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2018.07.09 投資不動産の売却タイミング~投資の出口戦略を探る

インカムゲイン(家賃)を目当てに不動産投資をしたとしても、投資には必ず「出口戦略」が必要になってきます。今回は保有不動産の「出口戦略」を考慮すべき場合について考えていきたいと思います。

 

不動産を売却する場合の税制上のポイントを知ろう!

不動産を売却する際も税金がかかります。長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用になる税率が大きく違ってきます。区別の仕方は不動産の所有期間が5年以上の場合は長期譲渡所得が適用されます。また5年以下の場合は短期譲渡所得が適用されます。また「不動産を売った年の1月1日現在」が基準点とされているので注意が必要です。

所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5% 20%
短期譲渡所得 30% 9% 39%

参考:国税庁HP

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

 

上記のように短期譲渡所得と長期譲渡所得ではなんと「倍」近くも税金が違うので不動産を売却する際には注意しましょう。

保有不動産の「出口戦略」その① – 5年経過後の売却

先ほど述べたように、保有不動産を5年未満で売却した場合高い税金がかかります。ですから不動産を保有して5年以上経過したときが、売却を検討してみるには良い機会であると言えます。

購入時より高く売却できる場合

不動産は経年劣化により価格が下落していくものです。また古くなった建物には修繕費がかかりやすくなります。もし購入時より高く売却できるのであれば、キャピタルゲイン目的でいったん売却を考えてみるべきです。この場合、今まで投資物件から得たインカムゲインはまるまる利益になっているからです。

優良物件を見つけた時

現在保有している物件よりもさらに収益率の高い物件を見つけた場合は売却を検討して、物件を乗り換えることも不動産投資には必要です。

保有不動産の「出口戦略」その② – 周囲の環境が大きく変わった場合

近くの大学や大きな企業が移転を決めるなどして、大きく環境が変化する場合は早々に売却を検討しなければなりません。需要と供給のバランスが崩れ大きく値下がりする危険性があるからです。

保有不動産の「出口戦略」その③ -大規模の修繕費用がかかる場合

経年劣化で大規模な修繕が必要になった場合は売却も視野に投資戦略を再考する必要が出てきます。あまりにも費用が掛かる場合は長い目でみて一旦売却したほうが投資効率が良いケースがあるからです。

保有不動産の「出口戦略」その④ -空室が長く続いた時

空室が長引く場合、家賃を引き下げか不動産の売却を検討することになります。空室期間が長いことで家賃を引き下げた場合、引き下げ後利回りが大きく下がってしまうからです。利回りが低下しないうちに売却を検討するのも一考です。

保有不動産の「出口戦略」その⑤ -不動産が高値の時

保有不動産が値上がりして「高くなったな」と思ったら、キャピタルゲイン目当てで売却も検討しましょう。保有不動産の価格は下記の参考サイトなどでも検索することができます。

参考:不動産取引価格情報検索

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

 

 

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2018.06.21 リスクヘッジしやすさがポイント。「不動産投資」の魅力

不動産投資における、リスクの分類

空室リスク

空室リスクは不動産投資における最大のリスクです。なぜなら 家賃(収益)は入ってこなくても、ローン(支出)の返済は発生し続けるからです。また長期にわたり空室が続くことによって、家賃を引き下げる必要性も出てきます。家賃の引き下げは家賃収入が減少するだけではなく、収益率が低下することにより物件価値をも低下させる恐れがあります。

こうした空室リスクにも対策はあります。物件選びの段階で空室リスクが低い物件(回転率がよく、利回りの高い物件)を選ぶことがその一つです。

滞納リスク

順調に家賃を振り込んでいた入居者が突然の病気やリストラなどの理由から家賃を滞納するケースがあります。これが滞納リスクです。日本賃貸住宅管理協会の第17回住宅市場景況感調査によると、家賃の滞納率は全国平均で6.6%になっていますので、ありえないリスクではありません。こうした滞納リスクは家賃債務保証を付けることで、簡単に対策することができます。

