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2018.08.03 「液状化リスク」は投資マンション購入において考慮すべき?

湾岸マンションに投資する際の不安。頭を過る「液状化リスク」のこと

現金資産を持っているが、銀行の金庫で唸らせている…そんな方がふと将来に不安を覚え、不動産投資による資産運用をしたいと思った時、種々の「リスク」について漠然とした不安に襲われることと思います。

その中でも、投資を始めたいという方が頭に思い浮かべやすいリスクが「地震」。そして「液状化」の三文字ではないでしょうか。

 

例えば東京都の場合、晴海・月島・築地・豊洲・有明といった湾岸エリアは、2020年東京オリンピック開催に向けて注目度を増しています。一方で、埋立地であるこれら地域の液状化リスクが高いことは、みなさまご承知の通りと思います。

 

そもそも、なぜ湾岸地域に高層ビル・高層マンションを建てても大丈夫なのでしょうか。

かつて聞き及んだことのある「液状化リスク」と、地盤が弱いはずの湾岸地域に立ち並ぶタワーマンション群。建設に関する知識のない方にとって、この取り合わせは不思議に思えるのではないでしょうか?

 

今回は液状化について「目で」リスクを確かめる方法と、液状化リスクのある土地において高層ビルを建てる際に施工される「支持杭」について紹介したいと思います。

 

液状化リスクを目で見る – 液状化予測図

地域ごとの液状化リスクについては、各自治体の行政機関が予測図を発行しています。例えば東京都で投資マンションを購入したいと考えた場合、下記の公開データで液状化リスクの高低を確認することが出来ます。

(参考:東京都建設局 – 東京の液状化予測図 平成24年度改訂版

 

こちらの予測図では東京都内の地域に関する液状化リスクを、住居を目視できるほどの細かな粒度で閲覧することが出来ます。

 

閲覧するためには、「液状化予測図へ」の右側の「予測図のみ」もしくは「予測図 + 主題図」のボタンをクリックします。

同ページでは、液状化判定に用いられる数値(値, 値)の計算法や、それらに基づく液状化予測の判定法についても全て公開されているため、データの信頼性についてもしっかりと理解しながら読み解くことが出来る点が嬉しいですね。

 

高層ビル・高層マンションを支える「支持杭」のこと

 

先ほどの液状化予測図(全体図)を見ただけでも、湾岸地域において、リスクの高い土地が多いことが分かると思います。これら土地に高層ビル・高層マンションが立ち並ぶことの種明かしをしましょう。

 

埋立地のような軟弱地盤の土地でも、地下深くには固い岩盤(支持層)が存在します。マンションを建築する際は、この岩盤(支持層)まで届くような杭を多数打ち込み、地盤が液状化してもマンションの大重量を支えるための備えとします。

 

これを「支持杭」と呼びます。支持杭こそが、先ほど述べた、「液状化リスクのある土地に、タワーマンションが立ち並ぶ光景」における、「縁の下の力持ち」なのですね。

支持杭の設計・施工が正しくなされていれば、建物そのものが傾くというリスクは極めて小さなものになります。

 

建物以外の「液状化リスク」

 

不動産投資家が懸念すべき液状化リスクは「建物が傾く」ことだけではありません。

土地の地表面に凹凸が生じたり、水道管やガス管といったライフラインが損傷を受けたりといった被害が生じる可能性があるため、生活上の利便性を損なうことがないかどうかは事前にチェックしておくと安心です。

 

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2018.06.21 リスクヘッジしやすさがポイント。「不動産投資」の魅力

不動産投資における、リスクの分類

空室リスク

空室リスクは不動産投資における最大のリスクです。なぜなら 家賃(収益)は入ってこなくても、ローン(支出)の返済は発生し続けるからです。また長期にわたり空室が続くことによって、家賃を引き下げる必要性も出てきます。家賃の引き下げは家賃収入が減少するだけではなく、収益率が低下することにより物件価値をも低下させる恐れがあります。

こうした空室リスクにも対策はあります。物件選びの段階で空室リスクが低い物件(回転率がよく、利回りの高い物件)を選ぶことがその一つです。

滞納リスク

順調に家賃を振り込んでいた入居者が突然の病気やリストラなどの理由から家賃を滞納するケースがあります。これが滞納リスクです。日本賃貸住宅管理協会の第17回住宅市場景況感調査によると、家賃の滞納率は全国平均で6.6%になっていますので、ありえないリスクではありません。こうした滞納リスクは家賃債務保証を付けることで、簡単に対策することができます。

