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2018.12.14 不動産投資の物件購入で失敗した、と思った時に取れるSOS策②

この記事では、前回に引き続き仮に不動産投資の物件購入に失敗した場合、オーナーとしてどのようなSOS策があるか?について解説します。まだSOS策①を読んでいな方はそちらを読んでからSOS策②をお読みください。

 

 

さて、SOS策①では不動産投資でも損切りは可能であるものの、相当の痛みを伴うという話、そして、損切りをしても不動産投資は長期スパンの投資なので、トータルでは十分に回収できる可能性があるという点を解説しました。

本記事はSOS策①とは違い、損切りはしない前提です。つまり、今の物件を保有したまま、何とか黒字転換するためのSOS策になります。

 

管理会社を変更する

まずは管理会社を変更するという方法です。これは、主に空室が続き赤字運用になっているケースに有効でしょう。というのも、一般的な物件管理には「入居付け業務」も含まれているので、検討者の集客や内見の案内も管理会社が行います。

つまり、この管理会社の良し悪しによって、物件の見学者数はもちろん、そこから成約に至るかどうかも変わってくるのです。もしかしたら、物件の空室が続くのは、管理会社の集客力・交渉力が弱いからなのかもしれません。

そのため、仮に大家の知人がいる場合は、その大家から情報を聞き出すのが良いでしょう。また、ネットの口コミや管理会社の日頃の対応を振り返ることや、内見の様子を一度見に行くことなどで、管理会社の良し悪しを見極めるという方法もあります。

その上で、管理階会社の質が悪いと判断すれば、より良い入居付けができる管理会社への鞍替えを検討することをおすすめします。

その場合、同じような物件種類の実績があるかどうか?どのくらいの管理実績があるか?自分のエリアの管理実績は多いか?をチェックしましょう。その実績が物件の集客力と、成約率に関係していきます。

 

リフォーム・リノベーションで物件の魅力アップ

また、ほかのSOS策としては、リフォーム・リノベーションをすることで、物件の魅力をアップさせるという方法があります。その際は以下が重要です。
・ターゲットのイメージ
・費用対効果の計算

まず、ターゲット(誰が住むか?)をイメージしましょう。不動産投資で失敗しているということは、ターゲット選定が間違っている、もしくはターゲット選定は合っているものの、そのターゲットに部屋が評価されていないということです。

仮に前者であれば、そもそものターゲットを考え直さなければいけないので、リフォーム・リノベーションをする段階ではありません。後者であれば、そのターゲットが何を求めているか?をリフォーム・リノベーションで実現させましょう。

たとえば、女子大学が近くにあり、入居者には女子大学生が多いと仮定します。その場合、ターゲットである女子大学生はセキュリティや水回りを気にする可能性が高いです。そのため、防犯カメラの設置や、玄関ドアの二重ロック、水回り設備の入れ替えなどが有効的でしょう。

一方、男性がメインターゲットの場合、そのようなリフォーム・リノベーションは大して効果がないかもしれません。そのため、ターゲットを見極め、リフォーム・リノベーションによって家賃アップは可能か?空室状態は改善するか?という「効果」を考え、リフォーム・リノベーション費用と対比させましょう。

その費用対効果をきちんと考えた上で、リフォーム・リノベーションを実施するかの判断をします。リフォーム・リノベーションに関してもっと詳しく知りたい方は、以下の記事をお読みください。

参考:金になるリフォーム、金にならないリフォーム

 

投資家ならではの冷徹な目線で物件を評価しよう

突然ですが、心理学効果に「サンクコスト」(sunk-cost)というものがあります。これは、「既に回収が不可能であるコスト」という意味です。投資家はサンクコストにも関わらず「資金を投じた分、得をしないと収まらない」という心理に煽られている危険性があります。

つまり、回収不可能なのに無駄にもがいてしまうということです。上述した「管理会社変更」や「リフォーム」は、確かに物件の運用を改善させるための手段です。しかし、この対策をすることで「より傷口を広げてしまう」という可能性もあります。

何が言いたいかというと、サンクコストであることを自覚しているにも関わらず、上述の改善策を実行するのは避けた方が良いということです。ときには、SOS策①で講じた勇気ある撤退をした方が、長い目で見ると良いかもしれません。その判断を間違えないようにしましょう。

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2018.12.12 不動産投資の物件購入で失敗した、と思った時に取れるSOS策①

不動産投資には残念ながら「失敗」することもあります。要は、「賃貸付けが上手くいかない」などによって、赤字経営になってしまう状態です。そんな不動産投資で物件選びに失敗したときの、オーナーが取るべきSOS策を全2回に渡って解説します。今回はその1回目です。

 

 

不動産投資に「損切り」はあるか?

