いざ物件を購入するときに避けるべき物件が分かってくるのです。逆にいうと、売れ残っていたとしても「ネガティブな原因」がなければ掘り出し物と言えます。その見極めにもつながるというわけです。

これら3点は、今すぐに不動産投資をしない人でも、将来的に不動産投資をしようと思っている人は必ずやっておきましょう。

NEWS

2018.07.13 住み心地を伝える「モデルルーム」の重要性

部屋の内覧に行ったとき、何をチェックしますか? 水回りやバス・トイレはもちろんのこと「部屋の住み心地」も大事なチェック・ポイントですよね。
モデルルームを作ることは、住み心地の想像しやすさに繋がります。今回はモデルルームとマンション投資の利回りの関係を考えていきましょう。

 

モデルルームを作ることで利回りが上がった事例

例 心斎橋マンション21軒
アメリカ村の近くなので、来訪者層(主に若者)やアメリカ村の店舗スタッフが入居するような部屋造りを意識
ユニットバス(浴室) トイレと分離して大きな浴室に
ユニットバス(トイレ) インターバスを使用
ミニキッチン キッチンは下の流し台の土台だけをメーカー物を使い、扉は別注で作成。
低い天井 天井を解体し天井高を(2M45㎝)まであげる

出典:週刊全国賃貸住宅新聞 2006年2月6日 No. 705
http://www.uptoup.com/press/p03.html?KeepThis=true&TB_iframe=true&width=610&height=500#kiji-1

この事例はまずモデルルームを作っています。およそ70組100人以上がモデルルームを訪れたそうです。現在は満室の状態、空室が出ても2週間以内に入居が決まるという人気物件になっています。

≪モデルルームを作るメリット≫
・実際住んだ時の住み心地が分かりやすい
・部屋をインテリアコーディネートするときのお手本になる
・空室対策になる

モデルルームを作ることのコストパフォーマンス

モデルルームを作ることで空室リスクを低下することが可能であることが分かりました。しかし、モデルルームを作ることにはコストがかかります。モデルルームを作ることで、コストに見合う利回りを追求することができるのでしょうか?
上記のケースでは、マンション21件をインテリアコーディネートするために、1軒あたり125万円の工事費用が掛かっています。これで賃料が年間平均で336,000円アップしていますので、利回りアップ率は336,000円 / 125万円 = 26.88%。この数字を維持できれば、およそ3.7年でリフォーム費用を回収でき、その後も物件価値の上昇効果を得られ続ける計算となります。
また、モデルルームを作ることで、空き部屋が2週間で埋まる人気物件になっているとのこと。モデルルームを作るコスト以上に見合った利回りアップ効果が得られた事例として参考になります。

モデルルームを作るコストを削減しよう

とはいえ、モデルルームにお金をかけすぎた場合は利回りが落ちてしまうことになります。どうすればコストを削減することができるのでしょうか?

・メーカー品は使わない
・メーカーにお任せ発注をしない
・できれば、地元の職人さんに直接工事を依頼する

こういった点に注意していけば、モデルルームを作るコストを大幅に削減することができます。

モデルルームを作る際のポイントをプロがアドバイス

モデルルームを作るにあたって一番重要な点は、信頼できるインテリアコーディネーターと相談をすることです。
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