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2018.12.17 不動産投資家が誰よりも「勉強家」であるべき理由とは?

不動産投資家は誰よりも勉強家であるべきです。しかし、どのように勉強して良いのか分からない方も多いでしょう。今回は、そんな方向けに、そもそも不動産投資家はなぜ勉強家であるべきか?そして、具体的にどのような勉強方法があるか?を解説していきます。

 

 

不動産投資を学ぶのに適した方法とは?

さて、そもそもなぜ不動産投資家は誰よりも勉強する必要があるかというと、ほかの投資よりも投資商品(物件)選びに慎重になるべきだからです。

たとえば、株式投資であれば、銘柄を分散できますし、売買もすぐにできます。そのため、銘柄選定を間違えても大きなリスクはありません。

しかし、不動産投資は物件選びを間違えると、赤字が続き手元資金がどんどん減っていきます。さらに、不動産は簡単に売ることができません。そのため、どの投資家よりも勉強をして、物件の選定および運営を間違えないようにしなければいけないのです。

特に、プレ投資家はたくさんの情報を頭に入れることで、どの情報が正しいか?を判別する目を持つことができます。そんな不動産投資家が学ぶ方法を以下より紹介していきます。

 

Web/アプリ

まずは、Webやアプリから情報を得る方法が一番手っ取り早いでしょう。この方法は初級者~上級者まで共通して利用できる勉強方法です。現代においてWebやアプリは強力な味方です。まず場所を選びませんし、簡単に手に入る手軽な情報源となります。

また、先輩大家の体験談や、実際に失敗した話、リフォームの実例などリアルな声が聞けます。ただし、特にWebの場合は誰がその情報を発信しているか分からないので、玉石混交であることは確かです。そのため、たくさんの情報を頭に入れて、玉と石を見極めるリテラシーを養う必要があります。

 

セミナー

次にセミナーです。セミナーの講師は大体不動産会社の経営者や社員、もしくは実際に運用に成功している大家です。色々な種類がありますが、たとえば以下のようなセミナーがあります。
・1Rマンション投資のポイントとは?20戸運営していう大家が語る
・銀行の融資が通らない!そんなときに起こすべき行動は?

「不動産投資」という全体的な題材を取り上げているセミナーもありますが、上記のようにピンポイントで教えてくれるセミナーも多いです。そのようなセミナーに出れば、自分の悩みをピンポイントで解決できますし、もしかしたら懇親会で関係を構築できるかもしれません。

人脈をつくることができれば、不動産会社の良し悪しなど生の情報を直接入手できるようになります。デメリットといえば拘束時間が長い点ですが、その後10年以上の長期投資の成功を占うものになるため、
「土日を潰してでも出席する」というスタンスの方が、その後の成功を掴むことになるかもしれません。

 

書籍

次に書籍です。書籍はWebとは違い身銭を切らなければいけませんが、一個人のノウハウや思想を体系だって学べる資料として優秀な情報源です。

不動産投資関係の書籍は数多くありますが、たとえば以下のような書籍はおすすめです。

1.世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生:浅井 佐知子
2.Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて:玉川 陽介
3.正直不動産:大谷アキラ

上記1は、毎年かかる経費やリスクなど、初歩の初歩を解説している書籍ではありますが、実体験に基づいているので参考になります。上記2は少々上級者用ですが、エクセルでできるキャッシュフロー計算の方法などが記載されているので、数字に強くなりたい方にはおすすめです。

上記3は、不動産会社目線で描いた漫画です。不動産会社の本音や悪質な大家などが紹介されているので、主に「借りる人」の立場で得する本ですが、オーナーとしても勉強になります。

 

最速で知識という資産を身につけるために

さて、今回紹介した勉強法は全て試すと良いでしょう。特に、「セミナー参加」はお勧めです。実際の話を聞く方が何倍も頭に入りますし、人脈ができるという点も強いです。いつかは不動産投資を・・・と思っている人は、まずセミナーに行ってみてはいかがでしょうか?

