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2018.11.28 なぜ「空室率」が目立つのか?不動産投資市場の「スポンジ化」の現状

現在、不動産投資市場の「スポンジ化」が業界で話題になっています。特に、スポンジ化現象は2020年以降に懸念すべきことであり、それは個人の不動産投資家も例外ではありません。今回は、そんなスポンジ化について解説し、不動産投資家がどのように向き合うべきかを解説していきます。

 

 

スポンジ化は進んでいる

スポンジ化とは、簡単にいうと「空き家が増える」ということです。どういうことかというと、国土と人口を考えると分かりやすいです。

当然ですが、日本の国土は変わりません。しかし、日本では人口が減少するため、「使われない空間(賃貸物件など)」が多くなり、それが小さな穴が空くように見えることの比喩で「スポンジ化」といわれています。

不動産投資家にとって最も重要であり気になるポイントは、「儲かる物件選びができるかどうか」です。その「儲かる」ためのキーワードは空き家にならないことなので、スポンジ化が進むにつれて儲かる物件はどんどん減っていきます。

都市内でも、空き物件、放置率がランダムに多数発生し、都市の密度が低下しています。そのため、都市でも空いている空間が増え、スポンジ化は加速しているというわけです。

 

「スポンジ化」の展望。時期別で留意したい2つの要因

さて、そんなスポンジ化ですが、実際の不動産投資の今後を占う上では、その展望が気になるところです。展望に関しては、以下のように2つの時期別な要因に留意しましょう。

 

2020年オリンピック後の外国人観光客離れ

そもそも、現在の不動産投資市場は悪くありません。物件価格は高水準をキープしており、賃料や空室状況も悪くない推移になっています。その大きな要因となっているのはインバウンド需要による活況であり、それは2020年のオリンピック後に失速する可能性があります。

 

インバウンド需要の取り込み

日本に限らず、オリンピックの誘致が決まると、インバウンド需要を取り込むチャンスなので、国を上げて訪日観光客を呼び込む施策を講じます。たとえば、民泊事業の新法成立などもその一環です。

言い換えると、訪日観光客はオリンピックを契機に減少する可能性があり、日本に落ちるお金が減る可能性があるということです。そうなると日本経済にとってネガティブに働き、不動産市場でスポンジ化が進む原因になります。

 

外国人投資家離れ

また、そうなることで日本に魅力を感じて日本で不動産投資をしていた外国人投資家が、一気に物件を引きあげる(売却する)可能性があるのです。つまり、日本の不動産投資市場は供給過多の状態になり、スポンジ化が進み一気に値崩れするリスクを孕んでいます。

このように、オリンピックによって注目度が上がった日本は、オリンピック終了を契機に海外マネーの引き上げリスクがあるということです。

 

2022年問題

日本には、古くから「生産緑地」というものが存在しています。みなさんも、街中で生産緑地と看板の立ててある場所を目にしたことはあるでしょう。そもそも生産緑地とは、そのエリアを市街化したいものの、古くからの農家もいるので、その人達に配慮し緑地を残す施策のこと。

そして、社会的に「緑を減らさないで欲しい」という要望が強いことが背景にあり、緑を守るためにも生産緑地は存在します。しかし、2022年にそれらの指定が解除される予定であり、それに伴い生産緑地が住宅用地になると言われています。

立地の良い場所に生産緑地があるケースも多いので、住宅地としても十分採算が見込めるのです。つまり、生産緑地が解除される2022年には、投資用物件が増える可能性があり、増々スポンジ化が加速するリスクが潜んでいるというわけです。

 

その他の要因

ご存知の通り日本は人口減の一途を辿っています。それだけでもスポンジ化リスクがあるので、今後は2020年、2022年など目安になる時期があるわけではありませんが、全く儲からない・誰も取得しない、いわゆる「0円物件」が増えてくる可能性もあるのです。

つまり、不動産を投げ売りする層が出てくる可能性があり、そうなると不動産価値は増々落ちます。スポンジ化による既存物件の収益低下以外にも、物件の資産価値が下落するというリスクもあるということです。

 

「スポンジ化」を自分ごとに捉えて、不動産運用を

「日本の不動投資市場のスポンジ化」と聞くと、マクロな経済情勢に思われがちですが、実はミクロの世界で個人の不動産投資家にも深くかかわってきます。大事なのは、不動産市場の情報を集め、動向をつかんでおくことです。

スポンジ化現象が起こるとはいえ、当然上手く運営できている物件は数多く存在するはずです。その物件の1つになれるよう、情報収集を怠らず常にアンテナを高く張っておきましょう。

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2018.10.29 【サブリース問題】本業にあぐらをかく「ぼんやり大家」にならないために

「サブリース」と聞くと皆さんはどのようなイメージがありますか?昨今は、「かぼちゃの馬車事件」などサブリースに対してネガティブな報道が多いため、良いイメージを持っている人は少ないのではないでしょう。

