NEWS

2018.09.05 「重要事項に係る調査報告書」を巡る「管理会社を見る目」の話

不動産投資に関してある程度知識を付けたら、「重要事項に関わる調査報告書」のチェックを忘れずに行いましょう。この作業は、マンションの管理の良し悪しを判断する上で非常に重要な書類になります。

購入直後に損しないためにチェックするべきポイント

投資用物件を購入した後に後悔しないために、以下の書類をチェックしましょう。

・貸借条件一覧表(レントロール)

・重要事項に係る調査報告書

レントロールには、その物件の入居者情報が書かれています。この情報は、入居者がきちんと賃料の支払いを行っているかをチェックする大事な資料であり、チェックしないと問題のある入居者が住んでいる物件を買ってしまいかねません。

重要事項に係る調査報告書の詳細は後述します。とにかく、この2つの書類は収益性の高い物件選びには必須であり、管理会社の誠実さを測ることもできる重要な書類なのです。

中古マンション投資時に見る「重要事項に係る調査報告書」

前項で解説した重要事項に関わる調査報告書には、以下の内容が記載されています。

・調査依頼日

・対象となる物件名や部屋番号、所在地、建築年次

・修繕積立金総額

・管理費、修繕積立金の月額

・管理費、修繕積立金の滞納額

・管理費、修繕積立金の改定予定

・管理組合の借入金の有無

・修繕工事履歴

・管理形態

・大規模修繕改修工事に関する予定

・アスベストや耐震診断の有無など

このように、マンションの管理や修繕についての詳細が記載されています。これらの詳細を知らずに物件を購入するということは、物件購入後の「支出の増額リスク」を加味していないということです。

特に気をつけたい「重要事項に係る調査報告書」の項目

さて、重要事項に係る調査報告書に記載してある事項で、特に気を付けるべきポイントは以下の点です。

・修繕積立金総額

・管理費、修繕積立金滞納額

・修繕工事履歴

・管理形態

まず、修繕積立金総額とは、マンション全体で積み立てている修繕費の総額です。マンションは大規模修繕計画を策定しており、将来の修繕費が決まっています。その金額を満たしていないのであれば、将来的に補修がされずに資産価値が落ちるリスクがあるということです。

また、管理費・修繕積立金滞納額がある状態で引渡しを受けると、買主がその滞納額を請け負うことになるので注意しましょう。そもそも滞納が頻繁にある場合には、管理に問題があるケースが多いです。

修繕工事履歴とは、マンションの修繕がいつ行われたかの日付が記載されています。特に大規模修繕はマンションの資産価値を保つうえで重要なので確認しておきましょう。大規模修繕が既に終わっていれば、そのマンションの外観はしばらく変わりません。逆に数年後に控えていれば、修繕金が足りているかのチェックを入念に行うべきです。

最後の管理形態とは、自主管理なのか、管理会社に任せているかが記載されています。一般的には管理会社に任せている場合が多いですが、自主管理であれば注意が必要です。マンションの入居者が自主的に管理しているので、積立金がきちんと徴収されていなかったり、理事長の負担が大きかったりするからです。マンション投資の初心者は管理会社に委託しているマンションの方が無難と言えるでしょう。

「重要事項に係る調査報告書」の発行を渋る管理会社には要注意

重要事項に係わる調査報告書は管理会社が発行しており、発行するには数千円程度の手数料がかかります。一般的には、仲介する不動産会社が発行しますが、正当な理由なく発行を渋る管理会社は怪しいです。

なぜなら、渋るということは内容が悪かったり、ずさんな管理になっていたりする可能性があるからです。このように、重要事項に係る調査報告書は物件の良し悪しをチェックする材料としても利用できますが、管理会社の信頼性を見極める材料としても使えます。

 

NEWS

2018.09.03 不動産投資をしても節税にはなりません。ちまちましたこと言わずにもっと稼げ!   