いきなりですが、「損切り」という言葉をご存知でしょうか?

損切りは主に株式投資やFX投資で使われる言葉であり、「保有している株が下がり、今売ると赤字だけでこれ以上損失を拡大させないために売却する」という意味です。要は、損をするのは分かっているけど「売却」という選択肢を取ることを損切りといいます。

 

単身者の選択肢はマンションの賃貸物件

まず、単身者が居住地を選ぶときは、マンションの賃貸物件がメインになります。たとえば、ファミリー層であれば「戸建」をという選択肢が増え、さらに戸建もマンションも「購入する」という選択肢も増えます。

一方、単身者の中で「戸建」を選ぶ人は少ないですし、ファミリー層ほど「購入」を選ぶ人も少ないと考えられます。つまり、競合物件が少ないので単身者をターゲットにするワンルーム投資は需要が高いのです。

 

損切りの例

たとえば、株価500円で1,000株(50万円分)購入したとします。その後、何かの事情で株価が450円に下がり、トータルでは5万円の損害になっていたとします。このときの選択肢は3つです。1つ目は株価が上がるまで待つこと。2つ目は450円の状態で株を取得し、平均取得単価を下げること。

そして3つ目に、更なる下落するというリスクヘッジのため、5万円損するのを覚悟で450円の状態で損切りすることです。損切りすることで今後のさらなる損失を防ぐことができますし、次に別の銘柄を購入する資金にもなります。

 

不動産投資では?

さて、そんな損切りは不動産投資でもできるのでしょうか?結論からいうと、かなりの痛みを伴いますが可能です。

たとえば、あなたが以下のような物件を運用していたとします。
・入居者がつかずに収益が全然あがらない物件
・当初の想定家賃を引き下げざるを得ずCFが赤字の物件

このような状態が続けば収益は赤字が続き、不動産投資をしている意味がないです。むしろ、不動産を保有していることで、手持ち資金がどんどんマイナスになっている最悪の状況といえるでしょう。

そのため、「売却する」という選択肢はあり得ますが、そもそも現状入居者がつかない物件なので、買値よりも大幅な安値で売ることになる可能性は極めて高いです。

そうなると、売却してもローンの残債を払いきれない可能性もあり、結果として借金が残るというケースもあります。まさにこれが「損切り」の状況といえるでしょう。ただ、言い方は悪いですが、この状況になればゲームオーバーとなり、投資の世界からしばらく退場せざるを得ません。

不動産投資の損切りは、株式売買の損切りとは桁違いの損失額になるので、「損切りしない物件選び」がいかに重要か分かると思います。

 

高い勉強料だが希望は捨てるな。負けを認める売却で2棟目へ

仮に、現在運用に失敗している物件の売却に成功した場合の話です。売却したことでローンも完済でき、一定額の預貯金を残せた場合には、1棟目の失敗から切り替えて、新たに2棟目の選定に移ることが可能です。1棟目で失敗した分、同じ失敗を繰り返さないためにノウハウは蓄積されているはずです。

また、もともと不動産投資は10年20年スパンという長期的な投資になります。そのため、仮に1棟目の投資でトータル300万円の損失を出したとしても、長い目で見ればそのくらいの損失額は十分回収可能といえるでしょう。

仮に、2棟目の物件が運用に成功し、キャッシュフロー(手元に残るお金)が毎年60万円あったとします。これは毎月5万円黒字になれば達成できるので、現実的なキャッシュフローです。そうなれば、300万円の損失は5年で回収でき、その後は不動産投資のトータル収支で黒字転換できます。

⇒⇒⇒⇒不動産投資の物件購入で失敗した、と思った時に取れるSOS策②

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2018.09.23 中古木造アパートが欲しい!買う前にできること

不動産投資をするときに、「とにかくリスクを低くしたい」という人は多いです。そんな人が選びがちな物件が、価格の安い中古木造アパートですが、実は中古木造アパートにもリスクはあります。

