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2018.08.17 「投資物件」より先に「マイホーム」を買ってはいけない理由

不動産投資をしたいという方の中には、マイホームも購入したいと思っている人もいます。ここで注意すべき点は、投資用不動産とマイホームを購入する順番です。結論からいうと、マイホームを先に購入することは避けた方が良いでしょう。

投資用不動産を購入してからマイホームを購入した方が、自分の資産を上手に回すことができるからです。今回は、投資用物件よりも先にマイホームを買ってはいけない理由と、購入時の順番に関して詳しく解説していきます。

マイホームは先に買うな! その理由とは?

不動産投資家が先にマイホームを買ってはいけない理由は、以下の2点です。

・銀行からすると「収益を得ない借金」になるから

・マイホームは価値が落ちやすいから

まず、マイホームを購入するために組んでいる住宅ローンは、銀行からすると「収益を得ない借金」になります。マイホームは、当然ながら自分が住むように購入するのであって、第三者が賃貸するために購入するわけではありません。

つまり、投資の目線で見れば、マイホームは1円の収益も生み出さない上に、銀行の抵当権が設定されています。そのため、お金を貸す側の銀行からするとマイホームは担保価値がない不動産であり、それどころか「借金」として見るので、マイホームがあるおかげで他の借り入れがしにくくなるというわけです。

そのため、マイホームを先に買ってしまうと、投資用不動産の購入時に融資を受けにくくなるので、「マイホームは先に買うな!」という主張になります。

また、日本では未だに新築至上主義が根強く「新築物件は住んだ瞬間に資産価値が1割落ちる」とも言われています。つまり、5,000万円のマンションを購入すれば、そこに住んだ瞬間に売却に出しても、4,500万円程度まで価格が下がるということです。

一方、賃貸物件であればそこまで価格は落ちないケースが多いでしょう。理由は、マイホームの買主は「住む用」に買うのであって、賃貸物件は「収益用」に買うからです。

つまり、自分が住むなら新築・中古の差は大きいですが、収益用に買う人は「収益を得られれば良い」と思っているので、マイホームほど価値は落ちないというわけです。そのため、賃借人が付いていて、ある程度回っている物件は、中古であってもマイホームよりは高く売りやすいと言えます。

 

マイホームと不動産投資は順番が大事。

さて、前項のような理由によって、マイホームを先に買わない方が良いでしょう。おすすめの順番としては以下です。

・投資用不動産を購入する

・投資用不動産をきちんと運営する

・投資用不動産の利益を加味してマイホームを購入

まずは、投資用不動産を購入してきちんと運営しましょう。マイホームを購入する前であれば、「収益を得ない物件」を保有する前なので、投資用不動産のローンを組みやすいです。仮に、投資用不動産をきちんと運営していることで、月々4万円(年間52万円)の収益があるとします。

そのときに、マイホームを住宅ローンで購入すれば、投資用不動産で儲けたお金を頭金にもできますし、住宅ローンの返済にまわすこともできます。仮に、住宅ローンを組んで月々12万円の支払いになっても、投資不動産の収益を加味すると実質月々8万円で住むことができるというわけです。

投資物件相場金額が上がって投資用不動産を売却した方がお得と思えば、投資用不動産を売却してからマイホームを購入するという手段もあるでしょう。

 

 

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2018.07.15 倉庫の持つポテンシャル解説。投資物件としての魅力と注意点とは?

近年「倉庫」の対する投資的な需要が高まってきています。理由はマンションと比較して低コストで高利回りであることがあげられます。今回はこの「倉庫」の新たな利用方法を考えていきたいと思います。

倉庫から見える不動産投資の『新たな可能性』

倉庫とはいわば「ただの箱」です。中を改装すれば、おしゃれなカフェにでも、学習塾にも生まれ変わることができます。「ただの箱」であるからこそ、倉庫投資にはマンション投資に必要な手間やコストがかからないことが魅力です。なぜなら倉庫にはエアコンも給湯器も壁紙も水回りも、何も施す必要がないからです。

屋根付きの広い空間である倉庫はまさに「魔法の箱」。なににでも変身することができます。それが、倉庫投資の醍醐味といえましょう。

バスケットコートやカフェにも。倉庫の空間なら何でも出来る。

実際倉庫はどのように活用できるのでしょうか?具体的な事例をあげながら活用方法を見いだしていきましょう。

バスケットコートなどのスポーツ施設に

天井が高く、面積の広い倉庫はいうなれば体育館のようなものです。ですから、バスケットコートはもちろんのこと、テニスコートや、今流行のボルダリングジムなど、様々なスポーツ施設にすることができます。

複合アミューズメント施設

倉庫の空間を区切ることで、例えば「屋台村」のようなイメージでテナントに貸し出すことも可能です。お客さんは移動の手間もなく、多種多様な食事やお酒を楽しむことができます。

バンドの生演奏付きのバーやライブ会場

倉庫は駅前の繁華街ではなく、立地上少し不便な場所に立っている場合が多くなっています。ですから、「騒音」を気にする必要性が小さい物件も存在します。バンドの生演奏が聞けるバーや、ライブ会場といったアイデアも有り得ます。

自動車販売店のショールーム

倉庫には無駄な柱がないため、自由に自動車を並べることができます。ですから、自動車販売店のショールームにピッタリの物件です。

このように、倉庫には非常に高いポテンシャルがあります。アイディア次第では倉庫を活用して最先端のビジネスを展開していくことも可能。投資初心者であっても、ゆくゆくの可能性として抑えておくべき選択肢の一つです。

投資物件としての倉庫の注意点

初期の建設費用が通常の建物の半分である倉庫は初期費用が安くて済む投資物件だといえます。しかも、建物は「箱」ですのでメンテナンス費用もマンションと比較して段違いに安く済むというメリットもあります。加えて、入居者が自由に内装を設計し改良・修繕を行うため、基本的に事業が継続している間は契約が継続しやすいという特徴があります。ですから、軌道に乗れば高利回りの優良物件になります。

しかし、何事にもデメリットが存在することも確かです。入居者の事業が突然倒産した場合、撤去費用はオーナー持ちになってしまうなど、リスクが発生した場合その被害額が高額になることも考えられますので注意が必要です。