「不動産投資は節税になる」

こんな言葉を聞いたことはありませんか?確かに、後述するように不動産投資はほかの投資に比べると節税効果は高いと言えます。しかし、不動産投資の本質は「節税」ではなく「稼ぐこと」です。その点を勘違いしてはいけません。今回は、不動産投資は節税になるという話の真意を解説していきます。

節税対策という謎の営業トーク

ネットで「不動産投資 メリット」と検索してみてください。恐らく、ほぼ全てのサイトに「節税効果が高い」など、節税に関してのメリットが記載されています。はじめに言っておきますが、これは嘘ではありません。しかし、節税と聞くと「稼ぎすぎて節税しなきゃ~」のようにお金持ちになった気がしますが、その感覚は錯覚です。

節税は投資におけるキラーワードになりますが、実際には節税対策は投資に付随する「オマケ」です。節税はオマケであるという真意を知り、節税という響きの良い言葉に騙されないようにしましょう。

節税する前に稼げ

先ほどネットで検索すれば「節税」が出てくると言いましたが、これは物件を購入するときに、営業マンから出る言葉でもあります。では、なぜ営業マンが節税を謳うのか。それは、利回りの低い物件を少しでもお得な物件に見せようとするためです。言い換えると、「少しでも高く売却して仲介手数料を高くするため」です。

利回りとは、「(年間賃料-年間経費)÷物件取得費用」で計算されます。仮に、利回りが5%であれば、単純計算で物件取得費用を20年(100%÷5%)で回収できます。そのため、当然ながら買い手は利回りの高い物件を求めます。

たとえば、年間100万円の収入を得られる物件を売るとします。この物件を利回り1%で売ると、1億円(100万円÷1%)の売値になります。一方、利回り10%で売ると、1,000万円(100万円÷10%)の売値になります。

当然ながら、買い手は利回りの高い物件を求めるので、1,000万円の方が売れます。ただ、売り手としては利回りを低くして、1億円で売りたいのが本音です。そこで登場するのが、「利回りは低いけど、節税効果が高いですよ」というキラーワードになります。

このキラーワードで、買い手に「利回りが低いけど節税効果がありそうだ!」と思わせ、少しでも物件価格を高く(利回りを低く)売るというわけです。節税という言葉に惑わされると、利回りの低い物件でもお得に見えてしまいます。買い手としては、そんな言葉に惑わされず、とにかく「稼ぐ」ことが重要と言えるでしょう。

減価償却費用や固定資産税は費用算入できる

とはいえ、不動産投資は減価償却費や固定資産税などを費用(経費)算入できるので、確かにほかの投資より節税効果があります。ほかにも、借入金利や修繕費・管理費、火災保険料、そして投資のための交通費まで費用算入が可能です。

そもそも、不動産投資は「年間家賃-年間経費」で計算されるので、費用算入できる経費が高額であるほど所得が下がります。そのため、費用算入できる項目が多い不動産投資は節税効果が高いのは事実なのです。株式取引やFXには、このように費用算入できる項目はほぼありません。

特に、減価償却費を費用算入できる点は大きいです。減価償却費とは、物件取得費を何年かに渡って費用算入するので費用が高額になります。たとえば、鉄筋コンクリート造のマンションであれば47年間、以下の計算式で算出される減価償却費を計上できます。

減価償却費=物件取得価格×償却費×0.022

仮に、物件取得費用が5,000万円であれば年間110万円が減価償却費になるので、その分所得が下がり節税できます。ただ、上述したように、これはあくまでオマケです。オマケである節税を優先すると、前項のように高い物件を掴まされるので、あくまで「利益を出すこと」が目的である点は覚えておきましょう。

NEWS

2018.08.27 不動産投資で強者の養分にならないために知っておきたいこと

不動産投資も「投資」なのでリスクがあります。最悪の場合には、投下した資金が大きく損なわれることもあるのです。その一方で儲けを出している強者(プロ)もいて、損をしている投資家は残念ながら強者の養分になっているかもしれません。今回は、そんな「強者の養分」にならないために知っておくべきことを解説します。

 

個人の不動産投資の無力さ

 

いきなり辛辣なことを言いますが、個人の投資家は無力です。個人投資家を名乗るなら、まずこのことを認識しておくべきでしょう。なぜ無力かというと、プロの投資家集団であるファンドや機関投資家などと比べると、個人投資家は情報・資金・組織力が圧倒的に負けているからです。

 

個人が得られる情報と不動産ファンドが得られる情報は違います。そして、投下できる資金もまさに桁違いであり、投資に割ける人員も異なります。そうなると、個人投資家は強者に負け、個人投資家が投下した資金は強者の養分となり、その養分を元に強者はさらに儲けていくのです。

