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2018.11.04 「8」から「10」へ 消費税増税がもたらす不動産投資への影響

消費税の増税は2度の見送りを経て、2019年10月に実施される予定です。消費増税は不動産投資家にとっても重要な動向ですので、増税によりどのような影響が出るかは必ず理解しておきたいところです。今回は、そんな増税と不動産投資に関するお話です。
今回は、そもそもワンルームマンション投資がなぜ人気があるのか?そして、ワンルームマンション規制があることでどのような影響があるのか?を解説していきます。

 

 

増税に駆け込み需要…次の増税で何が起きる?

まず、増税によって何が起きるかというと、1つは不動産投資に関する費用の増額、そしてもう1つは駆け込み需要による物件数増です。1つ目は後述するのでここでは割愛します。2つ目の「駆け込み需要による物件数増」に関しては、前回の増税時に実際に起こりました。

前回の増税2014年4月に5%から8%へと増税が起こりましたが、その前年の2013年に駆け込み需要が起こったのです。要は、税金が上がる前に物件を購入しようとする人が増えたということです。

そのため、需要は一定などにも関わらず物件数(供給)が増え、供給が増えてしまったので価値が下落しやすい状況になってしまいました。今回も同じ状況になることは十分に考えられます。

 

不動産投資における消費税の原則

さて、次は増税によって不動産投資における支出はどのように変わるかを理解しましょう。具体的には、投資物件自体にかかる費用と、ランニングコストに関する費用の2つに分けられます。

 

投資物件自体にかかる消費税

まず、土地には消費税がかかりません。消費税はあくまで「消費するモノやサービス」に課せられる税金であり、土地は消費するものではないからです。一方、建物は時間の経過とともに劣化していくので消費されるものとして課税対象になります。

過去の事例を見ると、2014年の4月1日に消費税が5%から8%に引き上げられたときは時限措置が取られました。というのも、不動産は建築してから引き渡しまで期間があるからです。

そのため、前年(2013年)の9月末までに建築工事の契約をしていれば、不動産の引き渡しが2014年4月1日以降でも消費税は5%のまま据え置かれたというわけです。仮に、今回も同じ措置が取られれば、2019年3月末までの契約には経過措置が適用されることになります。

この辺りは、アパートやマンションなどの一棟投資を検討しており、自ら建築することを考えている人に重要な問題です。政府が発信する情報を逐一チェックしておきましょう。

 

ランニングコストで現れる消費税

次に、ランニングコストを見ていきましょう。まず、前提として家賃は非課税ですが、事務所や駐車場は課税対象となるので注意しましょう。また、以下のランニングコストは課税されています。
・アパートの管理維持費
・共用部分の電気代など
・リフォームやリノベーション費用(修繕費含む)
・水回りなどに設備投資費
・大規模修繕や建て替え

特に、リノベーションやリフォーム、設備投資費用は高額になりがちで、かつ少なからずどの物件にも発生するので注意しましょう。

 

増税後を見極める目を持て

2度の延期を経て安倍政権が実施を明言した2019年10月の増税ですが、また変更になる可能性はゼロではありません。むしろ、インフレ誘導が予定通りいっていない中で、「景気に水を差す」という理由で延期派も根強く存在します。

不動産投資は収支バランスが大切です。収入(家賃)の方は消費増税の影響はありませんが、支出の方はもろもろ上昇していきます。現在不動産投資をしている人はランニングコストの増額、これから物件を購入しようとしている人はランニングコストだけでなく物件価格の増額も重要な問題です。

消費増税を見越した支出を計算して計画を立てておくことは必要不可欠です。その計画の精度が、不動産投資の成功を左右すると言っても良いでしょう。

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2018.07.18 相続税対策を考えたら、真っ先に知ってほしい「不動産」の強み

最高税率55%のかかる相続税は資産家にとって頭痛の種ですが、不動産投資は相続税対策において大きな効果を発揮することが知られています。ここではなぜ相続税対策には不動産投資が適しているのか、行政資料等を使ってご説明していきたいと思います。

相続税の税率を知ろう

相続税の基本計算式

遺産額=(相続・遺贈で取得した財産の価額+相続時精算課税の適用を受ける財産の価額)-債務-葬式費用-非課税財産*

遺産額から基礎控除を引いた額が課税遺産総額になります。

*非課税財産

・墓所・仏壇・祭具等

・国や地方公共団体、特定の公益法人に寄附した財産

・生命保険金:500万円×法定相続人の数まで

・死亡退職金:500万円×法定相続人の数まで

相続税率

法定相続分にかかわる取得金額 控除額 税率
1,000万円以下 なし 10%
1,000万円超~3,000万円以下 50万円 15%
3,000万円超~5,000万円以下 200万円 20%
5,000万円超~1億円以下 700万円 30%
1億円超~2億円以下 1,700万円 40%
2億円超~3億円以下 2,700万円 45%
3億円超~6億円以下 4,200万円 50%
6億円超〜 7,200万円 55%

参考:国税庁HP -財産を相続したとき

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_4.htm

なぜ不動産投資は相続税対策になるのか

相続税額は財産にかかる評価額で決定されます。相続財産が1億円の現金の場合、相続税評価額は1億円と満額で評価されます。一方、「1億円で購入した不動産」の場合はどのようになるのでしょうか。

建物の場合の相続税評価額

建物の場合、相続税評価額は「固定資産税評価額」と呼ばれる金額によって計算され、この評価額は時価の6割〜7割程度が相場と言われています。

ここでは仮に、時価の6割の評価額が算出されたとしましょう。すなわち、1億円で購入した建物について、6,000万円という相続税評価額が算出されたこととします。この場合、1億円の現金を保有していた場合と、1億円の建物を保有してした場合では、相続税額は下記のように異なります。

例1 現金1億円にかかる相続税

(1億円-1,700万円(控除額))×40%=3,320万円

例2 1億円で購入し、評価額6,000万円と算出された建物にかかる相続税

(6,000万円-700万円(控除額))×30%=1,590万円

*ここではその他の相続財産を保有していないものとします。

このように「評価額が1億円相当の財産」を比べたとき、不動産の場合は「評価額」が低く算出されるため、支払う相続税額が大きく減少することがあります(上記の場合、約52%減)。

このことから、不動産の購入は相続税対策に大きな効果があることがわかると思います。「不動産の購入金額と、相続税評価額のギャップがポイント」であるということですね。

参考:国税庁HP -土地家屋の評価

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm

土地の場合の相続税評価額

続いて、土地の相続税評価額の計算方法についても触れておきましょう。

路線価が定められている地域の場合は、路線価方式で計算します。路線価が定められていない地域の場合は、倍率方式で計算します。

参考(再掲):国税庁HP -土地家屋の評価

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm

なお、「小規模宅地等の特例」の条件に該当する場合、土地の評価額を8割減額することができます。その場合はさらに節税効果がアップしますが、適用は被相続人をその土地に住まわせているなどのケースに限るため、投資不動産に適用されるかどうかは注意が必要です。詳しくは下記ページをご覧ください。

参考:国税庁HP -相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.html

不動産は相続税対策に効果的

不動産投資は相続税対策に効果的なことが分かりました。しかし上記はあくまで簡単化した計算であり、相続財産をお持ちの方は「自分の場合はどんな計算になるのか知りたい」と思われることでしょう。

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