確かに、中古アパートは比較的安く手に入れることができるので、特に初心者の方は惹かれる物件でしょう。もちろん中古アパートがダメというわけではなく、購入するならリスクとその対処法を知っておくべき、という話を今回はしてみたいと思います。

 

中古木造アパートのリスクを減らす為に出来ること

早速、中古木造アパートのリスク、およびそのリスクを解消する方法を解説していきます。
 

自己資金を貯蓄しておく

まず、中古木造アパート投資は、物件価格に対して月々の返済金額が高くなる傾向にあります。というのもの、木造建物は耐用年数が22年と短いので、銀行の担保評価も低くなりがちだからです。銀行の担保評価が低くなれば、銀行側も長期間の融資を認めてくれません。

つまり、木造アパートの融資は借入期間が短くなりがちなので、必然的に月々返済額が上がってしまうというわけです。たとえば、鉄筋コンクリート造が耐用年数47年なので、区分マンションを購入するときと木造アパートを購入するときとでは、銀行の評価が大きく変わるのは想像できると思います。

この「月々の返済金額が高くなる傾向にある」という点への対策は、自己資金の貯蓄をしておくことです。一番怖い状況は、空室が多くなり「ローン返済>家賃収入」という状態がつづくことです。仮に、この状態が数か月つづいても、手持ち資金から捻出できる蓄えは用意しておきましょう。
 

出口戦略に関するリテラシー

また、中古木造アパートを取得するときは、出口戦略を重視する必要があります。出口とは「売却先」のことなので、出口戦略とは売却するときを想定した物件選びが必要ということです。というのも、木造アパートは上述したように耐用年数が短いので、融資の条件が厳しいです。

ということは、将来的に売却するときは、築年数がさらに経過しているため、買い手側の融資が非常に厳しくなるということです。このような状態だと、「買いたくても融資が付かない」という状態になることもあり、中々売れないこともあります。

この「出口戦略が重要」という点への対策は、なるべく築浅の中古アパートを買うという方法と、収益性の高いアパートをきちんと見極めるということしかありません。仮に、築年数が古くても、満室稼働がずっと続いているアパートは収益性が高いので、銀行も高く評価してくれます。
 

メンテナンスに関するリテラシー

中古物件は築年数にもよりますが、新築よりメンテナンス費用がかかるのは間違いありません。特に、木造のアパートは鉄筋コンクリート造のマンションよりも、劣化するスピードが早いです。ただ、せっかく安くアパートを買ってもメンテナンス費用が高額になれば収益は削られます。

そのため、中古アパート経営をするなら、メンテナンスに関してのリテラシーは高めておきましょう。どの部分を修繕する必要があるのか?その修繕はどのくらいの金額がかかるのか?程度は理解しておかないと、精度の高い収支計算はできません。

リスクを減らすために「専門家」に頼る!

さて、このように中古アパートは安価であるというメリットもありますが、上述したようにデメリットもあります。ただ、特に「出口戦略」と「メンテナンス」に関するリテラシーを上げるのは、不動産業者でない限り中々難しいのも事実です。

やはり、経験していないと分からないことが多いため、ネットや書籍などから得る知識だけだと限界があります。そんなときには、収益物件.comを利用すると良いでしょう。

というのも、収益物件.comは投資用物件が探せる上にチャット機能が備わっているので、専門家にチャットで相談しながら物件選びができるからです。もちろん、上述した点以外の相談も色々とできるため、不動産投資全般においてメリットが大きいと言えるでしょう。

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2018.09.11 中古物件は「特に」出口戦略が重要なのはなぜ?

不動産投資を考えるとき最初は中古物件を検討される方が多いです。
新築ほど高額な資金が必要ではなく、リフォームで入居者を募集できるという大きなメリットがあります。
しかし、中古物件で不動産投資を始める前にその物件の5年後、10年後をイメージして出口戦略を考える必要があります。
今回は、物件購入時から考える不動産投資の出口戦略をお伝えしていきます。

 

中古物件の「出口戦略」を考えていますか?

