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2018.10.03 利回りに振り回されるな!不動産投資家が見るべきは「物件の将来性」

「不動産投資は利回りが重要」
この言葉は嘘ではありません。しかし、あくまで利回りは重要な要素の1つに過ぎず、利回りに固執しすぎると不動産投資は失敗します。

確かに、ポータルサイトなどで投資用物件を探すと、大きく表示されているのは利回りです。しかし、真の不動産投資家なら、本当に見るべきは利回りではなく「物件の将来性」なのです。

 

 

利回りの計算式

まず、利回りには以下2種類あります。
・表面利回り=年間家賃収入÷物件購入価格
・実質利回り=(年間家賃収入-年間経費)÷物件購入価格

このように、表面利回りから年間経費を差し引いた結果が実質利回りです。本来は、実質利回りを見ることが望ましいですが、収益物件.comも含め、物件ポータルサイトなどの情報は表面利回りになります。

その理由は、表面利回りの方が高く表示できるという点もありますが、年間経費は人によって異なるという点が大きいです。
年間経費の中には「ローン支払金額」も含まれます。そのため、借入金額はいくらで、どこの銀行から借り入れるか?によって、経費の額は変わってくるのです。

物件を比較する分には表面利回りを参考にしても構いません。しかし、実際に物件を選定するときには、必ず実質利回りで比較しましょう。そうしないと、真の利回りが分かってきません。

 

「利回りが高いから良い物件」ではない

さて、冒頭でいったように利回りだけで物件の良し悪しを判断してはいけません。その大きな理由は、「利回りと資産価値は反比例に近い関係にある」ことです。

ここで表面利回りの計算式を思い出してみましょう。

計算式:年間家賃収入÷物件購入価格

仮に、年間家賃収入が同じであれば、物件購入価格が安いほど利回りは高くなります。しかし、物件購入価格が安いということは、資産価値が低い物件である可能性が高いです。つまり、「利回りが高い→物件購入価格は安い→資産価値は低い」という図式が成り立つというわけです。

もちろん、中には掘り出し物の物件があり、「利回りが高い&資産価値も高い」という構図になる場合もあるでしょう。しかし、利回りが高い場合、通常は物件価格が安く資産価値も低い物件ということになります。

また、利回りの計算は基本的に満室稼働の想定であり、空室リスクや将来の家賃下落リスクを加味していないという点も忘れてはいけません。

 

不動産投資家が見るべき「物件の将来性」

さて、前項までで利回りだけで物件を判断してはいけないという点が分かったと思います。では、不動産投資家は何を見るべきか?それが、冒頭に解説した「物件の将来性」になるのです。

時期やエリアによって大きく異なるのですが、投資物件の実質利回りは5~8%あれば検討の範囲内と言えるでしょう。仮に、実質利回り15%でも、「物件が古すぎる」など魅力に欠ければ、入居者は集まりません。

その物件に1か月空室が発生しただけで・・・、もしくは家賃が5%下がっただけで・・・、15%という実質利回りは脆くも崩れ去ります。もっというと、「補修費がかかる」「業者手配の手間がかかる」ことで、利回りは更に下がり、手間もかかるかもしれません。

一方、実質利回り5%の物件でも、空室リスクや家賃下落リスクが極めて低い物件は、優良な物件と言えます。そのような物件は将来に渡って安定した収益を生み出しているので、不動産投資の本質である不良所得を生み出しやすいのです。

このように、不動産投資は目に見える利回りだけでなく、利回りが高くなくても「将来的に不労所得を生み出し続けるか?」という視点で考える必要があります。ほかにも、物件の将来を考えるのに必要な要素は以下です。
・必要なリフォームをして将来的に資産価値の高い物件にする
・とにかく現場を見て需要があるかを判断する
・不動産投資に「時間」という概念を加える

これらは、以下の記事で学ぶことができるので、是非チェックしてみてください。

金になるリフォーム、金にならないリフォーム
不動産投資は自分の家で起きてるんじゃない!現場で起きているんだ!
「時間」で稼げ。会社員・公務員への不動産投資の勧め

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2018.09.25 3点ユニットバス物件を「ないわ〜」と考える不動産投資家に告ぐ