現在は低金利時代なので、うかうかしていると買い時を逃してしまします。高速で学習するための近道は知識の吸収力が高いセミナーなので、いちはやく勉強の成果が出てきます。

また、アプリ関係でいうと「収益物件.com」というアプリもおすすめです。無料で登録できるアプリなのですが、チャットで気軽にプロに相談できるアプリなのです。そのため、信頼性も高く、自分の知りたい情報をピンポイントに知ることができます。

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2018.10.07 不動産投資のパートナー「税理士」を活用すべき理由

不動産投資のパートナーと言えば、仲介会社や管理会社が真っ先に思い浮かぶと思いますが、実は税理士も大事なパートナーです。税理士を上手く活用することで、労力を減らしたり、節税につなげたりすることができます。今回は、そんな不動産投資と税理士に関するお話です。

 

 

不動産投資における税理士の役目

不動産投資をすると、今までとは違った収入があります。もちろん、その収入にかかる税金も費用も普段と違いますし、税金などは確定申告する必要があるのです。実際に、簡単な経理などは投資家本人が行うことは良くあることで、確定申告書類作成を自ら行っている投資家も少なくないでしょう。

その背景としては、
●税理士に依頼すると高い
●経理や書類作成は自分でもできる
などさまざまな理由があります。しかし、不動産投資においてカバーするべき知識・しておいたほうが良い知識はとても多いのも事実です。以下より、税理士の役割を見ていきましょう。

 

不動産投資においての税理士の役割

不動産投資において税理の役割は以下のようなことです。
・確定申告
・相続税対策
・節税
・消費税還付
・不動産投資コンサルティング

確定申告は、書類作成から提出、税務署への対応などを一手に引き受けます。不動産を相続するときにも、評価額の計算や節税の仕方などをアドバイスするという役目です。また、単純に家賃収入(不動産所得)の節税も税理士から助言をもらいます。

さらに、法人を設立していて条件を満たしていれば、消費税を還付されることがあります。その方法や実際の手続きなども税理士の仕事であり、不動産投資の全般的なコンサルティングが税理士の役割です。

ただ、税理士に依頼するときは、その税理士の得意分野を見極めることが重要です。どの分野に強いのか?については、その税理士の運営するホームページなどをチェックすると良いでしょう。相続・不動産投資など、自社の強みを打ち出している税理士が多いです。

 

不動産投資においての税理士への依頼メリット

さて、そんな税理士に不動産投資時に依頼するメリットは以下の点です。
・不労所得をできるだけ不労にするために
・節税の力をフルに発揮
・資金調達のための正確な書類作り

 

不労所得をできるだけ不労にするために

まず、不動産投資の本質である「不労所得」を実現させるためには、税理士への依頼が不可欠と言えます。不動産投資はさまざま事務手続きがあるので、それを税理士に依頼することで自らの労力を減らすことができるのです。

不動産投資の場合、管理は管理会社に依頼できます。ただ、賃借人の最終的なジャッジや、退去立ち合い時のトラブル、補修内容の最終確認など、オーナーがしなければいけないことはゼロにはできません。そんなとき、税理士を活用することで、その労力を極力減らし不労所得に近づけることができるのです。

 

節税の力をフルに発揮

不動産投資において、以下のように自分1人ではなかなか知り得ない「節税方法」を税理士はたくさん知っています。
・意外な項目が経費計上できる
・法人を設立した方がお得なこともある
・生前贈与した方が相続税は小さくなる場合もある

プロ集団の税理士の中でも、「○○税に強い」という言葉をよく耳にします。つまり、税理士でさえも税金に対して強み・弱みがあるため、われわれ素人だけでは節税をフルに発揮するのは非常に大変と言えるでしょう。しかし、節税も不動産投資の収益化につながる点なので、できるだけフルに活用したいところです。

 