出典:日本賃貸住宅管理協会HP

https://www.jpm.jp/marketdata/

金利リスク

現在日本ではマイナス金利を採用しています。ですから、今後将来的に金利が上昇していく可能性は否定できません。こうした金利リスクは不動産投資の資金を借り入れるときに固定金利を選択するなどして対策することができます。

物件下落リスク

経験劣化などで物件価値が下落することがあります。こういった物件下落リスク対策としては物件価値が向上するリノベーションを行うことがあげられます。

損害リスク

地震大国日本では地震やそれに伴う火災などのリスクがつきものになっています。こうした災害に対しては火災保険(地震保険付き)に加入することでリスクを防止することが可能です。

不動産管理会社の倒産リスク

不動産の管理を依頼していた不動産会社が倒産した場合、敷金などが返還されないというリスクが発生します。実績があり信頼できる不動産会社を選択することで、こうしたリスクを回避することができます。

見てきたように、不動産投資に付随する様々な「リスク」は株式やFX投資と比較しても容易にヘッジすることが可能なリスクばかりです。ですからリスクに対する正しい知識を身に着けることで、不動産投資リスクから身を守ることが可能になっています。

不動産投資初心者向けアプリ – 収益物件.comで簡単リスクヘッジ

収益物件.comなら簡単にリスクヘッジできる理由

・収益物件.comのメディアでは今後、不動産投資に必要な知識を続々紹介していく予定です。最新版のリスクヘッジ方法を収益物件.comで習得しちゃいましょう

・収益物件.comでは専門家へのチャットサービスをアプリに内蔵しているため、いつでもどこでも専門家に質問することができます。

 

このように収益物件.comなら不動産投資の知識を持たない方でも、プロのサポートを受けることによって不動産投資に対する正しい知識を簡単に身に着けることができます。ですから収益物件.comは不動産投資を始めるのに最適なサービスと言えるでしょう。

 

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2018.06.19 「自由の効くお金」を殖やす方法。アプリでできる最新投資スタイルとは

お金を殖やすことの重要性は分かっているけれど…

 

出典:日本の財政関係資料(財務省)https://www.mof.go.jp/budget/fiscal_condition/related_data/201803_00.pdf

 

少子高齢化が進むニッポン、果たして自分の老後には年金がもらえるのでしょうか? 年金がもらえたとしても、生活するのに十分な年金はもらえるのでしょうか? 上記のグラフを見てもお分かりのように、日本は歳入の34.5%を公債費で賄っています。財政状況も悪化の一途。毎年赤字国債を垂れ流しています。

このような日本の財政状況を見ても、「老後の資金は自分で作る」ことが重要だとお分かりいただけると思います。

老後、政府を頼れないとしたら、老後の資金はどのように作っていくべきでしょうか? 現状、本業も忙しい中、上手く資産を増やして行ける術はあるのでしょうか?

 

片手間で始める「資産運用」の条件

いくら本業を頑張ったとしても、現実問題として今以上に大きく給料をあげるのは難しいですよね。「老後の資金を貯めたい」「自由の効くお金を増やしたい」そんな場合はどうしたらよいのでしょうか。

答えはなんらかの副業、たとえば投資です。

ではどんな投資が理想的な副業なのでしょうか? まず、本業が生活の軸ですので、少ない時間でできることでなければいけません。また副業でリスクを負ってしまっては本末転倒になってしまいます。ですから低リスクで、できればリターンが大きいものがよいですよね。では、働きながらできる理想の投資を考えていきましょう。

 

≪働きながらできる副業(投資)リスト≫

不動産投資 株式投資 FX 純金積立
手間
インカムゲイン ×
キャピタルゲイン
収益性総合
リスク

一目瞭然です。不動産投資が最も会社員向きの副業であるといえます。株式投資やFXは難しいテクニカル分析を覚えたり、毎日こまごました情報を収集しなければなりませんので手間がかかりすぎます。また急落や急騰が日常茶飯事ですので、仕事をしながら安心して投資できる金融商品ではありません。