3点ユニットバス物件とは、トイレ・洗面・浴室がセットになっている物件です。イメージはホテルのユニットバスのような仕様になっており、このような物件は確かに人気がありません。

しかし、3点ユニットバス物件というだけで「ないわ~」と思っている投資家のあなたに言いたいのは、「人気がない=投資物件としてはダメ」という単純なモノではないということです。今回は、その点について詳しく解説していきます。

 

3点ユニット物件の実情

冒頭でいったように、数ある物件の中で、人気の無いタイプの物件として「3点ユニット物件」が挙げられるのは事実です。賃貸物件のポータルサイトなどを見てみると、「風呂・トイレ別」などの条件がわざわざあるほど、この点を気にする人は多いのでしょう。

やはり、「水回り」という毎日使う衛生面を重視する場所なので、ユニットではなくセパレート(分かれているタイプ)が良いと思う人が多いです。少し昔は、逆に「ホテルのようだ」と人気があった時期もあったようですが、今はそのような話はほとんど聞きません。
 

ユニット物件のチェックポイント

ユニット物件には以下のように2種類が存在します。
1.浴室&洗面所がユニットでトイレだけがセパレートのパターン
2.浴室・トイレ・洗面が全てユニットのパターン

全ての物件にいえる話ではありませんが、1の方が賃料は高くなる傾向にあります。
 

投資家が3点ユニット物件を敬遠する理由

そもそも、3点ユニット物件が投資家に不人気なのは、まず「物件のスペックが低く競争力が低そう」という点です。「3点ユニット」の物件で、仕様・設備が高い物件は極めて少ないです。つまり、3点ユニット物件の時点で、全体的にロースペックと見なされます。

そうなると競合物件に負けてしまいがちなので、実際に家賃を1万円以上安く設定することも多いです。そのため、収益も減りますし、客付けも難しい、さらには広告をたくさん打たないと集客できないという、大きなデメリットがあるので不人気物件となりやすいです。

また、3点ユニット物件をリフォームしてセパレートするのは大がかりな工事になります。そもそも、3点ユニットにする理由は空間の節約なので、セパレートにするなら居室部分を削る必要があるのです。そうなると、さらに物件も魅力はなくなるので、基本リフォームすることは不可能でしょう。
 

本当に3点ユニット物件は利益を生まないのか?

さて、つらつらと3点ユニットのデメリットを書きましたが、冒頭でいったように、それだけでNGと見なしてはいけません。実は、収益性の高い物件を取得するチャンスを逃しているかもしれません。

というのも、設備・仕様は人によって求めるレベルが異なるからです。特に、都心に近い物件であれば、ユニットでも良いと思うかもしれません。また、単身男性がメインターゲットであれば、女性をターゲットにするよりユニットへの抵抗は小さいでしょう。

このように、エリアとターゲットによっては、3点ユニットでもさほど問題ない場合もあります。そうなれば、「賃料はそこまで下落せずに安く物件を手に入れられる」という、掘り出し物件になる可能性もあるのです。

3点ユニットのデメリットのカバー方法

また、3点ユニットのデメリットは以下でカバーできます。
・家具などにこだわり貸し出す
・ターゲットの変更
・老朽箇所の修繕

まず、家具を備え付けにして、お洒落な雰囲気にします。それによって、ロースペックの印象を払拭するというわけです。また、ターゲットを単身男性や、都心に勤務する会社員に振り切り、それに応じたデザインなどで集客力を高めます。

そして、そのターゲットを見越した上で、老朽化した部分を修繕して「リフォーム済み物件」として貸し出す方法もあります。しかし、その際はターゲットを見越した上で「意味のある修繕」を行いましょう。

他の投資家が思うデメリットを強みに

不動産投資では、他の人と同じように投資をしたからといって成功できるわけではありません。スタンダードな物件ほどリスクも小さくなりますが、同時に収益も小さくなりがちなのです。

そのため、実は今回紹介した3点ユニットのように、他の人が避けるような物件などが実は成功の鍵なのかもしれません。ただし、そのような物件を選定するときはターゲット選定を見誤らないようにしましょう。

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2018.08.21 「ボロ物件リフォーム」がEXIT戦略の考え方からも優れている理由

不動産投資を検討している人の中で、「ボロ物件を買ってリフォームする」と考えている人は少ないと思います。しかし、ボロ物件リフォームという方法は、EXIT戦略の考え方からは非常に優れていると言えるのです。今回は、その点について詳しく解説していきます。

 

「ボロ物件リフォーム」はなぜ魅力的なのか?EXIT戦略の観点から解説。

EXIT(出口)戦略とは、投資物件で最終的にどのように利益を上げて、どのようにリスクをコントロールしながら運営していくかを考えて物件選びするということです。簡単にいうと、「売却」という出口を見据えて、売却価値の高い物件を購入するのがEXIT戦略になります。

そんなEXIT戦略の観点から、ボロ物件リフォームが良い理由は以下の点です。

・取得価格が安い

・資産価値のアップ率が大きい

まず、何よりもボロ物件と言われるくらいですから、築年数の古い物件で、さらに築年数の割に劣化している物件です。そのため、ボロ物件は取得価格が安いので、売却益が出やすいという特徴があります。当然ながら、ボロ物件をそのまま転売しても、低い価格で取得し、さらに低い価格での売却になります。

しかし、リフォームすることで空室率を改善し、劣化具合を改善できたら、一気に資産価値が高くなります。元々価格が安い状態で取得しているので、売却価格や家賃が少し上がっただけでも「アップ率」に換算すると非常に大きな数値になりやすいといことです。この2点が、EXIT戦略の観点からボロ物件リフォームが魅力的である理由です。

 

ボロ家リフォームという選択肢

さて、EXIT戦略からボロ物件リフォームが魅力的ということが分かったと思います。ここで、比較的資産価値の高い築浅のアパートと、ボロ物件を比較してみましょう。

たとえば、築年数が浅い資産価値の高いアパートを購入したとします。既に満室稼働であれば、そのまま収益性の高い物件となるでしょう。しかし、資産価値は築年数と一緒に目減りしていくので、築浅の状態で高い利益を出していないと、どんどんと収益性は下がっていきます。

一方、ボロ物件の場合は、空室状態の物件も多く、安く物件を取得できます。資産価値としては底の状態で取得でき、リフォームすることで価値を一気に上げることが可能です。

仮に、家賃が4万円であったものを2万円増の6万円に上げただけで、家賃収入は1.5倍です。これは収益性が1.5倍上がるので、単純に売却価格も1.5倍になる可能性を秘めているのです。

そんなボロ物件のリフォームをして儲けるための流れは以下の通りです。

・ボロ物件を探す

・内見をする

・リフォーム費用の見積もりを取る

・EXIT戦略的に儲かりそうなら取得

・リフォームをして賃付けする

まず、ボロ物件と呼ばれる物件は比較的多いです。というのも、ボロ物件は空室率が高い状態で売られていることも多いですし、通常の投資家には敬遠されがちなので、どうしても売れ残ってしまいがちだからです。そんなボロ物件を見つけ、概要に興味を持てば内見をしてみましょう。

そして、手数料を中抜きされないために、リフォーム業者に直接見積もり依頼をします。その見積もり金額と、空室率の改善、資産価値の向上を天秤にかけて、物件の取得をするか判断するという流れです。満室稼働できれば資産価値は上がるので、しばらく保有しても良いですし、高値でバイアウトしても良いです。

 

物件に対する想像力を身につけるために

さて、そんな資産価値が劇的に上がる可能性を秘めているボロ物件ですが、物件の見極めは簡単ではありません。そのため、毎日のように不動産サイトなどで物件をチェックする癖づけをしましょう。その中にはボロ物件もあるでしょうし、最初から満室稼働の物件もあると思います。

それらを良く見比べながら、取得費はいくら違うか? どのくらいの期間売り出しているか? ボロ物件はなぜ人気がないか? などを考えながら物件チェックをすると良いでしょう。そうすれば、価値の上がりやすいボロ物件を見極める目を養いやすいです。

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2018.08.09 金になるリフォーム、金にならないリフォーム

建物や土地などの物件探しは「出会い」なので、運の要素も大きいです。しかし、リフォームは自分でコントロールできることなので、収益化できるかどうかは自分次第になります。今回は、そんなリフォームに関して、金になるリフォームとならないリフォームについて解説していきます。

 

ターゲットのイメージが明確か?

まず、リフォームすることで「誰に嬉しい住まいになるか?」という、ターゲットのイメージが明確にできるかがポイントです。明確にイメージできないのであれば、そのリフォームをしても家賃アップや空室改善につながらないかもしれません。そのようなリフォームは、金にならないリフォームと言えるでしょう。

たとえば、築年数が古いアパートを所有していて、外観も室内も全面的にリフォームするとします。ただ、室内や外観の全面リフォームだと、コストがかかり家賃が高くなってしまいます。仮に、そのアパートのメイン居住者が若い単身男性だったらどうでしょうか?

若い単身男性は、室内や外観のきれいさよりも、とにかく家賃が安いことを重視するかもしれません。そのため、リフォームして家賃が高くなるよりも、そのままの状態で家賃が安い方が嬉しいと思う可能性もあります。

一方、この物件の近くに女子大学があり、その大学に通う学生が多く住んでいるエリアだったらどうでしょうか?恐らく、重視するのは「家賃の安さ」以外に、セキュリティや水回りなどの仕様・設備だと思います。いくら家賃が安くても、セキュリティがしっかりしていない家に、親は大事な娘さんを入居させたくないでしょう。

このとき、セキュリティ強化の観点で、玄関をダブルロックにして鍵もディンプルキーに変えるだけでも効果は高いかもしれません。また、外観よりも水回りをリフォームした方が評価は高いかもしれません。このように、リフォーム後のターゲットを明確にイメージできるかどうかは、金になるリフォームかどうかのポイントになります。

リフォームを業者に依頼する必要はあるか?

次に、そもそもリフォーム業者に依頼する必要はあるか?という点もポイントです。リフォームには色々な種類があり、たとえば「外壁の塗装」や「クロスの張替え」などは専門性が高いので、リフォーム業者に依頼した方が良いでしょう。

ただ、以下のようなリフォームであれば、DIYを活用することでリフォーム費用が抑えられるかもしれません。

・収納スペースに戸棚を加える

・建具(ドアなど)の修繕

・フローリングの修繕

投下したリフォーム費用と家賃の上昇分の対比は、費用対効果の高さを表します。リフォーム費用を抑えれば費用対効果が高いリフォームになり、それは金になるリフォームと言えるでしょう。

 

リフォーム後の出口を計算する

リフォーム後の出口(売却先)を計算するのも重要です。収益物件を売却するときは、その物件にどのくらい収益性があるか?が重視されます。そのため、リフォームして家賃を高くし、その上満室経営になったら価値の高い収益物件になるでしょう。

その状態がまさに売り時であり、売却金額によってはリフォーム代金を回収した上に、大きな利益になることもあります。そのため、リフォームした後の家賃はどの程度上がるか?また満室稼働になるほどの効果はあるか?を計算しましょう。

その上で、物件の査定は今どのくらいか?また、リフォーム後にはどのくらいの金額アップが見込めるか?という点を算出しておきましょう。この金額は、仲介会社に相談し、周辺の物件を参考にしながら計算すると良いでしょう。

 

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2018.07.24 リフォーム前物件 vs リフォーム済物件。「初めての物件」に適するのはどっち!?

「リフォーム済」「リフォーム前」初めての不動産投資に適するのはどっちだ!?

リフォーム済の物件とリフォーム前の物件、どちらを購入するのか迷いますよね? マンション投資初心者なら、余計な手間(リフォーム)もなく即入居者を募集することができるリフォーム済の物件に飛びつきたくなるかもしれません。しかし、物件の価格・利回りなど冷静に考えてみましょう。まず、両方のメリットとデメリットを考慮したうえで判断していくことが重要です。

リフォーム済の物件のメリット・デメリット

「リフォーム済物件」のメリット

リフォーム済の物件のメリットは購入と同時に即入居者を募集することができることです。リフォームを考えて、業者を選び、発注するといった一連の手間からも解放されます。また物件を購入するときに、物件のイメージがわかることもメリットにあげられます。

「リフォーム済物件」のデメリット(注意点)

リフォーム済物件の場合、リフォームの目的が「表面上だけきれいにする」ことという場合があります。配管や物件の構造部分に関して「なにが行われたのか」を知ることができないというデメリットが存在します。

