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2018.12.20 【空室対策】あなたの収益物件を「人気物件」にするための賃貸設備とは?

不動産投資を考えていて、本格的に物件の購入を検討している人もいるでしょう。そんな人は、自分の所有している物件が、空室にならないよう「人気物件」になる術を知っておくべきです。今回は、そんな人気物件になるための術として、「賃貸設備」に注目して解説していきます。
今回は、そもそもワンルームマンション投資がなぜ人気があるのか?そして、ワンルームマンション規制があることでどのような影響があるのか?を解説していきます。

 

 

部屋が空いていては、どんな物件を買っても意味がない

大前提として、あなたがどんな物件を買おうとその物件に人が入らなければ何の意味もありません。不動産投資の基本は家賃収入なので、空室になってしまえば収入はゼロです。

それどころか、空室でも固定資産税やローン支払いはありますので、手持ち資金がどんどん減っていってしまいます。不動産投資において「物件選び」は最重要事項とも言えますが、そこでやることが終わるわけではありません。物件購入後もきちんとした空室対策が必要です。

 

「相場より高い家賃でも決まる」と言わせる設備とは

空室対策に効くのは単純な話で、入居希望者に「人気物件」と思ってもらうことです。そんな人気物件は相場よりも高い家賃で賃付けでき、そうなるための一例として「賃貸設備」があります。以下より、そんな人気設備を紹介していきます。

 

王道の「インターネット無料」。しかし注意点もあり

ワンルームマンションを売るときは、主に不動産投資家がターゲットになるので、「入居用」に購入する層を取り込みにくいです。そのため、広めのマンションよりはターゲットが少なく売りにくいのですが、それも収益性の高いエリアを選ぶことでカバーできます。

そして、前項の通りワンルームマンションは賃貸需要が高いので、収益性が高い物件になりやすいのです。

 

ランク急上昇、期待のルーキー「宅配ボックス」

次に、昨今では宅配ボックスの人気が凄まじいです。特に日中家にいない単身者に人気なので、宅配ボックスの整備された物件の不動産投資は単身者をメインターゲットにします。宅配ボックスの人気が上昇した大きな理由は、アマゾンをはじめとするネットショッピングの普及でしょう。

それによって、物流業者は大変な負担になっており、再配達の手間とコストが社会問題にまで発展しました。その問題を解決できる問題が宅配ボックスなのです。また、宅配ボックスがないということは、確実に家にいる時間に届けるように設定する必要があります。

そうなると、会社員であれば欲しいものがあっても土日まで待つ必要があり、「すぐに手に入る」というネットショッピングの魅力が半減するのです。

 

ウォークインクローゼット

「ウォークインクローゼット」も、不動の人気を誇る設備といえます。特に単身者向けの物件の場合、収納が小さいケースが多いので、ウォークインクローゼットがあると競合物件と差別化ができます。もちろん、ウォークインクローゼットがあると、その分部屋の面積が小さくなるので、そことのバランスは重要です。

そのため、たとえば6.5帖ある部屋で、0.5帖を収納に回すことでウォークインクローゼットができるなら、畳数は6帖台をキープしながらウォークインクローゼットがつくれます。このように、ウォークインクローゼットはほかの部屋との帖数を見ながら、その効果を見極めると良いでしょう。

賃貸設備は色々と種類がありますが、特に投資用物件に住む単身者には上記の賃貸設備の評価が高いです。賃貸設備は人気物件になる要素の1つなので、物件選びの判断材料の1つにしておきましょう。

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2018.10.29 【サブリース問題】本業にあぐらをかく「ぼんやり大家」にならないために

「サブリース」と聞くと皆さんはどのようなイメージがありますか?昨今は、「かぼちゃの馬車事件」などサブリースに対してネガティブな報道が多いため、良いイメージを持っている人は少ないのではないでしょう。

しかし、サブリースは単に不動産投資の手段の1つに過ぎず、「サブリース=悪」と決めつけるのはもったいないです。もしかしたら、自分にとっては非常にメリットが大きい運用方法かもしれません。今回は、そんなサブリースに成功するための方法を解説していきます。

 

 

投資家なら、他人や会社を信じるな。情報は自分の耳で聞け

結論からいうと、サブリースは「自分で判断すること」が重要であり、それができれば投資で失敗するリスクは極めて小さくなるでしょう。サブリースにおいて「自分で判断する」とは、サブリース会社がきちんとした運用をしているか?を自分の目と耳で判断することです。

また、サブリース会社に支払う手数料は大体5%~12%程度です。手数料率は非常に幅広く設定されているので、手数料が安すぎる会社は、特に上記を重点的にチェックする必要があります。

 

サブリース会社がきちんとした運用をしているか?