中古物件で不動産投資を始めるなら、その物件を最終的には家族に相続させるのか、それともある程度維持して売却をするのかを考えておくことが必須です。

なぜ買う前から売ることを考えるのか?と不思議に思われる方もいるでしょう。

しかしこれは不動産投資をする方なら、必ず考えなければならないことです。

収益物件として物件を購入する場合、売却を視野に入れないと最終的に損をします。今回は、その理由について見ていきましょう。

「売れない中古物件」ってどんな物件?

一例を上げてご説明します。

築8年目の木造モルタルアパートを購入したとします。リフォームして10年余り運営してその後、売却を検討するときその物件は新築から18年経過しています。

この物件を売却しようとすると、次に購入する方が購入費用を銀行融資でまかなおうとする場合、融資審査が下りない可能性があります。

原因は建物の耐用年数にあります。木造モルタルの耐用年数は20年です。

建物の耐用年数が迫り、大幅な修繕費用が必要となるがそれに見合った家賃が取れるのか?運営していけるのか?という部分と返済期間をみて銀行は審査するのです。

物件の耐用年数の目安を国税庁のサイトより引用したのが以下になります。

 

一般的な2階建てアパートなどの耐用年数

木骨木造モルタル  事務所用      22年

店舗・住居用    20年

マンションなどの耐用年数

鉄筋コンクリート  事務所用      50年

店舗・住居用    47年

 

※ 国税庁の「主な限伽償却資産の耐用年数」から抜粋しました。

 

この耐用年数をみてお分かりの通り築20年近い木造モルタルアパートなどの物件は、現在入居者がいても建物の価格としては価値が低く、土地代のみの評価額しか付かない場合もあります。

このことのリスクを、物件購入時より考える必要があります。

 

現在築8年目の建物を10年後に売るときにはほとんど建物の価値はない。

10年後、土地代だけの売却でも利益は出るのか?

購入金額、維持費、そして最終売却価格まで考えるのです。

 

これが、中古物件における不動産投資の出口戦略です。

 

その為にも、10年・15年後でも必ず売れる、そんな立地性や魅力のある物件を、購入時から選択する必要があります。あるいはリフォーム・リノベーションで付加価値を付けるのも良いでしょう。

 

間違っても、物件価格の安さにつられて、中古物件に飛びつくようなことが無いようにしましょう。

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2018.08.19 EXITから考える不動産投資。なぜ購入時から物件の売り方について考える必要があるのか?

不動産投資を検討している公務員にとって、将来的な収支を計算したライフプランは重要です。公務員は収入が安定している分、良い意味でも悪い意味でも「収入」の部分は変わらないからです。言い換えると、仕事で受け取る収入以外の部分が狂ってしまうと、ライフプランが全体的に狂ってしまうリスクもあります。

不動産投資もそのライフプランの一部に組み込まれるので、物件のEXITを考えた物件選びをすると、投資の成功確率は上がります。今回は、そんな「EXIT」から不動産投資を考えてみましょう。

 

素人投資家の「トントン」。これが大きな失敗を呼ぶ。

素人投資家がよく陥るのは、「トントン」という状態です。しかし、トントンの状態というのは、実は「後で負ける可能性の高い状態」なのです。不動産投資をしている医者や公務員はしばしば、友人や不動産会社との間でこんな会話をすることがあります。

「今保有している物件の調子はどう?」

「トントンってとこかな。不動産投資していることで節税できているし。」

この状態は、長期的スパンで見たら明確に負けている状態になります。というのも、不動産は実物資産なので、経年劣化していくからです。つまり、築年数が経つほど価値(家賃・売却価格)が落ちるということなので、今トントンの状態であれば、いずれマイナスの状態になる可能性は極めて高いでしょう。

この状態で得をしているのは、融資している金融機関だけです。ローンを完済している段階ならまだしも、不動産投資の序盤~中盤でトントンの状態は、自分が損をして銀行を儲けさせているだけの状態と言えるでしょう。

 

しっかり結果を出すためにはEXITから考えましょう。

さて、前項のような状況ではなく、しっかりと儲ける不動産投資をするためには、EXIT(出口)を考えて投資しなければいけません。EXITとは、言い換えると「この不動産投資でどのよう利益を上げ、リスクをコントロールするか?」ということです。

最終的に高く売れる物件というのは、高い家賃を支払って、高い属性の人が安定的に借りている物件です。一方、価値が下がる物件は、家賃が低いのに誰も借りておらず、今後も借りる人がいなさそう物件です。