近年では、ホームインスペクション(住宅診断)が普及してきています。住宅の専門家が第三者的な立場から住宅の劣化状況・欠陥の有無・改修すべき箇所などの診断を行ってくれます。ですから、売主にホームインスペクションを提案してから、購入を考えてもよいかもしれません。

「リフォーム前物件」のメリット・デメリット

「リフォーム前物件」のメリット

リフォーム前物件のメリットは価格が安いことです。また、リフォームもオーナーの好みで自由に行うことができます。またオーナー自らがDIYでリフォームしてしまえば、コストもかなり安く済みます。

リフォーム前物件+オーナー自らのDIYが最も利回りの高い組み合わせということになります。当然ですが、DIYでリフォームした場合の費用は「経費」になりますので、しっかりと確定申告のために領収書を保存するようにしましょう。

「リフォーム前物件」のデメリット

リフォーム前物件のデメリットは即入居者募集をすることができないことです。入居者がいない間はローンだけが発生することになるので注意が必要です。また、リフォームのイメージを考えたり、リフォーム業者との打ち合わせなど手間がかかることもメリットにあげられます。

視野を広く、ベストな収益物件の選択を

今回は「リフォーム済 vs リフォーム前」という視点から、物件を考えてきました。このほかにも投資物件にはオーナーチェンジ物件や、もちろん新築物件も存在します。より良い選択のための手段として「収益物件.com」を不動産投資のパートナーにしてみませんか?

収益物件.comなら専門家に気軽にチャットで相談することができるため、投資初心者にオススメのアプリになっています。アプリをダウンロード・登録すればいつでもチャットで直接相談が可能。ぜひご登録を。

 

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2018.07.17 中古物件のリフォームの基本と、修繕だけではない昨今のリフォームトレンド

中古物件を購入した場合に問題となるのがリフォームです。リフォームは、「どこまで手を入れるか」で大きくコストが変わってきます。今回は上手にリフォームを行い、利回りを改善できるコツをご紹介していきたいと思います。

リフォームに関する基礎知識

リフォームを行うことは、建物の寿命を延ばすことが目的であるケースが多いです。病気と同じで物件の修繕も早期発見・早期治療がポイントになっています。

そのため、物件は5年ごとに点検を行うようにしましょう。ポイントは水回り・床・壁紙といった箇所です。水回りは20年経過したら交換を検討するようにしましょう。

一般的に、築10年経過すると、物件価格が大幅に下落する傾向があります。それは、リフォーム費用を差し引く形で物件価格の評価がなされるためです。ですから、大規模なリフォームは10年スパンで取り組むとよいでしょう。

中古物件リフォームで特に見るべきポイント

バス・トイレ

中古マンションの場合、ユニットバス・タイプの物件が多くなっています。現在はユニット・タイプよりも「バス・トイレ別」の物件が人気になっていますので、リフォームで改修することを視野に入れるとよいでしょう。

キッチン

水回りの補修を怠ると、水漏れなどが起こり建物の構造部分に腐食が発生する恐れがあります。10~20年で定期的に交換しましょう。

壁紙

入居者が入れ替わったら張り替えるようにしましょう。最近では入居者の好みに合わせて壁紙が選べる物件なども人気になっています。

大きくきしんだりした場合は全面張替えをしましょう。入居者が内覧に来たとき、床がきしむような物件に入居することはないと考えるべきです。

寿命を延ばすだけじゃない、昨今のリフォームトレンド

見てきたように建物の寿命を長くすることができるリフォームは長くマンション投資から収益をあげていくために必須だということが言えます。近年では、物件の資産価値を向上させるようなリフォームが主流化してきています。

参考資料:国土交通省HP 7.増改築・リフォーム(5)工事目的別の工事実施率

http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

平成25年度から平成27年度までの推移を見ると、建物の劣化や壊れた箇所の修繕の比率が小さくなり、高齢者仕様への変更や省エネルギー対策(すなわち、物件価値の向上)のためにリフォームするケースが増加していることがわかります。

いつどのようなリフォームをすべき? 不動産投資には頼れる相談相手が必要。

リフォームの話題に限らず、物件は「購入してからの運用」が肝心です。どのような運用をすれば入居率を上げて利回りアップを狙えるのか、リフォームに限らない資産運用のポイントは何か。これらの知識をつけるにあたって、経験豊富な相談相手がいたらいいなと思いませんか?

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