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2018.07.24 リフォーム前物件 vs リフォーム済物件。「初めての物件」に適するのはどっち!?

「リフォーム済」「リフォーム前」初めての不動産投資に適するのはどっちだ!?

リフォーム済の物件とリフォーム前の物件、どちらを購入するのか迷いますよね? マンション投資初心者なら、余計な手間(リフォーム)もなく即入居者を募集することができるリフォーム済の物件に飛びつきたくなるかもしれません。しかし、物件の価格・利回りなど冷静に考えてみましょう。まず、両方のメリットとデメリットを考慮したうえで判断していくことが重要です。

リフォーム済の物件のメリット・デメリット

「リフォーム済物件」のメリット

リフォーム済の物件のメリットは購入と同時に即入居者を募集することができることです。リフォームを考えて、業者を選び、発注するといった一連の手間からも解放されます。また物件を購入するときに、物件のイメージがわかることもメリットにあげられます。

「リフォーム済物件」のデメリット(注意点)

リフォーム済物件の場合、リフォームの目的が「表面上だけきれいにする」ことという場合があります。配管や物件の構造部分に関して「なにが行われたのか」を知ることができないというデメリットが存在します。

近年では、ホームインスペクション(住宅診断)が普及してきています。住宅の専門家が第三者的な立場から住宅の劣化状況・欠陥の有無・改修すべき箇所などの診断を行ってくれます。ですから、売主にホームインスペクションを提案してから、購入を考えてもよいかもしれません。

「リフォーム前物件」のメリット・デメリット

「リフォーム前物件」のメリット

リフォーム前物件のメリットは価格が安いことです。また、リフォームもオーナーの好みで自由に行うことができます。またオーナー自らがDIYでリフォームしてしまえば、コストもかなり安く済みます。

リフォーム前物件+オーナー自らのDIYが最も利回りの高い組み合わせということになります。当然ですが、DIYでリフォームした場合の費用は「経費」になりますので、しっかりと確定申告のために領収書を保存するようにしましょう。

「リフォーム前物件」のデメリット

リフォーム前物件のデメリットは即入居者募集をすることができないことです。入居者がいない間はローンだけが発生することになるので注意が必要です。また、リフォームのイメージを考えたり、リフォーム業者との打ち合わせなど手間がかかることもメリットにあげられます。

視野を広く、ベストな収益物件の選択を

今回は「リフォーム済 vs リフォーム前」という視点から、物件を考えてきました。このほかにも投資物件にはオーナーチェンジ物件や、もちろん新築物件も存在します。より良い選択のための手段として「収益物件.com」を不動産投資のパートナーにしてみませんか?

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2018.07.17 中古物件のリフォームの基本と、修繕だけではない昨今のリフォームトレンド

中古物件を購入した場合に問題となるのがリフォームです。リフォームは、「どこまで手を入れるか」で大きくコストが変わってきます。今回は上手にリフォームを行い、利回りを改善できるコツをご紹介していきたいと思います。

リフォームに関する基礎知識

リフォームを行うことは、建物の寿命を延ばすことが目的であるケースが多いです。病気と同じで物件の修繕も早期発見・早期治療がポイントになっています。

そのため、物件は5年ごとに点検を行うようにしましょう。ポイントは水回り・床・壁紙といった箇所です。水回りは20年経過したら交換を検討するようにしましょう。

一般的に、築10年経過すると、物件価格が大幅に下落する傾向があります。それは、リフォーム費用を差し引く形で物件価格の評価がなされるためです。ですから、大規模なリフォームは10年スパンで取り組むとよいでしょう。

中古物件リフォームで特に見るべきポイント

バス・トイレ

中古マンションの場合、ユニットバス・タイプの物件が多くなっています。現在はユニット・タイプよりも「バス・トイレ別」の物件が人気になっていますので、リフォームで改修することを視野に入れるとよいでしょう。

キッチン

水回りの補修を怠ると、水漏れなどが起こり建物の構造部分に腐食が発生する恐れがあります。10~20年で定期的に交換しましょう。

壁紙

入居者が入れ替わったら張り替えるようにしましょう。最近では入居者の好みに合わせて壁紙が選べる物件なども人気になっています。

大きくきしんだりした場合は全面張替えをしましょう。入居者が内覧に来たとき、床がきしむような物件に入居することはないと考えるべきです。

寿命を延ばすだけじゃない、昨今のリフォームトレンド

見てきたように建物の寿命を長くすることができるリフォームは長くマンション投資から収益をあげていくために必須だということが言えます。近年では、物件の資産価値を向上させるようなリフォームが主流化してきています。

参考資料:国土交通省HP 7.増改築・リフォーム(5)工事目的別の工事実施率

http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

平成25年度から平成27年度までの推移を見ると、建物の劣化や壊れた箇所の修繕の比率が小さくなり、高齢者仕様への変更や省エネルギー対策(すなわち、物件価値の向上)のためにリフォームするケースが増加していることがわかります。

いつどのようなリフォームをすべき? 不動産投資には頼れる相談相手が必要。

リフォームの話題に限らず、物件は「購入してからの運用」が肝心です。どのような運用をすれば入居率を上げて利回りアップを狙えるのか、リフォームに限らない資産運用のポイントは何か。これらの知識をつけるにあたって、経験豊富な相談相手がいたらいいなと思いませんか?

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