資金調達のための正確な書類作り

仮に、物件数を増やそうと思い、金融機関から資金調達するとします。その際、税理士に作ってもらった決算書などは「正確な資料」と判断されやすく、経営状態がしっかりしていることが伝わります。

もちろん、実際に書類づくりの正確性が高いという点はありますが、それ以上に税理士の判子が押されていることで「第三者の目が入っている」という安心感があるのです。それは、融資の承認が下りやすくなるというメリットにつながります。

 

不動産投資で税理士とパートナーシップを取ることは、この様な方におすすめ

さて、そんな税理士とのパートナーシップはこんな人におすすめです。
・本業が忙しく税務にかける時間が惜しい
・不動産投資以外に事業があり損益の通算をしたい
・節税できる可能性が高く、制度を最大限活用したい
・銀行の融資審査を有利にしたい

月20万円以上、年間で数百万円程度の規模の不動産投資であれば、節税につながる項目も多いので税理士に相談した方が良いでしょう。また、時間を極力かけたくない場合や、事業の拡大を目指している方も税理士とパートナーシップを取ることをおすすめします。

 

バランスの良い不動産投資を

不動産投資はバランスが大切です。全てを自分で抱え込むと「不労」所得ではなくなりますし、全て任せっぱなしで自分は何もしないというのも良くありません。専門家の力を借りるところは借り、自分でするべきところはしっかりするといったスタンスが必要になります。

収益物件.com」には、専門家とのチャット機能を実装しました。チャットで専門家の力を借りながら投資先を検討できるので、「自分でやること」と「人に任せること」のバランスを取りながら、不動産投資を展開できます。

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2018.09.23 中古木造アパートが欲しい!買う前にできること

不動産投資をするときに、「とにかくリスクを低くしたい」という人は多いです。そんな人が選びがちな物件が、価格の安い中古木造アパートですが、実は中古木造アパートにもリスクはあります。

確かに、中古アパートは比較的安く手に入れることができるので、特に初心者の方は惹かれる物件でしょう。もちろん中古アパートがダメというわけではなく、購入するならリスクとその対処法を知っておくべき、という話を今回はしてみたいと思います。

 

中古木造アパートのリスクを減らす為に出来ること

早速、中古木造アパートのリスク、およびそのリスクを解消する方法を解説していきます。
 

自己資金を貯蓄しておく

まず、中古木造アパート投資は、物件価格に対して月々の返済金額が高くなる傾向にあります。というのもの、木造建物は耐用年数が22年と短いので、銀行の担保評価も低くなりがちだからです。銀行の担保評価が低くなれば、銀行側も長期間の融資を認めてくれません。

つまり、木造アパートの融資は借入期間が短くなりがちなので、必然的に月々返済額が上がってしまうというわけです。たとえば、鉄筋コンクリート造が耐用年数47年なので、区分マンションを購入するときと木造アパートを購入するときとでは、銀行の評価が大きく変わるのは想像できると思います。

この「月々の返済金額が高くなる傾向にある」という点への対策は、自己資金の貯蓄をしておくことです。一番怖い状況は、空室が多くなり「ローン返済>家賃収入」という状態がつづくことです。仮に、この状態が数か月つづいても、手持ち資金から捻出できる蓄えは用意しておきましょう。
 

出口戦略に関するリテラシー

また、中古木造アパートを取得するときは、出口戦略を重視する必要があります。出口とは「売却先」のことなので、出口戦略とは売却するときを想定した物件選びが必要ということです。というのも、木造アパートは上述したように耐用年数が短いので、融資の条件が厳しいです。

ということは、将来的に売却するときは、築年数がさらに経過しているため、買い手側の融資が非常に厳しくなるということです。このような状態だと、「買いたくても融資が付かない」という状態になることもあり、中々売れないこともあります。

この「出口戦略が重要」という点への対策は、なるべく築浅の中古アパートを買うという方法と、収益性の高いアパートをきちんと見極めるということしかありません。仮に、築年数が古くても、満室稼働がずっと続いているアパートは収益性が高いので、銀行も高く評価してくれます。
 