 

またまた辛辣な言葉になりますが、投資に負けると必死に働いたお金は消えます。月5万円ずつ貯金して10年間でやっと600万円貯めて投資しても、一瞬で消えることがあるのが投資です。そんなことにならないよう、まずは個人投資家が無力であることを認識することが大切なのです。

 

 

希望は捨てるな

 

とはいっても、個人投資家が全員負けて、不動産ファンドや機関投資家が全員勝っているわけではありません。もしそういう構図であれば、世の中に個人投資家は存在しないでしょう。そのため、個人投資家は無力とは言いましたが、希望を捨てる必要はありません。

 

もちろん楽に稼げるわけではありませんが、不動産投資は大きく失敗する投資ではないのです。少なくとも、600万円投資して、一瞬にして600万円が消えてしまうようなことは極めて少ないでしょう。なぜかというと、読んで字のごとく、不動産とは「不動」のものであるからです。

 

つまり、物理的に存在する実物資産であり、その実物資産が消滅しない限りは資産がゼロにならないのです。たとえばFXで考えてみましょう。仮に、10倍のレバレッジをかけて円でドルを購入したとします。そして、ドルを購入後に大きく円高になれば、一瞬で投下した資産が消えるリスクがあります。

 

一方、不動産は建物が壊れても補修できますし、土地を持っていれば半永久的に残ります。空室時の収益はゼロになりますが、また空室を改善する策を講じれば良いのです。不動産会社はコンビニの2倍以上いると言われており、そんなプロからのアドバイスを受けられるのも不動産投資の良いところです。

 

 

弱者が強者を負かすには何をするべきなのか。

 

さて、そんな不動産投資で強者の養分にならないためには、自分の強みを知ることが大事です。強みとは「時間」であり、個人投資家は自分の時間で勝負できます。分かりやすく、「強者」と言われる不動産ファンドを例にとりましょう。

 

不動産ファンドは、投資家達からお金を集め、そのお金で不動産を購入します。そして、その不動産収益から自社の儲けや経費を差し引き、投資家に還元するのが仕事です。つまり、限られた時間内に「お金を集める」「物件を選ぶ」「交渉する」「決済する」必要があるのです。

 

彼らにはノルマが課せられており、そのノルマには必ず期限があります。そのため、自分の時間で投資することはできず、常に会社から与えられている期限内に投資をしなければなりません。そうなると、買いたくないタイミング・売りたくないタイミングで売買することもあり、儲けにつながらない時期もあります。

 

一方、個人投資家はあくまで自分の時間で投資できるので、物件をじっくり選定し、機会をじっと待つことが可能です。個人投資家が強者の養分にならないためには、この「時間」を存分に活用しましょう。

NEWS

2018.08.03 「液状化リスク」は投資マンション購入において考慮すべき?

湾岸マンションに投資する際の不安。頭を過る「液状化リスク」のこと

現金資産を持っているが、銀行の金庫で唸らせている…そんな方がふと将来に不安を覚え、不動産投資による資産運用をしたいと思った時、種々の「リスク」について漠然とした不安に襲われることと思います。

その中でも、投資を始めたいという方が頭に思い浮かべやすいリスクが「地震」。そして「液状化」の三文字ではないでしょうか。

 

例えば東京都の場合、晴海・月島・築地・豊洲・有明といった湾岸エリアは、2020年東京オリンピック開催に向けて注目度を増しています。一方で、埋立地であるこれら地域の液状化リスクが高いことは、みなさまご承知の通りと思います。

 

そもそも、なぜ湾岸地域に高層ビル・高層マンションを建てても大丈夫なのでしょうか。

かつて聞き及んだことのある「液状化リスク」と、地盤が弱いはずの湾岸地域に立ち並ぶタワーマンション群。建設に関する知識のない方にとって、この取り合わせは不思議に思えるのではないでしょうか?