堅いイメージの純金積立ですが、インカムゲインが全くないところが投資としてポイントが低い点になります。

他の投資商品と比較して、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資は全てにおいて合格点といってよいでしょう。

 

収益物件.comなら、知識ゼロから安心の不動産投資。

他の投資商品と比較して手軽に始めることができる不動産投資ですが、それでも全く何も知らなくてよいわけではありません。しかし投資初心者が「なにをしたらよいのか」最初からわかるわけはないのが普通です。

収益物件.comなら「知識ゼロ」でも安心して不動産投資を始めることができます。

 

≪収益物件.comがオススメな理由≫

管理や売却をアプリで一元管理

煩わしい不動産売買の管理をアプリで一元管理することができます。ですから初心者でも迷うことなく不動産投資をすることが可能です。

 

専門家にチャットでリアルタイム相談

収益物件.comなら、その道を究めた士業(税理士・行政書士・弁護士)の専門家や百戦練磨の不動産会社、不動産流通機構の方々にチャットでリアルタイムに相談することができます。

ユーザー情報に基づき、「信用」の側面から投資可能な物件だけをサジェスト

不動産投資でその勝敗を分けるポイントは「物件探し」です。収益物件.comなら、ユーザー情報に基づき、「信用」の側面から投資可能な物件だけをサジェストしてあるので、初心者でも安心して物件選びをすることができます。

 

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2018.06.15 初めの投資だからこそ不動産を選ぶ理由

不労所得を得る最もリスクの低い道とは?

「サラリーマン大家さん」が流行語になるほど、サラリーマンの副業として不動産投資が盛んになっています。なぜ、不動産投資が流行っているのでしょう?それは不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンの、初心者でも敷居の低い投資方法だからだといえます。

誰でも「もっと自由にできるお金があったらな…」と思うはずです。でもできるだけリスクは避けたい。そんなわがままな願いを叶えてくれる投資方法がまさに、不動産投資と言えるでしょう。

FX・株式投資と比べた不動産投資の魅力

FXや株式はどんなに熟練のトレーダーでも損をすることがあります。リーマンショックではたった2か月で日経平均指数が12,940円から6,994円まで暴落しました。

株式やFXの場合は、毎日のように相場が動きます。そのため、仕事をしながらでは、次から次へと起きる値動きに対処しきれないという性質があります。また毎日のニュースや決算時期の企業の決算チェックなど、情報収集にも多くの時間を割かなければいけません。

そこまで時間をつぎ込んでも、短期間で株価が半値になったりすることは日曜茶飯事。まさにハイリスク・ハイリターン投資商品の代表格と言えます。

比較して不動産投資の場合、リスクは限られています。大きなリスクといえば、災害によって投資不動産が滅失してしまう場合でしょうか。しかし災害による不動産の棄損や滅失の場合は保険が適用されます。ですから実際に大きな被害を被ることは、想定の外と言ってもよいでしょう。

不動産投資には他にも空室リスク・金利リスク・滞納リスクなどがあるのはご存知のことです。しかし、これらのリスクはしっかりとした不動産投資に関する知識を持っていれば、対処できる事案ばかりです(詳しくは今後の記事で解説を行っていきます)。

リスクヘッジしやすさがポイント。「不動産投資」の魅力

不動産投資の不安を取り除くには

前述してきたように不動産投資はリスクの低い投資商品だということがお分かりいただけたと思います。

しかし、リスクに対する不安は払しょくできても、大金が動く上に難しい知識が必要な不動産投資に初心者が飛び込むのは少し勇気がいるものです。できれば一緒に不動産投資に取り組んでくれるプロがいたらいいなと思いませんか?

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しかも収益物件.comなら、その道を究めた士業(税理士・行政書士・弁護士)の専門家や百戦練磨の不動産会社、不動産流通機構のスタッフにチャットで気軽に相談することができるのです。不動産業を極めたプロのアドバイスがあれば、初心者でも安心して不動産投資に取り組むことができます。

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