メンテナンスに関するリテラシー

中古物件は築年数にもよりますが、新築よりメンテナンス費用がかかるのは間違いありません。特に、木造のアパートは鉄筋コンクリート造のマンションよりも、劣化するスピードが早いです。ただ、せっかく安くアパートを買ってもメンテナンス費用が高額になれば収益は削られます。

そのため、中古アパート経営をするなら、メンテナンスに関してのリテラシーは高めておきましょう。どの部分を修繕する必要があるのか?その修繕はどのくらいの金額がかかるのか?程度は理解しておかないと、精度の高い収支計算はできません。

リスクを減らすために「専門家」に頼る!

さて、このように中古アパートは安価であるというメリットもありますが、上述したようにデメリットもあります。ただ、特に「出口戦略」と「メンテナンス」に関するリテラシーを上げるのは、不動産業者でない限り中々難しいのも事実です。

やはり、経験していないと分からないことが多いため、ネットや書籍などから得る知識だけだと限界があります。そんなときには、収益物件.comを利用すると良いでしょう。

というのも、収益物件.comは投資用物件が探せる上にチャット機能が備わっているので、専門家にチャットで相談しながら物件選びができるからです。もちろん、上述した点以外の相談も色々とできるため、不動産投資全般においてメリットが大きいと言えるでしょう。

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2018.08.03 「液状化リスク」は投資マンション購入において考慮すべき?

湾岸マンションに投資する際の不安。頭を過る「液状化リスク」のこと

現金資産を持っているが、銀行の金庫で唸らせている…そんな方がふと将来に不安を覚え、不動産投資による資産運用をしたいと思った時、種々の「リスク」について漠然とした不安に襲われることと思います。

その中でも、投資を始めたいという方が頭に思い浮かべやすいリスクが「地震」。そして「液状化」の三文字ではないでしょうか。

 

例えば東京都の場合、晴海・月島・築地・豊洲・有明といった湾岸エリアは、2020年東京オリンピック開催に向けて注目度を増しています。一方で、埋立地であるこれら地域の液状化リスクが高いことは、みなさまご承知の通りと思います。

 

そもそも、なぜ湾岸地域に高層ビル・高層マンションを建てても大丈夫なのでしょうか。

かつて聞き及んだことのある「液状化リスク」と、地盤が弱いはずの湾岸地域に立ち並ぶタワーマンション群。建設に関する知識のない方にとって、この取り合わせは不思議に思えるのではないでしょうか?

 

今回は液状化について「目で」リスクを確かめる方法と、液状化リスクのある土地において高層ビルを建てる際に施工される「支持杭」について紹介したいと思います。

 

液状化リスクを目で見る – 液状化予測図

地域ごとの液状化リスクについては、各自治体の行政機関が予測図を発行しています。例えば東京都で投資マンションを購入したいと考えた場合、下記の公開データで液状化リスクの高低を確認することが出来ます。

(参考:東京都建設局 – 東京の液状化予測図 平成24年度改訂版

 

こちらの予測図では東京都内の地域に関する液状化リスクを、住居を目視できるほどの細かな粒度で閲覧することが出来ます。

 

閲覧するためには、「液状化予測図へ」の右側の「予測図のみ」もしくは「予測図 + 主題図」のボタンをクリックします。

同ページでは、液状化判定に用いられる数値(値, 値)の計算法や、それらに基づく液状化予測の判定法についても全て公開されているため、データの信頼性についてもしっかりと理解しながら読み解くことが出来る点が嬉しいですね。

 

高層ビル・高層マンションを支える「支持杭」のこと

 

先ほどの液状化予測図(全体図)を見ただけでも、湾岸地域において、リスクの高い土地が多いことが分かると思います。これら土地に高層ビル・高層マンションが立ち並ぶことの種明かしをしましょう。

 