 

今回は液状化について「目で」リスクを確かめる方法と、液状化リスクのある土地において高層ビルを建てる際に施工される「支持杭」について紹介したいと思います。

 

液状化リスクを目で見る – 液状化予測図

地域ごとの液状化リスクについては、各自治体の行政機関が予測図を発行しています。例えば東京都で投資マンションを購入したいと考えた場合、下記の公開データで液状化リスクの高低を確認することが出来ます。

(参考:東京都建設局 – 東京の液状化予測図 平成24年度改訂版

 

こちらの予測図では東京都内の地域に関する液状化リスクを、住居を目視できるほどの細かな粒度で閲覧することが出来ます。

 

閲覧するためには、「液状化予測図へ」の右側の「予測図のみ」もしくは「予測図 + 主題図」のボタンをクリックします。

同ページでは、液状化判定に用いられる数値(値, 値)の計算法や、それらに基づく液状化予測の判定法についても全て公開されているため、データの信頼性についてもしっかりと理解しながら読み解くことが出来る点が嬉しいですね。

 

高層ビル・高層マンションを支える「支持杭」のこと

 

先ほどの液状化予測図(全体図)を見ただけでも、湾岸地域において、リスクの高い土地が多いことが分かると思います。これら土地に高層ビル・高層マンションが立ち並ぶことの種明かしをしましょう。

 

埋立地のような軟弱地盤の土地でも、地下深くには固い岩盤(支持層)が存在します。マンションを建築する際は、この岩盤(支持層)まで届くような杭を多数打ち込み、地盤が液状化してもマンションの大重量を支えるための備えとします。

 

これを「支持杭」と呼びます。支持杭こそが、先ほど述べた、「液状化リスクのある土地に、タワーマンションが立ち並ぶ光景」における、「縁の下の力持ち」なのですね。

支持杭の設計・施工が正しくなされていれば、建物そのものが傾くというリスクは極めて小さなものになります。

 

建物以外の「液状化リスク」

 

不動産投資家が懸念すべき液状化リスクは「建物が傾く」ことだけではありません。

土地の地表面に凹凸が生じたり、水道管やガス管といったライフラインが損傷を受けたりといった被害が生じる可能性があるため、生活上の利便性を損なうことがないかどうかは事前にチェックしておくと安心です。

 

安心・安全の資産形成なら収益物件.comで。

 

収益物件.comには、不動産投資を始めたい方のための知識提供の準備が全て揃っています。

法律知識を提供できる税理士・行政書士・弁護士、実際に物件売買を担う不動産会社、不動産売買仲介のプロである不動産流通機構のスタッフへチャットで相談可能。

さらに収益物件コラムの「物件勉強会」では、投資家が持つべき基礎知識を全て公開していくため、これら専門家とやり取りをする際の事前準備もスマホ一つで完結できます。

 

NEWS

2018.08.01 物件を買う前に知っておきたい「耐震基準」のこと

不動産を買うなら絶対に欠かせない「耐震」の知識

2018年大阪で最大深度6弱を記録した大阪府北部地震が発生したことは記憶に新しいことかと思います。また2011年3月11日には、死者1万5,895人、重軽傷者は6,156人、行方不明者は2,539人と未曽有の被害を出した東日本大震災が起こっています。

このように日本は地震大国になっています。地震はプレートがズレることで起こることが分かっています。日本は世界で7つあるプレートのうち4つ(北米プレート・ユーラシアプレート・太平洋プレート・フィリピン海プレート)のプレート上に位置しているため、地震が頻繁に発生してしまうのです。

このように地震と切っても切れない縁がある日本。投資物件であっても、その時代ごとの耐震性の基準である「耐震基準」に関する知識は必要であることが分かります。

不動産の旧耐震基準・新耐震基準とは?

耐震基準とは?

耐震基準とは、建築物の設計においてどのくらいの規模の地震に耐えることができるのかという基準のことを指します。※建築基準法で定められています。

旧耐震基準

耐震基準が定められている建築基準法は1950年に制定されています。ですから1950年以降、1981年6月1日以前に建設された建物は「旧耐震基準」に則っています。旧耐震基準では「震度5程度の地震で倒壊しないこと」が基準になっています。ですから、1981年6月以前に建設された建物では、起こりうる地震に対応しきれないリスクがあります。

新耐震基準

1981年6月1日、1978年に起きた宮城県沖地震を受けて建築基準法が改正され「新耐震基準」が制定されました。具体的に耐震基準の内容は以下のように改正されました。

・震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと

・震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しないこと

(旧基準:震度5程度の地震で倒壊しないこと)

倒壊・崩壊の水準は震度5から震度6強以上に引き上げられました。また、震度5の地震は「中規模」という扱いになり、倒壊しないことから「ほとんど損傷しないこと」と耐震基準が引き上げられました。

このことから、旧耐震基準のみに適合する建物は資産価値が損なわれます。

それだけではありません。阪神・淡路大震災で発生した住宅被害をみれば一目瞭然ですが、大地震の被害は旧耐震基準の建物に被害が集中しています(およそ7割)。ですから、築年数の経っている建物の場合は、建築確認証が1981年6月以降に発行されているかどうかをチェックする必要があります。

収益物件.comの「物件勉強会」では必要知識を網羅

今後も収益物件.comの「物件勉強会」のカテゴリで、不動産投資家に必要な「物件の基礎知識」を紹介していく予定です。投資初心者でも、気軽に不動産に関する勉強をすることができる収益物件.com。登録は簡単。アプリをアップデートして、会員登録するだけです。ぜひ、不動産投資の勉強にお役立てください。

 

NEWS

2018.07.26 大都市圏か、地方都市圏か、田舎か? 「初めての物件」をどう選ぶ?

投資家なら、日本地図を俯瞰しよう

自分が昔住んでいた地域、今住んでいる地域など「知っている地域」ばかりに目を向けていませんか?インターネットが普及している現代社会では、投資先の可能性は日本全国に広がっています。地方の場合、地価が比較的安く設定されているため、初期投資費用も安く済むといったメリットもあります。

不動産投資をする場合に「地方」も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか?

 

先見の明で利益を伸ばす。数字で俯瞰できる日本

では、どのような地域が将来的に発展していくのでしょうか?ここでは将来性のある地域の調べ方からご紹介していきたいと思います。

 

将来性のある地域の見つけ方~人口推移

少子高齢化が進む日本でも、過疎とは無縁に人口が増加しているような地域なら、将来性があるといえます。具体的な人口推移は、各自治体のHP で簡単に確認することができます。東京の場合なら、「東京都区市町村別人口の予測」がHPに記載されています。

参考:東京都の統計 東京都区市町村別人口の予測(統計表) 平成29年3月公表

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky-data.htm

将来性のある地域の見つけ方~マンション・アパートなどの新着工数

マンション・アパートなどの新着工数が増加傾向にある地域の場合、将来にわたって需要が発生することを見込んで新規で建築が盛んにおこなわれているため、将来性の高い地域であるということができます。

例えば東京都の場合、マンションストック・市場の状況について、東京都都市整備局のまとめた資料で全体像を俯瞰することができます。

参考:東京都都市整備局 – マンションストック・市場の状況

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/pdf/h26_04/shiryo_26_04_11.pdf#search=%27http%3A%2F%2Fwww.toshiseibi.metro.tokyo.jp%2Fjuutaku_kcs%2Fpdf%2Fh26_04%2Fshiryo_26_04_11.pdf%27

 

 

将来性のある地域は?

やはり地方の場合は地方の中核都市に絞っていくのが賢明だといえます。具体的には、札幌・仙台・横浜・名古屋・大阪・広島・福岡などです。理由としては、あまり田舎ですとマンション需要以前にマンション自体が見られないような地域もあります。また、田舎の場合は土地が安いため、マンションよりも戸建てを購入する層が多いことがあげられます。

 

 

地方の不動産投資で成功するためのコツ

不動産投資には「内覧が必須」といわれますが、信頼できる不動産会社に物件の選択を任せれば、地方でも十分不動産投資の対象になります。では、地方の優良物件や信頼できる不動産会社はどうしたら探すことができるのでしょうか?

収益物件.comなら日本全国の高利回りの物件を簡単に探すことができます。また、収益物件.comでは日本全国の不動産会社のスタッフと気軽にチャットでお話することができるため、現地に赴くことなく、自分と相性の良い信頼できる不動産会社を探すことができます。

高利回りの物件が多い地方のマンション投資に「現地に行けないから…」と二の足を踏んでいた方でも、アプリ一つで地方の不動産に投資することも可能になります。

アプリをダウンロード・登録すれば、いつでもチャットで専門家と直接相談が可能。ぜひご登録を。

 

NEWS

2018.07.20 オーナーチェンジ物件|初めての不動産投資に最適な物件とは?

オーナーチェンジ物件をご存知ですか? 耳慣れない言葉に身構えてしまう方もおられると思いますが、実はお得なポイントが満載で、初めての不動産投資の際にぜひ知って頂きたい物件なのです。今回は初心者にもオススメできるオーナーチェンジ物件についてご紹介していきたいと思います。

 

オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジ物件とは、旧オーナーと賃借人の賃貸借契約を継続しながら、オーナー(所有者)が替わる物件のことを指します。複数の部屋がある場合、1つでも物件に借り手が住んでいる場合もオーナーチェンジ物件ということになります。

オーナーチェンジ物件は以下のメリットがあります。

・最初から入居者がいるため、すぐに収益化できる

・物件価格が相場より安く設定されている場合が多い

・リフォームやリノベーションが不要

・すでに賃借人が住んでいるため、収益計画が立てやすい

・収益計画が立ちやすいため、銀行の融資が受けやすい

・旧オーナーから全て引き継ぐため、マンション経営の勉強になる

 

このようにオーナーチェンジ物件は初心者のぴったりの物件になっています。

オーナーチェンジ物件の注意点

内覧することができない

居住者がいるため、一般的にオーナーチェンジ物件は内覧することができません。内覧することができないため「ふたを開けてみたら…」驚きの瑕疵が存在する可能性があります。内覧はできませんが、共有スペースは確認することができます。一度現地を確認してみましょう。

「さくら」に注意

上述したような特徴のあるオーナーチェンジ物件は、当然人気があります。それを見越して、劣悪な物件を利回りの高いオーナーチェンジ物件に見せかけて売却するという悪質な業者も存在します。具体的には、知り合いを使い高い家賃で住んでいるように見せかけて、名目上の利回りを上げてから売却するといった手口です。ですから、しっかりと物件価格と近隣物件の相場を見比べて「数字に不自然な点はないか」を確認するようにしましょう。

貸借人を選べない

オーナーチェンジ物件の場合旧オーナーと貸借人の賃貸借契約は有効に成立しています。物件のチェンジと一緒に「瑕疵」も引き継ぐことになりますので、購入するときには旧オーナーに物件の売却理由をしっかりと尋ねましょう。

住宅ローンが使えない

オーナーチェンジ物件の場合、すでに賃借人が住んでいるため「自分の居住用」のためのローンである住宅ローンを使うことはできません。

「不動産を初めて買う」という方にオススメ

見てきたようにオーナーチェンジ物件は即家賃収入が入るうえに、物件価格が比較的安く設定されているため、マンション投資初心者向けの物件であるといえます。しかし、「さくら」を見抜けない場合、不測の損害を被ってしまう可能性があります。オーナーチェンジ物件の「さくら」対策は物件の相場を知ることが有効な手段になっています。

「でも、物件の相場なんてわからない」…という方は、収益物件.comで物件に関する下調べをしてみましょう。500社の不動産会社が登録した物件検索機能のみならず、専門家と気軽に相談できるチャット機能で、自分にあった「初めての物件」について相談することもできます。

アプリをダウンロード・会員登録すればいつでもチャットで相談が可能です。ぜひご登録を。

 

NEWS

2018.07.09 投資不動産の売却タイミング~投資の出口戦略を探る

インカムゲイン(家賃)を目当てに不動産投資をしたとしても、投資には必ず「出口戦略」が必要になってきます。今回は保有不動産の「出口戦略」を考慮すべき場合について考えていきたいと思います。

 

不動産を売却する場合の税制上のポイントを知ろう!

不動産を売却する際も税金がかかります。長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用になる税率が大きく違ってきます。区別の仕方は不動産の所有期間が5年以上の場合は長期譲渡所得が適用されます。また5年以下の場合は短期譲渡所得が適用されます。また「不動産を売った年の1月1日現在」が基準点とされているので注意が必要です。

所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5% 20%
短期譲渡所得 30% 9% 39%

参考:国税庁HP

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

 

上記のように短期譲渡所得と長期譲渡所得ではなんと「倍」近くも税金が違うので不動産を売却する際には注意しましょう。

保有不動産の「出口戦略」その① – 5年経過後の売却

先ほど述べたように、保有不動産を5年未満で売却した場合高い税金がかかります。ですから不動産を保有して5年以上経過したときが、売却を検討してみるには良い機会であると言えます。

購入時より高く売却できる場合

不動産は経年劣化により価格が下落していくものです。また古くなった建物には修繕費がかかりやすくなります。もし購入時より高く売却できるのであれば、キャピタルゲイン目的でいったん売却を考えてみるべきです。この場合、今まで投資物件から得たインカムゲインはまるまる利益になっているからです。

優良物件を見つけた時

現在保有している物件よりもさらに収益率の高い物件を見つけた場合は売却を検討して、物件を乗り換えることも不動産投資には必要です。

保有不動産の「出口戦略」その② – 周囲の環境が大きく変わった場合

近くの大学や大きな企業が移転を決めるなどして、大きく環境が変化する場合は早々に売却を検討しなければなりません。需要と供給のバランスが崩れ大きく値下がりする危険性があるからです。

保有不動産の「出口戦略」その③ -大規模の修繕費用がかかる場合

経年劣化で大規模な修繕が必要になった場合は売却も視野に投資戦略を再考する必要が出てきます。あまりにも費用が掛かる場合は長い目でみて一旦売却したほうが投資効率が良いケースがあるからです。

保有不動産の「出口戦略」その④ -空室が長く続いた時

空室が長引く場合、家賃を引き下げか不動産の売却を検討することになります。空室期間が長いことで家賃を引き下げた場合、引き下げ後利回りが大きく下がってしまうからです。利回りが低下しないうちに売却を検討するのも一考です。

保有不動産の「出口戦略」その⑤ -不動産が高値の時

保有不動産が値上がりして「高くなったな」と思ったら、キャピタルゲイン目当てで売却も検討しましょう。保有不動産の価格は下記の参考サイトなどでも検索することができます。

参考:不動産取引価格情報検索

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

 

 

NEWS

2018.06.21 リスクヘッジしやすさがポイント。「不動産投資」の魅力

不動産投資における、リスクの分類

空室リスク

空室リスクは不動産投資における最大のリスクです。なぜなら 家賃(収益)は入ってこなくても、ローン(支出)の返済は発生し続けるからです。また長期にわたり空室が続くことによって、家賃を引き下げる必要性も出てきます。家賃の引き下げは家賃収入が減少するだけではなく、収益率が低下することにより物件価値をも低下させる恐れがあります。

こうした空室リスクにも対策はあります。物件選びの段階で空室リスクが低い物件(回転率がよく、利回りの高い物件)を選ぶことがその一つです。

滞納リスク

順調に家賃を振り込んでいた入居者が突然の病気やリストラなどの理由から家賃を滞納するケースがあります。これが滞納リスクです。日本賃貸住宅管理協会の第17回住宅市場景況感調査によると、家賃の滞納率は全国平均で6.6%になっていますので、ありえないリスクではありません。こうした滞納リスクは家賃債務保証を付けることで、簡単に対策することができます。

出典:日本賃貸住宅管理協会HP

https://www.jpm.jp/marketdata/

金利リスク

現在日本ではマイナス金利を採用しています。ですから、今後将来的に金利が上昇していく可能性は否定できません。こうした金利リスクは不動産投資の資金を借り入れるときに固定金利を選択するなどして対策することができます。

物件下落リスク

経験劣化などで物件価値が下落することがあります。こういった物件下落リスク対策としては物件価値が向上するリノベーションを行うことがあげられます。

損害リスク

地震大国日本では地震やそれに伴う火災などのリスクがつきものになっています。こうした災害に対しては火災保険(地震保険付き)に加入することでリスクを防止することが可能です。

不動産管理会社の倒産リスク

不動産の管理を依頼していた不動産会社が倒産した場合、敷金などが返還されないというリスクが発生します。実績があり信頼できる不動産会社を選択することで、こうしたリスクを回避することができます。

見てきたように、不動産投資に付随する様々な「リスク」は株式やFX投資と比較しても容易にヘッジすることが可能なリスクばかりです。ですからリスクに対する正しい知識を身に着けることで、不動産投資リスクから身を守ることが可能になっています。