もちろん、上記の「高く売れる物件」を手に入れられればそれに越したことはありませんが、そのような物件とは中々巡り合えません。そこで投資家は、「価値が下がる物件」を、どうにかして高く売れる物件に生まれ変わらせるかを考えます。

その方法は、ボロボロの物件を安く購入し、リフォームすることで物件価値を上げるという方法です。この方法であれば、取得価格が安いものの、家賃をある程度高く設定でき、継続的に賃借人が付いている状態にすることができます。

 

まずは物件を毎日みよう。

このように、物件を取得するときには、EXITを見据えた上で物件選びをしなければいけません。しかし、前項で解説した、高く売れる物件の見極めも、ボロボロの物件をリフォームする方法も簡単なことではありません。

そのような物件を見極める目は一朝一夕では養うことができず、継続的に収益物件を毎日見ることで養うことができます。毎日物件を見ることで、物件ごとの特徴を把握でき、売れ残っている物件の傾向も分かってきます。

公務員は収入が安定しており、ローンも組みやすいです。そのため、購入できる物件の数が多くなりがちなので、その分ハズレ物件を選択してしまう可能性も高いと言えるでしょう。

EXITを考えずに物件選びをするとハズレ物件を選択する可能性が高まるので、必ずEXITを加味した物件選びをしましょう。

 

 

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2018.07.09 投資不動産の売却タイミング~投資の出口戦略を探る

インカムゲイン(家賃)を目当てに不動産投資をしたとしても、投資には必ず「出口戦略」が必要になってきます。今回は保有不動産の「出口戦略」を考慮すべき場合について考えていきたいと思います。

 

不動産を売却する場合の税制上のポイントを知ろう!

不動産を売却する際も税金がかかります。長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用になる税率が大きく違ってきます。区別の仕方は不動産の所有期間が5年以上の場合は長期譲渡所得が適用されます。また5年以下の場合は短期譲渡所得が適用されます。また「不動産を売った年の1月1日現在」が基準点とされているので注意が必要です。

所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5% 20%
短期譲渡所得 30% 9% 39%

参考:国税庁HP

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

 

上記のように短期譲渡所得と長期譲渡所得ではなんと「倍」近くも税金が違うので不動産を売却する際には注意しましょう。

保有不動産の「出口戦略」その① – 5年経過後の売却

先ほど述べたように、保有不動産を5年未満で売却した場合高い税金がかかります。ですから不動産を保有して5年以上経過したときが、売却を検討してみるには良い機会であると言えます。

購入時より高く売却できる場合

不動産は経年劣化により価格が下落していくものです。また古くなった建物には修繕費がかかりやすくなります。もし購入時より高く売却できるのであれば、キャピタルゲイン目的でいったん売却を考えてみるべきです。この場合、今まで投資物件から得たインカムゲインはまるまる利益になっているからです。

優良物件を見つけた時

現在保有している物件よりもさらに収益率の高い物件を見つけた場合は売却を検討して、物件を乗り換えることも不動産投資には必要です。

保有不動産の「出口戦略」その② – 周囲の環境が大きく変わった場合

近くの大学や大きな企業が移転を決めるなどして、大きく環境が変化する場合は早々に売却を検討しなければなりません。需要と供給のバランスが崩れ大きく値下がりする危険性があるからです。

保有不動産の「出口戦略」その③ -大規模の修繕費用がかかる場合

経年劣化で大規模な修繕が必要になった場合は売却も視野に投資戦略を再考する必要が出てきます。あまりにも費用が掛かる場合は長い目でみて一旦売却したほうが投資効率が良いケースがあるからです。

保有不動産の「出口戦略」その④ -空室が長く続いた時

空室が長引く場合、家賃を引き下げか不動産の売却を検討することになります。空室期間が長いことで家賃を引き下げた場合、引き下げ後利回りが大きく下がってしまうからです。利回りが低下しないうちに売却を検討するのも一考です。

保有不動産の「出口戦略」その⑤ -不動産が高値の時

保有不動産が値上がりして「高くなったな」と思ったら、キャピタルゲイン目当てで売却も検討しましょう。保有不動産の価格は下記の参考サイトなどでも検索することができます。

参考:不動産取引価格情報検索

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet