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2018.09.11 中古物件は「特に」出口戦略が重要なのはなぜ?

不動産投資を考えるとき最初は中古物件を検討される方が多いです。
新築ほど高額な資金が必要ではなく、リフォームで入居者を募集できるという大きなメリットがあります。
しかし、中古物件で不動産投資を始める前にその物件の5年後、10年後をイメージして出口戦略を考える必要があります。
今回は、物件購入時から考える不動産投資の出口戦略をお伝えしていきます。

 

中古物件の「出口戦略」を考えていますか?

中古物件で不動産投資を始めるなら、その物件を最終的には家族に相続させるのか、それともある程度維持して売却をするのかを考えておくことが必須です。

なぜ買う前から売ることを考えるのか?と不思議に思われる方もいるでしょう。

しかしこれは不動産投資をする方なら、必ず考えなければならないことです。

収益物件として物件を購入する場合、売却を視野に入れないと最終的に損をします。今回は、その理由について見ていきましょう。

「売れない中古物件」ってどんな物件?

一例を上げてご説明します。

築8年目の木造モルタルアパートを購入したとします。リフォームして10年余り運営してその後、売却を検討するときその物件は新築から18年経過しています。

この物件を売却しようとすると、次に購入する方が購入費用を銀行融資でまかなおうとする場合、融資審査が下りない可能性があります。

原因は建物の耐用年数にあります。木造モルタルの耐用年数は20年です。

建物の耐用年数が迫り、大幅な修繕費用が必要となるがそれに見合った家賃が取れるのか?運営していけるのか?という部分と返済期間をみて銀行は審査するのです。

物件の耐用年数の目安を国税庁のサイトより引用したのが以下になります。

 

一般的な2階建てアパートなどの耐用年数

木骨木造モルタル  事務所用      22年

店舗・住居用    20年

マンションなどの耐用年数

鉄筋コンクリート  事務所用      50年

店舗・住居用    47年

 

※ 国税庁の「主な限伽償却資産の耐用年数」から抜粋しました。

 

この耐用年数をみてお分かりの通り築20年近い木造モルタルアパートなどの物件は、現在入居者がいても建物の価格としては価値が低く、土地代のみの評価額しか付かない場合もあります。

このことのリスクを、物件購入時より考える必要があります。

 

現在築8年目の建物を10年後に売るときにはほとんど建物の価値はない。

10年後、土地代だけの売却でも利益は出るのか?

購入金額、維持費、そして最終売却価格まで考えるのです。

 

これが、中古物件における不動産投資の出口戦略です。

 

その為にも、10年・15年後でも必ず売れる、そんな立地性や魅力のある物件を、購入時から選択する必要があります。あるいはリフォーム・リノベーションで付加価値を付けるのも良いでしょう。

 

間違っても、物件価格の安さにつられて、中古物件に飛びつくようなことが無いようにしましょう。

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2018.07.17 中古物件のリフォームの基本と、修繕だけではない昨今のリフォームトレンド

中古物件を購入した場合に問題となるのがリフォームです。リフォームは、「どこまで手を入れるか」で大きくコストが変わってきます。今回は上手にリフォームを行い、利回りを改善できるコツをご紹介していきたいと思います。

リフォームに関する基礎知識

リフォームを行うことは、建物の寿命を延ばすことが目的であるケースが多いです。病気と同じで物件の修繕も早期発見・早期治療がポイントになっています。

そのため、物件は5年ごとに点検を行うようにしましょう。ポイントは水回り・床・壁紙といった箇所です。水回りは20年経過したら交換を検討するようにしましょう。

一般的に、築10年経過すると、物件価格が大幅に下落する傾向があります。それは、リフォーム費用を差し引く形で物件価格の評価がなされるためです。ですから、大規模なリフォームは10年スパンで取り組むとよいでしょう。

中古物件リフォームで特に見るべきポイント

バス・トイレ

中古マンションの場合、ユニットバス・タイプの物件が多くなっています。現在はユニット・タイプよりも「バス・トイレ別」の物件が人気になっていますので、リフォームで改修することを視野に入れるとよいでしょう。

キッチン

水回りの補修を怠ると、水漏れなどが起こり建物の構造部分に腐食が発生する恐れがあります。10~20年で定期的に交換しましょう。

壁紙

入居者が入れ替わったら張り替えるようにしましょう。最近では入居者の好みに合わせて壁紙が選べる物件なども人気になっています。

大きくきしんだりした場合は全面張替えをしましょう。入居者が内覧に来たとき、床がきしむような物件に入居することはないと考えるべきです。

寿命を延ばすだけじゃない、昨今のリフォームトレンド

見てきたように建物の寿命を長くすることができるリフォームは長くマンション投資から収益をあげていくために必須だということが言えます。近年では、物件の資産価値を向上させるようなリフォームが主流化してきています。

参考資料:国土交通省HP 7.増改築・リフォーム(5)工事目的別の工事実施率

http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

平成25年度から平成27年度までの推移を見ると、建物の劣化や壊れた箇所の修繕の比率が小さくなり、高齢者仕様への変更や省エネルギー対策(すなわち、物件価値の向上)のためにリフォームするケースが増加していることがわかります。

いつどのようなリフォームをすべき? 不動産投資には頼れる相談相手が必要。

リフォームの話題に限らず、物件は「購入してからの運用」が肝心です。どのような運用をすれば入居率を上げて利回りアップを狙えるのか、リフォームに限らない資産運用のポイントは何か。これらの知識をつけるにあたって、経験豊富な相談相手がいたらいいなと思いませんか?

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