サブリース会社の見極めで重要な点は以下です。
・実績
・地域性の強み
・客付けの強み

サブリース会社の実績を確認するために、IR情報をはじめとした資料を読み込むことです。現在では、大抵の会社がホームページで実績を明示しており、逆にホームページがきちんと整備されていない会社は信頼できません。

ただし、実績があるから安心できるとは言い切れません。現に大手のレオパレスもサブリースの契約を強制的に解約したとして問題になりました。そのため、次に見るべきは、サブリース契約を結ぼうとしている物件のある地域にどのくらいの実績があるか?という点です。

そのエリアに物件が多ければ、地域性の強みがあるといえます。「地域性の強み」は客付けできるどうかを左右します。かぼちゃの馬車事件も、結局サブリース会社のスマートデイズが客付けできなかったことで、オーナーに支払うはずだった賃料を支払えずに倒産してしまいました。そのようなことにならないように、地域性と客付けに強みがあるかは必ずチェックしましょう。

 

エリアによっては売却しやすい

サブリースは使い方次第では空室リスクをなくしてくれる良い運用方法です。確かに、サブリースに関してはネガティブなニュースも多く、全てのサブリース会社がスマートデイズのように破綻してしまうリスクはあります。

そのため、良い意味でサブリース会社を信頼しきらず、空室が続けばそのことを察知し、理由と対策をサブリース会社にヒアリングしましょう。「空室でもどうせ賃料収入があるから関係ない」とあぐらをかいていると、いつの間にかスマートデイズのようにサブリース会社が破綻しているということにもなりかねません。

サブリースを利用するときは「サブリース会社の破綻」などのリスク面を知り、その上で上述したサブリース会社の見極めを意識して会社の選定を行うことが重要です。

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2018.07.11 不動産投資においてインテリアコーディネートの知識が大切な理由

マンション投資で重要になってくるのは、物件の資産価値をどのように向上させていくのかということです。今回は、投資家にも知ってほしい「インテリアコーディネート」の基本について紹介していきます。入居者が住んでみたいと思えるような住居空間を作ることで空室問題が回避され、家賃収入もアップすることが可能です。

 

不動産投資をするならインテリアコーディネートの知識が不可欠な理由

中古マンションに投資する場合は当然ですが、新築マンションに投資する場合でも経年劣化は必ず起こるので何らかのリフォームなどが必要になってきます。そしてこのリフォームがマンション投資の勝負の分かれ目になります。単純にリフォーム(原状回復)だけで済ませるのか? 更なる資産価値を向上させるために「インテリアコーディネート」を取り入れるのか? という選択です。

リフォームで済ませた場合のメリットはコストが安く済むことです。対してデメリットが原状回復しただけなので、資産価値的には変わらないということになります。インテリアコーディネートを取り入れるメリットは資産価値が向上する点にあります。デメリットはやはり「コスト」がかかることになります。

コスト対資産価値という構図になってきますが、築25年を経過した中古マンションでもインテリアコーディネートを取り入れることで、家賃をアップさせている事例も存在することから、マンション経営の可能性を広げるにはインテリアコーディネートの知識は重要であると考えられます。

 

投資マンションにおけるインテリアコーディネートの威力

では実際にインテリアコーディネートを導入することでどのように利回りが上昇するのでしょうか? 今回は実際の例をあげていき検証していきます。

例 心斎橋マンション21軒
アメリカ村の近くなので、来訪者層(主に若者)やアメリカ村の店舗スタッフが入居するような部屋造りを意識
ユニットバス(浴室) トイレと分離して大きな浴室に
ユニットバス(トイレ) インターバスを使用
ミニキッチン キッチンは下の流し台の土台だけをメーカー物を使い、扉は別注で作成。
低い天井 天井を解体し天井高を(2M45㎝)まであげる

上記のようにおしゃれにインテリアコーディネートした結果、リフォーム前は家賃収入約平均5万円(1か月)だったところ、リフォーム後の家賃収入約7.8万~8万5千円(1か月)と大幅アップすることに成功しました。リフォームによる利回りアップは26.88%と、大幅に収益性が改善しています。

出典:週刊全国賃貸住宅新聞 2006年2月6日 No. 705

http://www.uptoup.com/press/p03.html?KeepThis=true&TB_iframe=true&width=610&height=500#kiji-1

 

賢く選ぶインテリアコーディネート

見てきたようにマンション投資にはインテリアコーディネートは不可欠であるといえます。しかし投資初心者の場合、「何をどうすればよいのか」わからなくて当然だといえます。そんな時に役立ってくれるのが「収益物件.com」です。収益物件.comを運営する株式会社スペースエージェントにはインテリアコーディネートのプロが在籍しているので、いつでもお問い合わせフォームから相談が可能。収益物件.comはアプリをダウンロード・登録すればすぐ活用することができます。ぜひご利用ください。