不動産投資初心者向けアプリ – 収益物件.comで簡単リスクヘッジ

収益物件.comなら簡単にリスクヘッジできる理由

・収益物件.comのメディアでは今後、不動産投資に必要な知識を続々紹介していく予定です。最新版のリスクヘッジ方法を収益物件.comで習得しちゃいましょう

・収益物件.comでは専門家へのチャットサービスをアプリに内蔵しているため、いつでもどこでも専門家に質問することができます。

 

このように収益物件.comなら不動産投資の知識を持たない方でも、プロのサポートを受けることによって不動産投資に対する正しい知識を簡単に身に着けることができます。ですから収益物件.comは不動産投資を始めるのに最適なサービスと言えるでしょう。

 

NEWS

2018.06.19 「自由の効くお金」を殖やす方法。アプリでできる最新投資スタイルとは

お金を殖やすことの重要性は分かっているけれど…

 

出典:日本の財政関係資料(財務省)https://www.mof.go.jp/budget/fiscal_condition/related_data/201803_00.pdf

 

少子高齢化が進むニッポン、果たして自分の老後には年金がもらえるのでしょうか? 年金がもらえたとしても、生活するのに十分な年金はもらえるのでしょうか? 上記のグラフを見てもお分かりのように、日本は歳入の34.5%を公債費で賄っています。財政状況も悪化の一途。毎年赤字国債を垂れ流しています。

このような日本の財政状況を見ても、「老後の資金は自分で作る」ことが重要だとお分かりいただけると思います。

老後、政府を頼れないとしたら、老後の資金はどのように作っていくべきでしょうか? 現状、本業も忙しい中、上手く資産を増やして行ける術はあるのでしょうか?

 

片手間で始める「資産運用」の条件

いくら本業を頑張ったとしても、現実問題として今以上に大きく給料をあげるのは難しいですよね。「老後の資金を貯めたい」「自由の効くお金を増やしたい」そんな場合はどうしたらよいのでしょうか。

答えはなんらかの副業、たとえば投資です。

ではどんな投資が理想的な副業なのでしょうか? まず、本業が生活の軸ですので、少ない時間でできることでなければいけません。また副業でリスクを負ってしまっては本末転倒になってしまいます。ですから低リスクで、できればリターンが大きいものがよいですよね。では、働きながらできる理想の投資を考えていきましょう。

 

≪働きながらできる副業(投資)リスト≫

不動産投資 株式投資 FX 純金積立
手間
インカムゲイン ×
キャピタルゲイン
収益性総合
リスク

一目瞭然です。不動産投資が最も会社員向きの副業であるといえます。株式投資やFXは難しいテクニカル分析を覚えたり、毎日こまごました情報を収集しなければなりませんので手間がかかりすぎます。また急落や急騰が日常茶飯事ですので、仕事をしながら安心して投資できる金融商品ではありません。

堅いイメージの純金積立ですが、インカムゲインが全くないところが投資としてポイントが低い点になります。

他の投資商品と比較して、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資は全てにおいて合格点といってよいでしょう。

 

収益物件.comなら、知識ゼロから安心の不動産投資。

他の投資商品と比較して手軽に始めることができる不動産投資ですが、それでも全く何も知らなくてよいわけではありません。しかし投資初心者が「なにをしたらよいのか」最初からわかるわけはないのが普通です。

収益物件.comなら「知識ゼロ」でも安心して不動産投資を始めることができます。

 

≪収益物件.comがオススメな理由≫

管理や売却をアプリで一元管理

煩わしい不動産売買の管理をアプリで一元管理することができます。ですから初心者でも迷うことなく不動産投資をすることが可能です。

 

専門家にチャットでリアルタイム相談

収益物件.comなら、その道を究めた士業(税理士・行政書士・弁護士)の専門家や百戦練磨の不動産会社、不動産流通機構の方々にチャットでリアルタイムに相談することができます。

ユーザー情報に基づき、「信用」の側面から投資可能な物件だけをサジェスト

不動産投資でその勝敗を分けるポイントは「物件探し」です。収益物件.comなら、ユーザー情報に基づき、「信用」の側面から投資可能な物件だけをサジェストしてあるので、初心者でも安心して物件選びをすることができます。