埋立地のような軟弱地盤の土地でも、地下深くには固い岩盤(支持層)が存在します。マンションを建築する際は、この岩盤(支持層)まで届くような杭を多数打ち込み、地盤が液状化してもマンションの大重量を支えるための備えとします。

 

これを「支持杭」と呼びます。支持杭こそが、先ほど述べた、「液状化リスクのある土地に、タワーマンションが立ち並ぶ光景」における、「縁の下の力持ち」なのですね。

支持杭の設計・施工が正しくなされていれば、建物そのものが傾くというリスクは極めて小さなものになります。

 

建物以外の「液状化リスク」

 

不動産投資家が懸念すべき液状化リスクは「建物が傾く」ことだけではありません。

土地の地表面に凹凸が生じたり、水道管やガス管といったライフラインが損傷を受けたりといった被害が生じる可能性があるため、生活上の利便性を損なうことがないかどうかは事前にチェックしておくと安心です。

 

安心・安全の資産形成なら収益物件.comで。

 

収益物件.comには、不動産投資を始めたい方のための知識提供の準備が全て揃っています。

法律知識を提供できる税理士・行政書士・弁護士、実際に物件売買を担う不動産会社、不動産売買仲介のプロである不動産流通機構のスタッフへチャットで相談可能。

さらに収益物件コラムの「物件勉強会」では、投資家が持つべき基礎知識を全て公開していくため、これら専門家とやり取りをする際の事前準備もスマホ一つで完結できます。

 

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2018.06.21 リスクヘッジしやすさがポイント。「不動産投資」の魅力

不動産投資における、リスクの分類

空室リスク

空室リスクは不動産投資における最大のリスクです。なぜなら 家賃(収益)は入ってこなくても、ローン(支出)の返済は発生し続けるからです。また長期にわたり空室が続くことによって、家賃を引き下げる必要性も出てきます。家賃の引き下げは家賃収入が減少するだけではなく、収益率が低下することにより物件価値をも低下させる恐れがあります。

こうした空室リスクにも対策はあります。物件選びの段階で空室リスクが低い物件(回転率がよく、利回りの高い物件)を選ぶことがその一つです。

滞納リスク

順調に家賃を振り込んでいた入居者が突然の病気やリストラなどの理由から家賃を滞納するケースがあります。これが滞納リスクです。日本賃貸住宅管理協会の第17回住宅市場景況感調査によると、家賃の滞納率は全国平均で6.6%になっていますので、ありえないリスクではありません。こうした滞納リスクは家賃債務保証を付けることで、簡単に対策することができます。

出典:日本賃貸住宅管理協会HP

https://www.jpm.jp/marketdata/

金利リスク

現在日本ではマイナス金利を採用しています。ですから、今後将来的に金利が上昇していく可能性は否定できません。こうした金利リスクは不動産投資の資金を借り入れるときに固定金利を選択するなどして対策することができます。

物件下落リスク

経験劣化などで物件価値が下落することがあります。こういった物件下落リスク対策としては物件価値が向上するリノベーションを行うことがあげられます。

損害リスク

地震大国日本では地震やそれに伴う火災などのリスクがつきものになっています。こうした災害に対しては火災保険(地震保険付き)に加入することでリスクを防止することが可能です。

不動産管理会社の倒産リスク

不動産の管理を依頼していた不動産会社が倒産した場合、敷金などが返還されないというリスクが発生します。実績があり信頼できる不動産会社を選択することで、こうしたリスクを回避することができます。

見てきたように、不動産投資に付随する様々な「リスク」は株式やFX投資と比較しても容易にヘッジすることが可能なリスクばかりです。ですからリスクに対する正しい知識を身に着けることで、不動産投資リスクから身を守ることが可能になっています。

不動産投資初心者向けアプリ – 収益物件.comで簡単リスクヘッジ

収益物件.comなら簡単にリスクヘッジできる理由

・収益物件.comのメディアでは今後、不動産投資に必要な知識を続々紹介していく予定です。最新版のリスクヘッジ方法を収益物件.comで習得しちゃいましょう

・収益物件.comでは専門家へのチャットサービスをアプリに内蔵しているため、いつでもどこでも専門家に質問することができます。

 

このように収益物件.comなら不動産投資の知識を持たない方でも、プロのサポートを受けることによって不動産投資に対する正しい知識を簡単に身に着けることができます。ですから収益物件.comは不動産投資を始めるのに最適なサービスと言えるでしょう。

 

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2018.06.19 「自由の効くお金」を殖やす方法。アプリでできる最新投資スタイルとは

お金を殖やすことの重要性は分かっているけれど…

 

出典:日本の財政関係資料(財務省)https://www.mof.go.jp/budget/fiscal_condition/related_data/201803_00.pdf

 

少子高齢化が進むニッポン、果たして自分の老後には年金がもらえるのでしょうか? 年金がもらえたとしても、生活するのに十分な年金はもらえるのでしょうか? 上記のグラフを見てもお分かりのように、日本は歳入の34.5%を公債費で賄っています。財政状況も悪化の一途。毎年赤字国債を垂れ流しています。

このような日本の財政状況を見ても、「老後の資金は自分で作る」ことが重要だとお分かりいただけると思います。

老後、政府を頼れないとしたら、老後の資金はどのように作っていくべきでしょうか? 現状、本業も忙しい中、上手く資産を増やして行ける術はあるのでしょうか?

 

片手間で始める「資産運用」の条件

いくら本業を頑張ったとしても、現実問題として今以上に大きく給料をあげるのは難しいですよね。「老後の資金を貯めたい」「自由の効くお金を増やしたい」そんな場合はどうしたらよいのでしょうか。

答えはなんらかの副業、たとえば投資です。

ではどんな投資が理想的な副業なのでしょうか? まず、本業が生活の軸ですので、少ない時間でできることでなければいけません。また副業でリスクを負ってしまっては本末転倒になってしまいます。ですから低リスクで、できればリターンが大きいものがよいですよね。では、働きながらできる理想の投資を考えていきましょう。

 

≪働きながらできる副業(投資)リスト≫

不動産投資 株式投資 FX 純金積立
手間
インカムゲイン ×
キャピタルゲイン
収益性総合
リスク

一目瞭然です。不動産投資が最も会社員向きの副業であるといえます。株式投資やFXは難しいテクニカル分析を覚えたり、毎日こまごました情報を収集しなければなりませんので手間がかかりすぎます。また急落や急騰が日常茶飯事ですので、仕事をしながら安心して投資できる金融商品ではありません。

堅いイメージの純金積立ですが、インカムゲインが全くないところが投資としてポイントが低い点になります。

他の投資商品と比較して、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資は全てにおいて合格点といってよいでしょう。

 

収益物件.comなら、知識ゼロから安心の不動産投資。

他の投資商品と比較して手軽に始めることができる不動産投資ですが、それでも全く何も知らなくてよいわけではありません。しかし投資初心者が「なにをしたらよいのか」最初からわかるわけはないのが普通です。

収益物件.comなら「知識ゼロ」でも安心して不動産投資を始めることができます。

 

≪収益物件.comがオススメな理由≫

管理や売却をアプリで一元管理

煩わしい不動産売買の管理をアプリで一元管理することができます。ですから初心者でも迷うことなく不動産投資をすることが可能です。

 

専門家にチャットでリアルタイム相談

収益物件.comなら、その道を究めた士業(税理士・行政書士・弁護士)の専門家や百戦練磨の不動産会社、不動産流通機構の方々にチャットでリアルタイムに相談することができます。

ユーザー情報に基づき、「信用」の側面から投資可能な物件だけをサジェスト

不動産投資でその勝敗を分けるポイントは「物件探し」です。収益物件.comなら、ユーザー情報に基づき、「信用」の側面から投資可能な物件だけをサジェストしてあるので、初心者でも安心して物件選びをすることができます。