出典:日本賃貸住宅管理協会HP

https://www.jpm.jp/marketdata/

金利リスク

現在日本ではマイナス金利を採用しています。ですから、今後将来的に金利が上昇していく可能性は否定できません。こうした金利リスクは不動産投資の資金を借り入れるときに固定金利を選択するなどして対策することができます。

物件下落リスク

経験劣化などで物件価値が下落することがあります。こういった物件下落リスク対策としては物件価値が向上するリノベーションを行うことがあげられます。

損害リスク

地震大国日本では地震やそれに伴う火災などのリスクがつきものになっています。こうした災害に対しては火災保険(地震保険付き)に加入することでリスクを防止することが可能です。

不動産管理会社の倒産リスク

不動産の管理を依頼していた不動産会社が倒産した場合、敷金などが返還されないというリスクが発生します。実績があり信頼できる不動産会社を選択することで、こうしたリスクを回避することができます。

見てきたように、不動産投資に付随する様々な「リスク」は株式やFX投資と比較しても容易にヘッジすることが可能なリスクばかりです。ですからリスクに対する正しい知識を身に着けることで、不動産投資リスクから身を守ることが可能になっています。

不動産投資初心者向けアプリ – 収益物件.comで簡単リスクヘッジ

収益物件.comなら簡単にリスクヘッジできる理由

・収益物件.comのメディアでは今後、不動産投資に必要な知識を続々紹介していく予定です。最新版のリスクヘッジ方法を収益物件.comで習得しちゃいましょう

・収益物件.comでは専門家へのチャットサービスをアプリに内蔵しているため、いつでもどこでも専門家に質問することができます。

 

このように収益物件.comなら不動産投資の知識を持たない方でも、プロのサポートを受けることによって不動産投資に対する正しい知識を簡単に身に着けることができます。ですから収益物件.comは不動産投資を始めるのに最適なサービスと言えるでしょう。

 

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2018.06.19 「自由の効くお金」を殖やす方法。アプリでできる最新投資スタイルとは

お金を殖やすことの重要性は分かっているけれど…

 

出典:日本の財政関係資料(財務省)https://www.mof.go.jp/budget/fiscal_condition/related_data/201803_00.pdf

 

少子高齢化が進むニッポン、果たして自分の老後には年金がもらえるのでしょうか? 年金がもらえたとしても、生活するのに十分な年金はもらえるのでしょうか? 上記のグラフを見てもお分かりのように、日本は歳入の34.5%を公債費で賄っています。財政状況も悪化の一途。毎年赤字国債を垂れ流しています。

このような日本の財政状況を見ても、「老後の資金は自分で作る」ことが重要だとお分かりいただけると思います。

老後、政府を頼れないとしたら、老後の資金はどのように作っていくべきでしょうか? 現状、本業も忙しい中、上手く資産を増やして行ける術はあるのでしょうか?

 

片手間で始める「資産運用」の条件

いくら本業を頑張ったとしても、現実問題として今以上に大きく給料をあげるのは難しいですよね。「老後の資金を貯めたい」「自由の効くお金を増やしたい」そんな場合はどうしたらよいのでしょうか。

答えはなんらかの副業、たとえば投資です。

ではどんな投資が理想的な副業なのでしょうか? まず、本業が生活の軸ですので、少ない時間でできることでなければいけません。また副業でリスクを負ってしまっては本末転倒になってしまいます。ですから低リスクで、できればリターンが大きいものがよいですよね。では、働きながらできる理想の投資を考えていきましょう。

 

≪働きながらできる副業(投資)リスト≫

不動産投資 株式投資 FX 純金積立
手間
インカムゲイン ×
キャピタルゲイン
収益性総合
リスク

一目瞭然です。不動産投資が最も会社員向きの副業であるといえます。株式投資やFXは難しいテクニカル分析を覚えたり、毎日こまごました情報を収集しなければなりませんので手間がかかりすぎます。また急落や急騰が日常茶飯事ですので、仕事をしながら安心して投資できる金融商品ではありません。

堅いイメージの純金積立ですが、インカムゲインが全くないところが投資としてポイントが低い点になります。

他の投資商品と比較して、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資は全てにおいて合格点といってよいでしょう。

 

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他の投資商品と比較して手軽に始めることができる不動産投資ですが、それでも全く何も知らなくてよいわけではありません。しかし投資初心者が「なにをしたらよいのか」最初からわかるわけはないのが普通です。

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≪収益物件.comがオススメな理由≫

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煩わしい不動産売買の管理をアプリで一元管理することができます。ですから初心者でも迷うことなく不動産投資をすることが可能です。

 

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