しかし、サブリースは単に不動産投資の手段の1つに過ぎず、「サブリース=悪」と決めつけるのはもったいないです。もしかしたら、自分にとっては非常にメリットが大きい運用方法かもしれません。今回は、そんなサブリースに成功するための方法を解説していきます。

 

 

投資家なら、他人や会社を信じるな。情報は自分の耳で聞け

結論からいうと、サブリースは「自分で判断すること」が重要であり、それができれば投資で失敗するリスクは極めて小さくなるでしょう。サブリースにおいて「自分で判断する」とは、サブリース会社がきちんとした運用をしているか?を自分の目と耳で判断することです。

また、サブリース会社に支払う手数料は大体5%~12%程度です。手数料率は非常に幅広く設定されているので、手数料が安すぎる会社は、特に上記を重点的にチェックする必要があります。

 

サブリース会社がきちんとした運用をしているか?

サブリース会社の見極めで重要な点は以下です。
・実績
・地域性の強み
・客付けの強み

サブリース会社の実績を確認するために、IR情報をはじめとした資料を読み込むことです。現在では、大抵の会社がホームページで実績を明示しており、逆にホームページがきちんと整備されていない会社は信頼できません。

ただし、実績があるから安心できるとは言い切れません。現に大手のレオパレスもサブリースの契約を強制的に解約したとして問題になりました。そのため、次に見るべきは、サブリース契約を結ぼうとしている物件のある地域にどのくらいの実績があるか?という点です。

そのエリアに物件が多ければ、地域性の強みがあるといえます。「地域性の強み」は客付けできるどうかを左右します。かぼちゃの馬車事件も、結局サブリース会社のスマートデイズが客付けできなかったことで、オーナーに支払うはずだった賃料を支払えずに倒産してしまいました。そのようなことにならないように、地域性と客付けに強みがあるかは必ずチェックしましょう。

 

エリアによっては売却しやすい

サブリースは使い方次第では空室リスクをなくしてくれる良い運用方法です。確かに、サブリースに関してはネガティブなニュースも多く、全てのサブリース会社がスマートデイズのように破綻してしまうリスクはあります。

そのため、良い意味でサブリース会社を信頼しきらず、空室が続けばそのことを察知し、理由と対策をサブリース会社にヒアリングしましょう。「空室でもどうせ賃料収入があるから関係ない」とあぐらをかいていると、いつの間にかスマートデイズのようにサブリース会社が破綻しているということにもなりかねません。

サブリースを利用するときは「サブリース会社の破綻」などのリスク面を知り、その上で上述したサブリース会社の見極めを意識して会社の選定を行うことが重要です。

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2018.06.21 リスクヘッジしやすさがポイント。「不動産投資」の魅力

不動産投資における、リスクの分類

空室リスク

空室リスクは不動産投資における最大のリスクです。なぜなら 家賃(収益)は入ってこなくても、ローン(支出)の返済は発生し続けるからです。また長期にわたり空室が続くことによって、家賃を引き下げる必要性も出てきます。家賃の引き下げは家賃収入が減少するだけではなく、収益率が低下することにより物件価値をも低下させる恐れがあります。

こうした空室リスクにも対策はあります。物件選びの段階で空室リスクが低い物件(回転率がよく、利回りの高い物件)を選ぶことがその一つです。

滞納リスク

順調に家賃を振り込んでいた入居者が突然の病気やリストラなどの理由から家賃を滞納するケースがあります。これが滞納リスクです。日本賃貸住宅管理協会の第17回住宅市場景況感調査によると、家賃の滞納率は全国平均で6.6%になっていますので、ありえないリスクではありません。こうした滞納リスクは家賃債務保証を付けることで、簡単に対策することができます。

出典:日本賃貸住宅管理協会HP

https://www.jpm.jp/marketdata/

金利リスク

現在日本ではマイナス金利を採用しています。ですから、今後将来的に金利が上昇していく可能性は否定できません。こうした金利リスクは不動産投資の資金を借り入れるときに固定金利を選択するなどして対策することができます。

物件下落リスク

経験劣化などで物件価値が下落することがあります。こういった物件下落リスク対策としては物件価値が向上するリノベーションを行うことがあげられます。

損害リスク

地震大国日本では地震やそれに伴う火災などのリスクがつきものになっています。こうした災害に対しては火災保険(地震保険付き)に加入することでリスクを防止することが可能です。

不動産管理会社の倒産リスク

不動産の管理を依頼していた不動産会社が倒産した場合、敷金などが返還されないというリスクが発生します。実績があり信頼できる不動産会社を選択することで、こうしたリスクを回避することができます。

見てきたように、不動産投資に付随する様々な「リスク」は株式やFX投資と比較しても容易にヘッジすることが可能なリスクばかりです。ですからリスクに対する正しい知識を身に着けることで、不動産投資リスクから身を守ることが可能になっています。

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このように収益物件.comなら不動産投資の知識を持たない方でも、プロのサポートを受けることによって不動産投資に対する正しい知識を簡単に身に着けることができます。ですから収益物件.comは不動産投資を始めるのに最適なサービスと言えるでしょう。