2018.10.31 不動産投資を少額で始めたいあなたへ。どんな物件があるのか見てみよう用
そんな人のために、今回は少額で始められる投資にはどのような種類があるのか？また、それぞれの特徴はどのような点か？を解説していきます。この記事を読むことで、少額投資の正しい知識を身に付けてください。
少額で買える代表的な物件には以下の3つがあります。
・区分マンション
・築古木造アパート
・競売物件
区分マンションとは、マンションの一室を購入し、そこに賃付けして収益を得る投資です。区分マンション投資は少額から始められる投資で人気がありますが、以下2点のデメリットは理解しておきましょう。
・実質利回りが低い
・銀行からの評価が低い
実質利回りは「（年間賃料収入－年間経費）÷初期費用」で算出されます。区分マンション投資の場合、「管理費」「修繕積立金」など強制的に徴収される経費が高いので、上記の年間経費が高くなりがちなのです。そのため、結果的に利回りが低く収益性が低い物件になってしまいやすいです。
また、区分マンションは土地を入居者全員で持ち合っているため、土地としての価値はほとんどありません。そのため、土地の価値も加味する一棟不動産よりも担保評価が低く、融資が受けにくいというデメリットがあります。
アパート一棟経営は、土地を購入して自ら建築するとなると、1億円を超えることもある投資です。しかし、築古の木造アパートであれば少額で取得できますし、複数の部屋を所有することで空室リスクを分散できます。
ただし、築古木造アパートには以下デメリットがある点は理解しておきましょう。
・融資期間が短い
・耐用年数が終わりかけている（既に終わっている）
木造築古アパートは区分マンション以上に担保評価が低いので、融資を受けられても借入年数が短い場合があります。そうなると、ローン支払い額が大きくなるので、ローン完済までは収支が悪化しやすいです。取得から数年で黒字にならないと、全体的な収支は厳しいでしょう。
また、木造住居の耐用年数は22年なので、築年数が22年に近い、もしくは22年超の場合は担保評価が更に低くなります。この点は、「融資が受けにくい」という面もありますが、建物に売値がつかないというデメリットにもつながります。
関連記事
・スタートダッシュが肝心！築古木造アパートの本質に迫る
結論からいうと、競売物件はあまりおすすめできません。というのも競売物件は、ローンを返済できない人の物件を金融機関が強制的に処分しているからです。そのため、通常の売却とは異なる点が多いです。
たとえば、内見が出来なかったり、現入居者と揉めていたりということも考えられます。しかし、競売の情報だけでは現入居者と揉めていても把握できない場合もあり、購入後に気づくケースがあります。最悪の場合、物件に居座られ続け、高額な退去費用が必要になるということも考えられるのです。
このように、競売物件は少額ですが、リスクが高いのであまりおすすめはできません。
取得費用が少額だと、仮に赤字になっても少額で済む可能性が高いです。しかし、投資は収益を上げるために行っているので、「少額だから失敗しても大丈夫」という考え方はあり得ません。
不動産投資は動かすお金も大きいです、そのため「少額で始めて上手くいったら続けようかな」程度で考えている投資には失敗します。上述した少額物件のデメリットを加味し、少額での投資を行う場合は、少額投資だからこそのメリットがあると確信できるときだけにしましょう。
